【34页】枫情水岸一期项目实施方案报告.doc源文档全文在线看

乏客观的市场 依据，需求者对产品细分需求概念不成熟需引导，盲目跟随市场行为导致项目产品同质 合市场的产品发展空间增大。

石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足，但由于项目定位及产品开发缺发展不平衡。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房 地产开发投资中的占比将继续下降，中西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地 产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二 三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

石嘴山市商品房现状与市场需求 石嘴山市整体房地产市场经历了前期的快速膨胀阶段，产品市场供应呈粗放型速增，产 品质量，产品结构部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二 三线 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

东部地区在全国房 地产开发投资中的 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

部分内容简介部分内容简介商品房经济适用房与廉租房的供应将有所增 加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房 地产开发投资中的占比将继续下降，中西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地 产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二 三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

石嘴山市商品房现状与市场需求 石嘴山市整体房地产市场经历了前期的快速膨胀阶段，产品市场供应呈粗放型速增，产 品质量，产品结构发展不平衡。

现在市场处于提高发展时期，房地产市场逐渐回归理性，产 品开发的市场导向性增强，切合市场的产品发展空间增大。

石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足，但由于项目定位及产品开发缺乏客观的市场 依据，需求者对产品细分需求概念不成熟需引导，盲目跟随市场行为导致项目产品同质 化现象仍然大量存在。

市场竞争力较差，差异化产品的市场引导及供应量不足，不能满足市 场多层次的消费需求，造成近年市场存量的增加，空置率增长。

经过政府部门的有关调空。

空置率有所下降。

花园式住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小 区开发建设的要求。

随着石嘴山市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高， 居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不 仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据石嘴山市城市经济社会发展，以 及商品房今后发展趋势预测，这类花园住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城 市居民今后商品住房的重要选择条件。

花园住宅的表现为 住宅市场多元化 在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启 己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，石嘴山市住 宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高， 售价合理，销售业绩较好，得到政府的好评。

从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住 宅市场细分化。

对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管 理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在 商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住 宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等， 这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中 的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在去年 石嘴山市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向环境优美 舒适的方向转变，塞上水乡高档住宅的成功开发，就是个最好的例子。

商品房市场出 现品牌角逐趋势的原因，主要有 中高档小区的市场潜力。

石嘴山市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收 入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中等水平，据有关资料统计，富裕 家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分 富裕家庭对中高档商品住房的需求很大。

商业消费潜力。

由于近几年国家对西部的扶持，石嘴山市的经济飞速发展，提高了 石嘴山市在国际国内的知名度，为石嘴山市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁 荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着 多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将 形成定的市场需求，像塞上水乡湖畔家园这样环境优美档次较高的住宅，无 论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

枫情水岸背靠星海湖，环境得天独厚，是开发中高档住宅 小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位 优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

花园式住宅的亮点 建筑物外形讲究大气开放的人文特征。

由于建筑风格的变化多以线条为中心， 因此，建筑物外形的形式美要讲究线条色彩材料质感，建筑物外形要和周边地理环境相 协调。

枫情水岸以凝重浑厚的色彩，或以现代简洁的风格，或以挺拔大气的建筑， 建筑空间环境的营造独具匠心。

城市高层建筑是现代建筑物的表现形式之，它 不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住的需求，而且还必须借助于良好的建筑空间 环境的营造，以减少和克服人们的各种负面心态。

枫情水岸突出了高层住宅小区低建筑 密度高绿化率的独特优势。

有利于围合成具有向心力的小区景观，而且能够恰如其分地设 置户型。

环境和建筑充分协调。

建筑离不开环境，环境能映衬建筑。

建筑与环境形成和谐 整体的形象，能促使人们心理生理机制活跃起来，达到心旷神怡的目的。

枫情水岸环 境的艺术组合体现自然美与人工美相结合双向交互式的和谐统。

极具审美内涵和 房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销 售方法，种是现售，指房屋在建成后在售出另外种是预售，指房屋在还未建成的时候 就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由 于枫情水岸处在北塔湖公园旁边，环境优美。

估计将会有许多追求居住舒逸，对环境有较高 要求的人购买，预计销售情况会较好。

因此可充分利用房屋预售来缓解资金流的紧张。

编制资金流动计划，确定资金的需求额详见附表 资金的使用和管理 随着施工准备施工生产竣工验收。

缺陷责任期这变化，资金也在随着运动并产生 变化。

结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题 资本金问题主要包括以下几个方面 由于资金的时间价值形成的利息。

注意风险的影响，如投资风险破产的风险工程风险等。

当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去， 以保持货币资金的实际价值。

银行借款的成本率。

表风险因素和风险程度分析表 序 号 风险因素 名称 风险程度 灾 难性 严 重性 较 大 般 市场风险 资源 技术 工程 资金 政策 外部协作 条件 优化使用周转资金问题 具体优化方法如下 分期分年度办理银行保函和保险费。

将工程初期准备费用单列项目增加初期收入，可以缓和资金矛盾。

根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。

材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化 资金占用或缩短占用资金。

向分包商转移资金压力。

及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。

经济效益分析 住宅销售价格 根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和 工程建设成本等综合因素，小高层按每平方米元高层按每平方米元。

别墅按每 平米元，停车位每个车位万元，按个车位销售计。

销售进度及付款计划 本项目计划在年内完成销售，各年销售计划见表表。

表各类建筑销售计划表 项目合 计 高层及小 高层 车位 盈利能力分析 项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税 万元公益金万元公积金万，还有万元可分配利润。

项目 缴纳的营业税金为万元，城市维护建设税万元，教育费附加为万 元。

详见附表附表。

项目全投资内部收益率所得税前为，净现值为万元，投资回收期为 年。

详见附表。

商品房投资利润率 商品房资本金净利润率 清偿能力分析 本项目所需的大部分资金由开发商自筹，向银行借款较少，因此还款容易。

根据偿还计 划，三年内还完，具体见附表 敏感性分析 将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行 敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。

如果 开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降至 和，房价格和预售