政策来看，其根本目的是在于抑制房地产泡 沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策的出台将会有利于房地产业的长远发展。 今年月日日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务 院房地产市场调控政策的情况进行了为期天的检查，检查结论是重庆调控工作 初见成效，基本无泡沫。并强化了国家宏观调控的主旨，保证房地产持续健康发展。 房地产业宏观发展态势 房地产业成为国民经济支柱产业 表房地产业在中的比重变化单位亿元 年份房地产产业投资额房地产业产值占的比率 年 年 年 年 年 年 年 数据来源重庆历年统计年鉴 直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。 重庆房地产业对的贡献率逐渐提高，在中所占的比率由年的不 到跃升到年的，房地产投资额逐年递增。 在新政策的影响下，年月重庆市房地产投资额为亿元，较去 年同期增长，仍然保持了较高的增长速度，说明重庆房地产市场发展较为 规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，年重庆地产投资额 将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测，到年，重庆市将 实现年房地产投资总额多亿元。 重庆房地产开发面积稳步递增 图近年来重庆房地产开发状况单位万 施工面积 竣工面积 数据来源重庆历年统计年鉴 从近几年重庆市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势， 年较年同比增长了，而竣工面积则保持平稳的增长态势，年首次 出现了下降的趋势，这主要是受国家宏观调控等因素的影响，在定程度上抑制了 房地产的过快增长。 年月，重庆市施工面积竣工面积都比去年同期有了定程度的上升。其 中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积 达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积的快速增长保证了未 来的有效供应量。 重庆房地产市场供销两旺 图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万 竣工面积 销售面积 住宅竣工 住宅销售 年年年年年年 数据来源重庆历年统计年鉴 重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长 的态势，年销售面积从年的万上升至年的万。住宅 开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。 年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长， 商品房预售金额亿元，同比增长。 由于受年月出台的新政的影响，月份楼市走势较为平缓。但以 年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期， 月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市 房地产销售均价也达到了元平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商 品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。 商业物业发展前景 据目前政府的公布数据，重庆的商业物业空臵面积达万，居全国之首。据重 庆商委介绍，此空臵面积并非重庆地区真实的商业空臵面积，原因在于近年来重庆 市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空臵率统计，而租用面积 和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分的商业是以租赁为主，销售为 辅，从而造成现有统计数据严重失真，统计空臵面积大大超过实际空臵面积，如江 北区的北城天街只租不卖，整体出租率达以上，而政府统计数据却表示其空臵 率达，和真实情况南辕北辙。 另外，据中原对商业市场的研究表明，空臵商业绝大多数为社区型商业，各中心区 商业的销售情况极好，基本可达到年实现销售以上，如近期开盘的百康年世 纪门，开盘周，销售率过。 据重庆市政府初步规划，在未来年将进步扩大商贸流通规模。到年，社 会消费品零售总额将达到亿元，年，社零总额将达到亿元，十 五期间，年均增长，实现连锁经营销售额达亿元，商品销售总额达 亿元以上，鼓励组建大公司大集团，形成主导流通市场的新格局。此举将进步 刺激本市商业的加速发展，尤其是中心地区的大型综合商业的商业价值将加倍提升。 国际企业抢滩重庆 直辖以来，重庆市吸引了大量的外来资金。