概念 以阳光产品阳光生活阳光文化整合而成的阳光概念。郊结合部内块缺乏外景与配套的处女地。项目优势位于南昌市南部目前唯可建设优美内环境的特大规模住 宅小区。 项目劣势南昌市城 南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。 五周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围内，项目本身规模巨大，周边空气质量良好，可做好定规模与档次的内环境。项目的交通条件将因公交总站的设立而将会变得方便。 同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。无位 本区域缺乏可比楼盘 本项目所处的小蓝乡目前没有可比较的项目，距离本项目最近的地段 分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。 首先在项目的规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管 理项目档次等方面都无法和本项目相比。本区域现有数据如下 南昌县内莲花小区元平方米 南昌县内华丽园小区元平方米 南昌且内商贸大厦元平方米 青云浦区新街花园元平方米。 从获得的数据来看，本片区的住宅价格与本项目的期望显然相差很远 四价格定位 整体均价定无江景湖景等南 昌常见的景观。将会变得方便。身规模巨大，周边空气质量良好，可做好定规模与档次的内环境。项目的交通条件将因公交总站的设立而 近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。部分内容简介出不受大气污染的良好社区。部分内容简介出不受大气污染的良好社区。 四周边可比物业 本项目附近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上万平方米多层住 宅项目，售价约元平方米。 五周边配套 本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于 南昌县范围内，项目本身规模巨大，周边空气质量良好，可做好定规模与档次的内环境。项目的交通条件将因公交总站的设立而将会变得方便。 同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。无江景湖景等南 昌常见的景观。 项目区位优劣势分析 综合考虑本项目优劣势，本项目可综合表述为 项目优势位于南昌市南部目前唯可建设优美内环境的特大规模住 宅小区。 项目劣势南昌市城郊结合部内块缺乏外景与配套的处女地。 第三章项目定位 项目概念 以阳光产品阳光生活阳光文化整合而成的阳光概念。 二产品定位 综合定位 本项目拟建成有独特的健康与运动为特征成本适中对外体现 为高档次，以中小户型为主，商业文化教育设施配套齐全，并有 精美的亲水内庭院景观的大型精品花园住宅小区。 二形象定位 阳光家园健康人生 三市场定位 目标客户群体 本项目面对南昌市区中低收入阶层和小蓝周边区域的中高收入阶层 进行推广。项目开发初期，以项目周边的客户为多项目开发中期，周边乡镇 私营业主及南昌市中低收入阶层成为本项目主力客户项目开发中后期， 市场上对本项目已有较明晰之认识，项目形象得到市场认可，目标客户以 南昌市区内中等及中等以上人士为主。 四价格定位 整体均价定位 本区域缺乏可比楼盘 本项目所处的小蓝乡目前没有可比较的项目，距离本项目最近的地段 分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。 首先在项目的规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管 理项目档次等方面都无法和本项目相比。本区域现有数据如下 南昌县内莲花小区元平方米 南昌县内华丽园小区元平方米 南昌且内商贸大厦元平方米 青云浦区新街花园元平方米。 从获得的数据来看，本片区的住宅价格与本项目的期望显然相差很远。 但在项目本身不具备可比性的前提下，上述数据不能真正体现本项目的市 场定位。 南昌市同质楼盘比较 为了让本项目的定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取 南昌市现阶段的知名楼盘同档次楼盘和即将上市的大型楼盘，根据调查 获得了以下数据京东万科四季花城元平方米 京东青春家园元平方米 京东金边瑞香园元平方米 朝阳洲千禧颐和园元平方米 青山湖恒茂城市花园元平方米。 从上述的数据看，南昌市房地产中高档小区住宅销售的价格在 元之间，尤其是新兴起的京东片区，价格在元，符合 南昌市的现有状况。 项目价格定位 本项目期望整体均价为元平方米，基本符合实际，但由于南昌市 房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民的接受能力，本 区域内有良好内环境的大规模住宅小区理性定价应为元平方 米。