应有所紧缩交易价格上升 近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和 人居环境建设提高到海口房地产的价格正在积蓄着理性回归的巨这种流的资源流的环境和被低估的价格，已经引起了不 少战略投资者的高度关注，也为开发商的低成本进入提供了历史性的 机遇。平均房价每随着人民生活水 平的提高和消费能力的增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不仅 是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的种生活愿景。因 此为海口房地产的发展提供了广阔的前景。 房地产市场机会和增值空间巨大 从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，海口的地产应该 是具有无限价值空间的。但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管 近年来海口的房地产价格稳步上升，但造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓的主要因素方面受 宏观调控政策的影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断 规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新轮 购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅高档公寓直呈 上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米， 到月份已达元平方米。表明面对岛外购房者为主的别墅高档 公寓价格呈现稳中有升的态势。 房价中长期根据国家统计局海南调查总队公布的 海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平 方米。但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管 近年来海口的房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会 城市的平均水平，还在倒数的位臵上。 房地产市场机会和增值空间巨大 从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，海因 此为海口房地产的发展提供了广阔的前景。随着人民生活水 平的提高和消费能力的增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不 这里天蓝地绿四季如春，是个蓝色和绿色相结合的天堂，是个 可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室的天然氧吧。部分内容简介 座热带滨海旅游城市，它的自然地理环境和资源是世人瞩目的。部分内容简介 座热带滨海旅游城市，它的自然地理环境和资源是世人瞩目的。 这里天蓝地绿四季如春，是个蓝色和绿色相结合的天堂，是个 可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室的天然氧吧。随着人民生活水 平的提高和消费能力的增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不仅 是新富裕起来的人们的现实需要，也是大多数人的种生活愿景。因 此为海口房地产的发展提供了广阔的前景。 房地产市场机会和增值空间巨大 从资源的稀缺性和市场的全国性和世界性来看，海口的地产应该 是具有无限价值空间的。但是，由于受过去积压房地产的拖累，尽管 近年来海口的房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会 城市的平均水平，还在倒数的位臵上。平均房价每平方米才块钱 左右。这种流的资源流的环境和被低估的价格，已经引起了不 少战略投资者的高度关注，也为开发商的低成本进入提供了历史性的 机遇。海口房地产的价格正在积蓄着理性回归的巨大能量，从中长线 看，更为投资者提供巨大的增值空间。 海口市房地产走势分析 土地供应有所紧缩交易价格上升 近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和 人居环境建设提高到了个新的发展水平，海口的投资魅力越来越得以显现。年月日，经过激烈竞争，美丽沙亩土地以人民 币亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂 牌方式出让实现价值最高的土地，意示着海口土地资源价值悄然回归。 据海南省城乡经济调查队提供的调查资料，海口地区土地供给趋 紧，地价涨幅明显呈全线上扬趋势。据统计，今年第三季度交易价格 比去年同期和上个季度上涨，涨幅比上个季度高。 房地产近期涨幅趋于平缓 年海口统计年鉴显示，从年到年年间海口商品房的 实际销售量从年的平方米，上升到年的平方 米，房价上涨了元平方米。根据国家统计局海南调查总队公布的 海口市平均房价，年上半年海口商品房平均价格已突破元平 方米。造成海口地区房地产价格涨幅势于平缓的主要因素方面受 宏观调控政策的影响，银行贷款进步缩小，有关土地出让政策不断 规范另方面受海南经济升温及环境品牌日益叫响的影响，新轮 购房热兴起，房价和地价均日渐看涨。特别是别墅高档公寓直呈 上升趋势，从月份元平方米上升至月份突破元平方米， 到月份已达元平方米。表明面对岛外购房者为主的别墅高档 公寓价格呈现稳中有升的态势。 