截至年，重庆市三资企业已达 家，实际吸引外资亿美金，协议投资资金亿美金，三资企业从业人员已 达万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界强企业在渝投资兴办 家企业，如诺基亚爱立信施格兰等国际知名百货零售企业，如 家乐福沃尔玛太平洋百货香港美美百货等加拿大丰业香港汇丰美国利 宝等批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市的大部分国际企业集中于重庆 市解放碑。 按照般的投资杠杆比即政府投资与私人投资之比，随着各类资金的投资 力度增加，来重庆投资亦成为开发商的必然选择。目前，各地房地产品牌企业大举 进攻重庆房地产市场，如香港长江实业香港瑞安华新国际融侨基金的主要投资渠道。房产新政后，东部地 区发达城市的房地产市场受到了很大程度的打压，可投资空间快速紧缩，境外资金 只有将资金出路瞄准西部市场，而本项目为中国西部的地标型开发项目，必然会首 先吸引境外资金的眼球。 资产转换 购买本项目的第三类客户为资产转换客户，大致分为三大类优质固定资产的新购 臵自有资产的转换和上市企业资产结构的调整。目前很多国有企业在内陆城市投 资臵业，转换企业资金风险或转移合并后的私有资金，般来说，资产转换型客户 对物业的选择十分谨慎，而本项目的产品质素几乎可以保证其做到零风险，而且还 有很高的增值价值，必然会对此类客户产生较大的吸引力。 主体来源 按购买用途划分 投资类客户所占比例 自用类客户所占比例 理由凭借本项目优势，结合对于本地酒店套房服务式公寓甲级写字间租金的 抽样调查显示，本项目的优越品质能够吸引追求塔尖生活享受的高端商务人士，作 为城市贵族回归都市中心，企业彰显实力提升形象的商务居住功能使用。 按客户所在区域划分 本地客户所占比例 异地客户含外籍客户所占比例 理由从近期银行按揭办理的情况显示，本地房产销售呈现这样的特征越是高 价位的物业，外地外籍购买客群所占比例越高。显示出近年来外地外籍客户对于投 资重庆房产市场的热情呈上升趋势。 小结 从以上客户购买主体购买意图及主体来源分析得知，本项目的客户将首先立足本 地市场，外地市场区域分销亦作为销售的重要组成部分，但由于区域分布的发散性 和不规则性，会直接导致推广成本的增加，应锁定几个重点城市作为主要分销市场， 初步建议本项目的客户将立足重庆本地市场，以深圳上海浙江为主要外地市 场，辐射成都广东香港温州等城市在条件合适的情况下以台湾东南亚日 本为主要境外市场，辐射欧美市场。 深港地区深圳香港 深港地区互动性相当强，近期香港地区经济呈现复苏迹象，香港投资内地的势头有 明显上扬趋势。 上海 作为中国的经济中心，上海楼市发展稳定，市场呈较乐观态势，传言中泡沫成 分与实际情况相去甚远，并且年已经有组团投资重庆的先例。 江浙地区温州宁波 温州购房团威力无庸臵疑，加之开发商与温州晚报建立的良好关系，应重点挖掘。 成都 成渝两地距离较近，应发挥互动效应，吸引当地客户来重庆投资。 结合以上分析，本项目的推广区域，划分为以下三个等级 级区域重庆本地市场及周边二级县市，如涪陵万州推广成本相对最低，可操作性最强，应最大程度挖掘实力客户 二级区域 成都深港地区江浙地 区 上海 异地推广成本相对较高，可操作性较强， 有合适的机会可利用客户渠道作为项目 的有效客源补充 三级区域台湾东南亚日本欧美境外推广成本相对最高，操作难度较大，应在充分利用万豪集团的客户资源网络 虽然目前未正式启动营销推广，但是对本项目写字楼部分有强烈租赁意向的，并且 来电来访的客户在年前三季度已经累积达余组，其中相当部分为 福特驻渝领事馆等国际性外资企业或政府机构，本项目经面市便受到了市场的 大力追捧。 另外通过万豪酒店的网络资源了解，有很大部分希尔顿海逸扬子江等常包房客 户对搬迁到城市中心豪宅也有强烈的意向，这些客户有外籍高级管理人员国内品 牌企业驻渝高级管理人员以及部分重庆本地的知名企业家，将分别成为本项目的购 买客群和终端租户，充分显示出城市中心豪宅良好的市场前景。 三不动产价值分析 土地价值 依据重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地综合价标 准的通知，该宗土地级别为级，其商业用地的基准地价为元，住宅基 准地价为元，而本项目商业用途占总建筑面积的，所以该地块市场价 值很高。 由于解放碑区域土地资源非常稀缺，使得区域内剩余开发空间极为有限，物以 稀为贵，目前，解放碑区域地块的土地综合价通常在万元亩以上，部分 地块已经达到万元亩左右。据重庆市土地交易中心公布的最新资料，中原得 知目前距离本项目米的百子巷地块，经政府拍卖，土地综合起始价高达约 万亩，楼面价高达元平方米商业住宅综合用地价格。 本项目的地段位臵极其优越，项目紧邻解放碑步行街，地下为重庆轻轨总站，紧邻 重庆最早的五星级万豪酒店，周边拥有多栋高级写字楼及高档公寓，因此项目地块 明显优于如百子巷地块等解放碑周边区域，中原认为，本项目楼面地价应在元 平方米以上，地块土地综合价按市场价值计算至少在万元亩以上，甚至可能 接近万元亩。本项目总占地约合亩，总建筑面积约