开发区是首披国家高新技术产业开发区之，是华中人才技 术高新技术产业的源头，享有中华光谷的美誉。目前开发区产值上亿元的 企业已达所，并已形成通信电子信息生物技术三大支柱产业和机电体 化新材料激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资， 发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在 的问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪的集产学 研居为体，产业发达环境优美居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 现代花园选择此处规划开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电 公司集中供热的初步形成，完善科技工业园产学研居为体的总体规 划，并极大改善东湖开发区的面貌。 二项目概况 拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂 市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院马鞍山森林公园。 建设规模与目标 自有资金为万元，现代花园项目规划总用地万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数 户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园 配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 开发现代花园，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校 院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较 好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是种感觉，是人生美好的向往 温馨是种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对 生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的真诚勤奋和谐求精为您营造温 馨的家。 主要建设条件 供水 在鼓风小区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 雨水污水排放 武黄路大街现有现状毫米的雨水管线和毫米的污水管线，可 以就进排入。 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 供电 拟采用双路供电，路从鼓风机厂开闭站引条千伏电缆，接入小区内 配电室另路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 千伏安。 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然 气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件 及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统开发，各种设施接口均至本 项目红线内。目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住 宅建设同步进行。 电信现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 开设下属分局解决。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共 投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业 税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及公益金 万元后，预计累计未分配利润为万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶 层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不 同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷 的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项 目的社会效益。 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平 均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市 各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面 积在的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的 鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提 供了个较好的投资环境与机遇。 项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积万平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 项目具有突出优势 在附近区域与现代花园的竞争对手较少 现代花园小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需 求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸 多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投 资收益。 存在问题 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也 就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托 销售的方式。 主要争论与意见分歧 通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。 房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案为大面积 开发，方案为小面积开发。两方案的建设经营期都为年。大面积开发的 贷款多于小面积开发。 根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为，需求量较低 的概率为，后三年需求量较高的概率为，需求量较底的概率为 在这种情况下用决策树分析计算知 大面积开发期望值万元 小面积开发期望值万元 由于大于。故选择大面积开发方案为收益最大方案。 三结论与建议 结论 从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调 研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。 该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以 提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产 经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展，起到了搞活经济的 作用。现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 从社会效益来说现代花园建成后，可提供住宅套，将切实解决园区内 职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为 东湖高新技术开发区内又个亮点，为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境， 积极有效的响应了武汉市的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时 在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的 直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会 效益极为可观。 从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的 破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造 型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将 在该市形成个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影 响。 纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完 全可行的。 建议 强化项目进程中的投资质量进度计划，注重对可能发生的不利条件及变 化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降 期转折的风险。 公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标 志性有品位的产品。 项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 注意严格的按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工 作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。 现代花园项目可行性研究报告 现代中不乏温馨温馨伴随着现代 十六附图附表 附图 附图场址位置图 附图小区规划简图 附图各楼型单元平面图 附图各年销售情况图 附图敏感性分析图 二附表 附表建筑工程费用估算表 附表国内设备购置费估算表 附表安装工程费用估算表 附表项目投入总资金估算汇总表 附表流动资金估算表 附表销售收入销售税金及附加和增值税估算表 附表损益和利润分配表 附表项目财务现金流量表 附表主要单项工程投资估算表 附表资金来源与运用表 附表分年资金投入计划表 附表借款偿还计划表 附表敏感性分析表 现代花园项目可行性研究报告 现