【RS49】儋州市那大城区土地储备项目实施方案报告.doc文档

征用耕地 的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存在定的不足。

它难以正确体 现地块的区所提高，但仍存在定的不足。

它难以正确体 现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均根据地 类的不同最高为该耕地被征用前三年平均年产值的十二倍。

苗的补偿费。

第二在征地补偿标准上， 按照目前国家及各省市的有关规定，征用耕地的土地补偿费，部分内容简介部分内容简介地的补偿费用包括土地补偿费安置 补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

第二在征地补偿标准上， 按照目前国家及各省市的有关规定，征用耕地的土地补偿费，根据地 类的不同最高为该耕地被征用前三年平均年产值的十二倍。

征用耕地 的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人 口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕 地的数量计算，并规定了安置补偿费的最低标准。

应该说，这种补偿标准在原来的基础上有所提高，但仍存在定的不足。

它难以正确体 现地块的区位差异及各地经济发展水平，农民在获得征地补偿和拆迁 补偿后，仍然难以维持现有生活水平，从而产生对城市化的抵触情绪， 定程度上阻碍了城市化的建设。

征地补偿分配和土地收益分配问题 部分省市按照当地的土地管理条例征偿和被征地农民基本生活 保障试点办法等规定，初步建立了被征地农民基本生活保障基金制 度，即把大部分土地补偿费和全部的安置补助费均划入同级财政在银 行设立的被征地农民基本生活保障基金财政专户，剩余的土地补偿费 由农村集体经济组织用于公益性事业及历史遗留的被征地农民的生 活问题，地上附着物和青苗补偿费支付给被征地农民所有。

这规定 解决了以往补偿分配不规范乡镇政府参与征地补偿分配各村对留 用部分使用方式不等负面问题，但在实际操作中仍存在着些具体 问题。

此外，土地征用后的出让收益分配没有明确的规定，城市化建 设的财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要的政策依据。

被征地农民的后续保障问题 在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资 料，农民的土地有三重功能使用权功能就业和发展功能社会保 障功能。

土地征用是对土地使用权和所有权永久性的剥夺，农民将永 远失去土地的使用权和经营权，失去生活的可靠来源和保障。

按照目 前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得定的基本生活 保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月的生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文 化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。

征地 后，如果没有合适的生计，将成为城市中的新贫困人群。

完善城市化进程中用地和失地农民保障制度的政策 合理规划，采取科学可持续发展的土地资源利用政策 在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做 到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合 理布局，实现土地供需平衡同时又要保护耕地，保护切土地资源， 防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好 的环境效益。

因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重 耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做 好以下几项工作 树立科学可持续发展观，加强规划编制工作 首先，要编制科学合理的综合性国土规划，包括生产力布局空 间布局国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相 衔接和协调。

其次，要健全完善土地利用规划。

在综合规划的指导下， 开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据， 实施土地用途管制。

分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理 是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展城中村和中心城 区城郊结合部的改造开发以及重点培育和发展的中心城市，要进步 扩大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门的调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。

二是对于为公共利 益如进行道路建设绿化建设需要使用集体土地的，要尽快批准征地 手续，以免造成农民安置补偿落后损害农民利益的后果。

三是对于 耕作基础好成片上规模的耕地以及基本农田，要严格控制征地审批， 以维护我国的耕地保护和粮食安全问题。

四是要尽快建立和完善城市 土地的市场化配置机制和城市土地价格的市场化形成机制，挖潜存量 土地，建立健全土地储备制度，合理调控土地市场供应数量。

五是要 开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府土地所 有者和使用者之间合理分配土地收益。

加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制 我国法律未正式提出农村土地使用权的流转，但九届全国人大四 次会议曾指出在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地 区积极探索土地经营权流转制度的改革。

在当前的用地形势下，在政 府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下，可以考虑允许集体经济 组织保留的非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以自己的 身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益 分配。

在这过程中，关键是要加强监督和管理土地的用途，控制非 农建设用地的转让过程，建立合法的利益分配机制。

在条件成熟时， 可允许乡镇企业村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给 农民定的利益来换取经济社会发展所需要的土地空间。

完善政策，解决失地农民利益保障问题 失地农民的利益保障是城市化过程中存在的重要问题，城市化建设不能牺牲农民的利益，但也不能过多地提高建设成本，而是要根据 城市自身的经济实力合理推进城市化进程，做到既能保障失地农民的 合理利益，解决他们离得开土地进得去城市在城市中 留得住的问题，又能保证城市的可持续发展。

继续完善征地补偿政策 应当根据实际情况解决好以下问题施的建设资金从而增加社会福 利以及土地储备对相关的房地产业的影响，都无法归结为特定的单 个项目，而必须从宏观层面，将其作为土地储备项目总体即上地储备 制度实施效果来进行分析。

土地储备项目总体即土地储备制度实施对 社会经济的影响主要体现在其对土地利用土地交易市场土地价格 房产价格等方面的影响。

土地储备对土地利用的作用 土地作为国民生产的基础资源，由于其稀缺性，如何合理开发和 利用至关重要。

土地利用的目标包括四个方面经济效率分配公平 社会发展和环境质量。

土地储备对土地利用经济效率的作用 由于土地资源的稀缺性和土地位置的固定性，人们增加部门 的土地资源的投入，必然要减少对其他部门的投入，不同的资源配置 方式将会带来不同的产出结构和产出量，并进而影响到社会从消费这 些总产品上所带来的满足程度或效用水平。

土地利用的经济效率目标 就是要从社会或宏观的角度实现土地资源的最优配置。

土地资源配置 管理，即通过土地征用划拨和市场手段将土地资源配置到各个土 地使用者手中。

但在在企业自行招商和存量土地分散进人市场的情况下，个体追求的是个别土地利用的效用最大化并非整体效用最大化， 因此，要实现上地利用的配置职能，首先政府必须掌握土地供应的源 头。

土地储备制度的实施，使分散的土地的重新集中在政府手中，为 其进行资源配置和规划实施提供保证。

在土地储备体系运作过程中，由于实行规划优先的政策，加上集 中统的前期开发和土地整理，使土地利用的有关政策和要求得到切 实的贯彻落实。

随着社会经济的迅速发展，城市建设用地需求非常旺 盛，土地的供求矛盾日益突出，但同时城市中存在大量的存量土地和 低利用度的土地。

通过土地储备制度实施，能够真正实现统规划 统配套统开发统建设统管理，激活了存量土地利用价 值，提高了城市土地资源配置效率。

同时，些环境较差规划条件 不理想以及闲置的土地通过储备重新利用，较好地实现了土地的再开 发和再利用。

土地储备对实现分配公平的作用 土地利用的分配公平目标是指社会各阶层各部门各成员在土 地利用中能获得公平的对待。

但要确定个统的公平标准是很难 的，也几乎是不可能的。

经济学中般理解公平的含义应是机会均等， 即指在市场竞争中让大家处于同条起跑线上，全都按照自己的能 力与努力程度来进行竞争，尽管竞争的结果有差异，但出发点相同， 这就可以理解为公平了。

通过土地储备体系的建立，政府掌握了城 市土地的统收购权和垄断供应权，对于各种经营性用地在 个公平公开公正的城市土地市场中通过招标拍卖等方式有偿出让土地使用权，分不同区位条件和地段优劣向使用者收取土地使用 费，从而使土地使用者在经济活动中站在了同起跑线上，这实 质上是土地分配