房价中长期呈上升之势 海南省建设厅房产处认为，无论如何，海口的存量房产和土地正 在被迅速消化，供求关系的天平必将重新向房地产商倾斜，因此楼价 的稳步攀升也在情理之中。随着海口基础设施不断完善，大项目的不 断投产，土地资源日益稀缺，人民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。但是由于地域经济 和开放程度等原因，海口房地产价格同岛外省会城市相比，还存在较 大落差。海口是中国最大特区海南省的省会城市，拥有阳光空气 海岸三大资源，其房地产价位明显偏低，与我省良好的生态环境和气 候条件极不相称，房价有逐步回归合理价位的内在动力。因此，房价 将呈现上升势头。 从年的海口市房地产销售情况来看，海口楼市在宏观调控下， 实际销售状况超过预期，表明海南楼市的抗压能力很强，因为海南楼 市有鲜明的独特性，在地理气候品质价格上有很强的市场需求。 世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫 之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为海口市的金色名片，对 许多人还是有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序的 发展。 本项目市场前景分析 本项目位于海甸岛南端海甸溪北岸，乃海口市门户之地，历史上 海口的通商口岸渔港均起源于海甸溪附近，现在仍然保存有诸多码 头宗庙等历史遗迹。该区域是核心滨水区，独特的地理位臵，优美 的滨海景观，连接东西海岸的咽候，有很浓的商业氛围和得天独厚人 文景观，为世人瞩目。 随着世纪大桥的建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城南方 明珠等许多成片开发的高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致热 带风情浓郁公共设施完备人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨 海区之外，最为耀眼的地段。年，香港新世界以公开拍卖的方式，次性售让海口美丽山亩滨海土地，计划投资百亿元打造海口 未来国际海岸的主流生活。海甸岛环岛公路的方案已经出台，不久市 民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路的修建将大 大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产的价值，本项目地段之优越， 尽揽海口滨水区之特质，具有唯性滨海稀缺资源，以其规模优势 资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业的精华和典范，迎接滨海新 商业时代的到来，因此拥有该地段坐等升值点也不为过。 三项目背景和政策支持 海口市旧城改造背景 旧城区和城中村由于基础设施公共配套非常不完善，通达性差， 居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪的现状与周边环境及城市形 象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位的提高。为推动海口 城市化进程，建设优美滨海生态城市，提升城市形象，增强城市功能， 优化投资环境，改善城市人口居住和生活水平，构建和谐社会，海口市 将旧城区和城中村改造作为十五期间八大工程之的品质海口工 程。 作为海甸岛瑰宝之中瑰宝的海甸溪两岸由于交通不畅转，本项目拟采用专业化合同发包方 式进行开发建设，合同发包采用政府监督，社会监理原则，实行招 投标办法。招标投办法委托招投标办公室编制，以公正公平的原则 选择相应单位中标。具体如下 房屋拆迁工作，由项目业主通过公开招投标选定拆迁公司，按 照有关拆迁管理办法和拆迁程序由拆迁公司具体负责拆迁，区旧城改 造指挥部各街道办事处各居委会派人进行动员和协调。 房屋拆迁补偿工作，由项目业主通过公开招投选定具体拆迁评 估资格的评估公司进行拆迁补偿标准评估工作。 工程施工建设通过公开招投标选定施工单位，按建设工程施工 合同负责进行。 工程监理通过公开招投标选定具有相应资质并有信誉的监理公 司或咨询公司全权负责工程质量进度支付的监理。 房产销售通过公开招投标选定具有专业经验和实力的房地产经 纪公司，采用委托承包方式完成。 这种管理模式的优点在于能够有效利用各种专业资源，增强对整 个项目管理的专业性和合理性。 六项目实施进度 建设进度计划 根据项目现状项目建设内容和规模及政府要求，北岸东段项目 建设期定为年半，即年月至年月。分期建设规划 海甸溪北岸东段改造建设表 分期时间安排 用地面 积亩 保留面积 亩 可建设用地 面积亩 现有建筑面 积 期 二期 三期 合计总建设期年半 分期时间安排 保留建筑面 积万 拆迁面积 万 安置房建 设面积万 商品房建 设面积万 期 二期 三期 合计总建设期年 注拆赔比按计算。 拆迁面积约万按货币赔偿与产权调换比为。 实施步骤 组织成立项目公司海口城发臵业有限公司，建成组织构 架，制定项目工作计划业务流程及办事规则，以便项目实施有章可循。 前期开发根据政府统用地规范，特别新设立的用地指标， 进行前期项目的立项可行性研究规划设计等任务。 筹资投资方筹措拆迁安臵专项资金，筹资渠道主要有贷款 企业自筹及其他筹资方式。 拆迁进行拆迁前调查数据汇总，拆迁评估拆迁公示折 迁动员等工作，按政策规定进行安臵补偿及组织拆迁。 土地整理包括各个单项土地的整理时间，进度安排，市政工 程的配套建设等。 土地出让收回投资，并进行下