【21页】某宗地房地产项目实施方案报告.doc文档全文免费阅读

四目标市场定位及产品定位 射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研 究及全市的趋势特征上 结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主 要的关注点诉求点。

的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发三部分市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况近年 开工量竣工量 销售量供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配 置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型 分析本案在区域市场内的机会点 结论 区域市场在整体市场平均消化率平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 第三部分市场分析 区域住宅市部分内容简介部分内容简介影响等。

第三部分市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况近年 开工量竣工量 销售量供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配 置现场图片。

未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型 分析本案在区域市场内的机会点 结论 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 三区域市场目标客层研究 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研 究及全市的趋势特征上 结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主 要的关注点诉求点。

四目标市场定位及产品定位 市场定位 目标人群特征来源区域行业特点产品建议 第四部分规划设计分析 初步规划设计思路 设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格设计特点。

主要产品类型多层高层，还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类 型，及不同类型产品的比例。

节能和环保型建筑材料选用的考虑。

在所在城市中，生产新型别具格产品的可能性。

如果是大型超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二规划设计的可行性分析 在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条 件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。

主 要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响。

土地本身特征对产品设计的影响和考虑。

如地势高低地形起伏地块的 完整性地质状况较深的沟壑小峡谷河流水塘地上附着物地下管 线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。

如治安环境噪声环 境污染环境空气情况危险源风水因素等对产品规划设计和环境保护 的影响及解决方法。

周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。

如道路状况可能与小 区主要出入口有关供水排水通讯有线电视电话网络永久性用 电和临时施工用电燃气供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。

如交通状况与是否开通业 主班车有关商业设施大型购物中心教育现状体育娱乐公园等休闲场 所银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

市场分析结果对产品设计的影响和考虑。

如市场价格限制总价控制原则 与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何 解决。

第五部分项目开发 土地升值潜力初步评估。

从地理位置土地供应周边环境及配套市场发展状况政府规划城市未来 发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二立即开发与作为土地储备优缺点分析 三工程计划工期计划各期开工面积竣工计划开竣工时占当地城市市 场和片区市场的占有率。

四销售计划各期销售时间价格面积，预计销售各期的市场占有率，销 售计划实现的可行性分析。

第六部分投资收益分析成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面 积，容积率，项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税 等。

并参照下面列示 项目投资总额万元单位成本元 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本 小计 营销费用 管理费用 总计 二税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及 如何解决，具体的操作的过程是什么。

三经济效益分析经济效益分析的假设条件，如是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率投资回报率及主要经济指标。

参照如下 经济指标单位数值元项目总金额万元 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 项目开发各期的利润体现 经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计 结算面积 单位利润元 利润万元 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较位成本元 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本 小计 营销费用 管理费用 总计 二税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及 如何解决，具体的操作的过程是什么。

三经济效益分析经济效益分析的假设条件，如是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率投资回报率及主要经济指标。

参照如下 经济指标单位数值元项目总金额万元 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 项目开发各期的利润体现 经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计 结算面积 单位利润元 利润万元 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较，如 经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较，如 经济指标 预测售价 预测售价 预测售价 预测售价 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率 容积率变动各项指标的变化 主要指标容积率容积率容积率容积率容积率 多高层比营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报 率 四项目资金预测 资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的 投入安排。

资金回款计划各期销售回款计划。

资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途 径。

启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资 金占用月平均额 第七部分管理资源配置 机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。

二人力资源需求启动项目对个专业部门人员的需求，具体人数重点 是专业经理。

三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调 动招聘培训等。

第八部分综合分析与建议分析 优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作 方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作 方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。

三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城 市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四结论和建议 第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 主要指标测算 预测直接建造