因此，本项目整体均价宜定为元。 项目价位营销思路 从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独 树帜，若只依靠常规的营销手段，很容易陷入价格战的不利环境。故必 须依靠独特的营销手段，提升项目的整体形象，加强销售的成功率，才能 获得县城客户与市区内客户同时青睐。 本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境的楼盘价格比较， 具有很大优势，但考虑到城市居民的消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉 片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造定的利益空间。从快打快 销的思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。如此可形成项目持续的 人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。 第四章项目规划方案 本项目采用次规划分期开发方案。 楼盘素质营造 入口 在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路 组织交通流线。北面设次要出入口，销售总额 元万万元 商业铺面销售总额 元万万元 六自留物业价值公共建筑 万元万元 七项目利润总额 商品房销售总额商业铺面销售总额项目总成本 万元 八投资利润率 注自留物业公共建筑土地及间接费用已摊入商品房开发成本。 第六章项目开发计划 阳光家园项目总投资万元计划开发商品房万， 该项目分三期开发，首期开发项目为多层住宅万社区会所 商业服务设施阳光广场主要景观个，二期开发项目为 多层住宅万幼儿园学校文体及服务设施 区内水系及重要景观个，三期开发项目为高层住宅万多 层住宅公共建筑收尾小区道路及社区绿化完善。 首期开发项目投资计划 购地款万元已付 三通平及前期费用 万万元 建筑安装费用 元万万元 管理费用 万元万元万元 销售费用 万万元 首期开发投资为万元 其中前，完成土地转让费万元 前，完成三通平，新增投资万元前，达到正负零，完成基础工程投资万元 前，主体封顶，完成建安投资万元 前，首期工程峻工，新增建安投资万元 前，小区绿化及公共设施收尾，新增投资万元 首期开发项目销售及资金回笼计划 预计销售均价元 销售合同额元万万元 回笼资金万元万元 首期开发项目利润总额 万元万元 计划于开盘 前，完成销售面积万万 完成销售合同额万元万元 回笼资金万元万元 ，完成销售面积 万万 完成销售合同额 万元万元 回笼资金万元万元 ，完成销售面积 万万 完成销售合同额万元万元 回笼资金 万元万元万元 ，完成销售面积 万万 完成销售合同额 万元万元 回笼资金万元万元 ，完成销售面积 万万 完成销售合同额 万元万元 回笼资金万元万元 ，完成销售面积 万万 完成销售合同额 万元万元 回笼资金万元万元 二期开发项目计划于年月开工，年月竣工。三期 开发项目计划于年月开工，年月竣工。整个项目销售计 划于年底清盘。 第七章项目经济评价投资利润率 投资回收期 参照首期开发项目资金回笼情况推算，投资回收期大约 为个月，投资回收期不长。 项目价格保本点 项目总成本总销售面积万元万平方米 元平方米 项目销售面积保本点 项目总成本销售均价万平方米 万平方米 项目销售面积保本点约为总销售面积的 从上述四方面分析来看，项目投资收益较高，风险较小。 第八章项目风险分析 本项目的投资风险主要来自四个方面宏观政策房地产市 场形势建材价格资金筹措。现分别进行简要的分析。 宏观政策系指国家和江西省两级政府出台的各种经济 政策，特别是与房地产业有关的经济政策，这是项根 本性的因素。由于近年来各地房地产投资持续生温，商 品房销售价格具高不下，部分城市商品房空置率逐 年上升，市场压力越来越大。今年以来，些经济学家 包括著名经济学家如京城四小龙之魏新教授多次向政府及社会发出呼吁，国内房地产市场已出现明 显泡沫。今年八月，国家七部委联合发文，严格控 制房地产信贷，并对房地产市场进行宏观调控。但两个 多月来收效甚微，房地产投资仍呈增长态势。估计在本 项目开发期内，会再次受到国家宏观政策不同程度的影 响，但由于本项目是面向城市中低收入阶层的经济实用 房，社会效益较好，所以受政策面影响不大，相对面临 的政策风险较小。 房地产市场形势方面，在本报告第章中已作阐述，总 的来说，基本面向好，但也存在定风险。不过由于本 项目的建筑档次适中，土地成本低廉，造价不高，对同 质物业，具有明显的价格优势，因此，本项目市场风险 不会太大。 建材价格方面，确实存在定的风险。由于近年来，房 地产投资持续升温，基本建设投资逐年加大，导致建筑 材料与设备价格略有上升，但由于建材市场竞争激烈， 估计在开发期内，建材价格仍会低位运行不会有大幅度 的涨价。 资金筹措方面的风险主要表现在筹资遇到困难以及筹 资成本升高。筹资发生困难时，开发资