【26页】洛阳市史家屯城中村改造项目立项申报材料.doc文档优秀范文

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

按年计 销售费用 销售额 不可预见 费 总建安成本 合计政府对部分减免 税 后 利 润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼 开发量较大，而且销售情况良好越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 销售额 不可预见 费 总建安成本 合计政府对部分减免 住宅商业 开发商应 缴维修基 金 总价 管理费用 总销售额 财务费用 年利息融资 按年计 销售费用 部分内容简介 建设用地面积 印花税 合部分内容简介 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收入预缴 房产交易 税 住宅商业 开发商应 缴维修基 金 总价 管理费用 总销售额 财务费用 年利息融资 按年计 销售费用 销售额 不可预见 费 总建安成本 合计政府对部分减免 税 后 利 润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。

此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。

房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。

特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。

从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼 开发量较大，而且销售情况良好。

根据项目的地理位置与销售对象的需 求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要 租售对象针对于大中型公司国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人 员。

从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板三资企业国外及国内驻洛机构工作职员国内大型企业集团 管理人员以及律师各种注册师等。

综合考虑项目具有的竞争优势如下 项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银 行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位 优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质的 物业服务，可以为人们提供个良好的商住环境。

周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析 洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房 地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。

但该区周 边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在 元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件 项目地址 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。

距火车站不足米，邻近道南路， 交通便利。

周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之地。

地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情 况如下 拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂 构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层 岩体较完整，强度较高，稳定性良好。

地震裂度 根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按 六级设防。

外部配套条件 本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外 部配套条件。

供电 电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目的供电 能力。

给水 主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水 管就近引接。

排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。

项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水 管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。

通迅 洛阳市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可 以满足本项目赏。

通过建筑的围合结合地势，布置中心绿化 广场，形成丰富的景观层次，迎合立了地势的自然形态，形成了 富有动感的景观形态。

竖向设计 竖向规划充分利用项目现有的地形，在满足各类场地，道路 对纵坡要求的前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平 衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等 要求，避免大填大挖。

建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建 筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝 土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填 充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。

建筑设计 本方案分三个区，立面造型协调统，裙房线条流 畅，错落有致，空间富有变化。

平面布置地下两层停车库，地上二层裙房加层商住楼， 根据功能的不同分层设置。

酒店标准层围绕交通核布置客房， 路线便捷，大部分客房使用面积都大于平米，宽敞舒适。

能满足不同客户的需求。

办公楼标准层同样围绕交通核布置办 公空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在办公的需求。

裙 房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。

立面造型各楼高低呼应，立面简洁但又不失细部的精心设 计。

延竖向追求变化，体现建筑的挺拔和加强向上的动感。

变 化之中追求统，相同元素的重复体现出建筑的韵律感。

采用 新型的建筑材料，体现丰富的建筑空间。

公用工程与设备 供电强电部分 根据国家规范及有关规定，本项目属类高层建筑，电力负荷