罗浮盛世小区建设项目实施方案报告.doc文档35页全文在线看

另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善， 宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳 步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。

本市房地产市场分析 乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产 市场的投资比重仍然较低。

随着区域交通条件的改善，乐山与周随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为 紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。

民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。

本市房地产市场分析 乐山市年国另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善， 宜居优势越来越突出，必将吸房供应结构 得到明显改善，平方米以上小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻 购房群体购房置业成为现实。

部分内容简介部分内容简介山的住宅消费还将继续保持稳步上升的趋势，在国家宏观调控下，住房供应结构 得到明显改善，平方米以上小户型供应比例大幅增长，使城市中低收入群体和年轻 购房群体购房置业成为现实。

另外，乐山人居环境优越，城市基础设施越来越完善， 宜居优势越来越突出，必将吸引更多的区县人士和外地人士来乐山购房定居，而乐山稳 步发展的地方经济，则会吸引大量的大学毕业生来乐山创业发展和定居，预计乐山住 宅消费还将继续稳步增长。

本市房地产市场分析 乐山市年国民经济和社会发展计划主要指标，见表乐山主要的消费客群 还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产 市场的投资比重仍然较低。

随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为 紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置。

与此同时，随着乐山 城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加。

项目优劣势分析 表乐山市国民经济和社会发展计划表 指标单位年完成年目标 绝对值增长绝对值增长 经济 增长 地区生产总值亿元 其中第产业增加值亿元 第二产业增加值亿元 第三产业增加值亿元 地方财政般性收入亿元 全社会固定资产投资亿元 资源 环境 单位地区生产总值能耗下降全面完成省下目标任 务 化学需氧量削减吨 二氧化硫削减 民生 改善 人口自然增长率 城镇登记失业率 城镇居民人均可指标收入元 根据以上市场分析和数据可以看出 乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产 的发展具有较大的支撑作用。

随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。

随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐 山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。

乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少， 这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。

项目优劣势分析 项目分析 分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统 评价，从而选择最佳经营战略的方法。

这里，是指企业具有的优势，是指企业具有 的劣势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。

优势分析 交通便利路路路公交站台近在咫尺。

地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。

本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的 商业价值居住价值和城市标杆价值。

地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实 验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。

小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率 达，享受舒居生活。

为乐山地区少有，具有竞争优势。

户型多样化，可以满足不同需求客户要求。

罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相 望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。

劣势分析 的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。

地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大 该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境。

周边新建楼盘较多，竞争激烈。

机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。

近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。

到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发 片区。

周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市 场有帮助作用。

简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒 适的氛围，能够吸引更多的住户。

威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影 响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。

项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。

项目优劣势分析 近期出台的物业税将会对投资者购房产生定的影响。

可类比项目研究 根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发高层住宅的方案。

为了深入研究， 以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。

领地亚马逊 表领地亚马逊基本情况表 开发商万兴集团 地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中 物业形态教育社区，城市豪宅 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 嘉美龙湾水岸 表嘉美龙湾水岸基本情况表 开发商乐山嘉美房地产开发有限公司 地址市中白燕路北段号 物业形态西班牙风情私家水岸社区 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 五洲汉唐 表五洲汉唐基本情况表 开发商乐山五洲置业发展有限公司 地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁 物业形态教育住宅，配套完善 占地面积总建筑面积平方米 状况在售绿化率 均价元平米 上述房产销售均价为元，平均绿效果评价的准确性和可靠性，可以研究出 相关因素的变动引起经济效果评价指标的变动幅度及变动方向，从而找出影响建设项目 经济效果的敏感性因素，进步分析与之有关的测算或估算数据可能产生的不确定性。

敏感性分析有助于决策者了解项目方案的经济效果的变化范围，以便采取对应措施，减 少或避免不利因素的影响，提高项目的投资效果。

本项目敏感性分析是针对资本金的财务净现值指标进行的，使用的是单变量敏感性 分析的绝对测定法，对财务净现值这个经济评价指标的影响，从中找出对财务净现值影 响最大的敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行的极限值。

选择需要分析的变量因素销售单价总投资额和总成本费用。

先设定这两个变量因素的变动范围向有利和不利方向分别变动和，再分别 计算各种变动对投资利润率指标的影响指数假设个因素变化时，其他因素不变。

不确定性分析 作出敏感性分析表，见表。

表敏感性分析表 不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数 基本方案 价格变动 投资变动 成本变动 由此表可以看出各变量因素对投资利润率的影响结果。

在各个变量因素变化率详图 的条件下，按投资利润率对各个变量因素的敏感程度来排序销售单价成本变动投资 总额。

具体内部收益敏感性分析见图 图敏感性分析 风险分析 风险是指在特定的环境条件和时期下，时间内产生的结果与预期结果之间的差 异程度。

风险在房地产开发过程中无处不在，如果缺乏正确的风险认识和良好的风险管 理措施，开发商就可能蒙受不必要的损失。

因此精确而有效的风险管理是房地产开发商 最经济最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。

政策与环境风险。

房地产开发项目存在发展于定的经济市场法律政策环境下。

外界环境如法 律法规的变化通货膨胀汇率变化自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目 产生定的影响。

国家目前正在强化国土资源的管理，这进步加大了获取大宗国土指 标的难度，同时也大大延缓了项目的开发建设进程，使征地拆迁工作受到定的阻力。

这类风险属于不可控风险，不以人的意志为转移。

面对这类风险，房地产开发商只能通 过合理的分散或转移等手段降低损失。

此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的 财税产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应 的应对措施。

施工进度风险。

在本项目运作的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售 和销售收入获得。

即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的 项目再投资。

如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可 能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。

有鉴于此，首期项目的开发过程中，应按计划利用自有资金支付土地费用的， 运用贷款支付前期工程费建安工程费的和配套设施建设费。

关键是要在