绵阳芙蓉汉城项目实施方案报告.doc文档56页高清免费浏览

八项目开发效应 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。

砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。

而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。

铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。

度显然低于铺面和总的水平。

但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。

此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。

砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。

而框架的定价不符合 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

部分内容简介部分内容简介否成功合理是本项目第四大风险。

人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。

二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。

砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。

而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。

铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。

但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。

八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。

本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。

本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。

二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。

住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。

联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。

第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。

并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。

早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。

介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉 古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。

政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。

二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让， 不与游仙区政府发生直接关系。

净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然 要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。

市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确 表态。

据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。

三项目开发条件 土地状况 项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪 西侧。

地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差 在米左右。

宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。

土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地 亩 拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付 款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。

二周边景观详见项目周边关系图 芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多 渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉 溪。

仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有 水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进 步改善。

富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山 公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有 座宋哲元墓。

李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李 白和杜甫，占地亩，为清代建筑。

市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙， 该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。

现已经停工，政府预计 年月竣工。

宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。

宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿 化植被。

三市政配套设施详见项目周边关系图 道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直 接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家 车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。

在宗地沿 街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。

生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店， 规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享 受市区繁华生活配套。

教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万 博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。

医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道部 负责与委托设计单位进行有关项目前期设计的衔接协调 对设计变更进行可行性分析，并提交处理意见 负责工程外装各种材料的选择并提出选择意见 协办工程中间查验和竣工验收 向各相关部门提供登记和管理所有设计的图纸及技术资料 向相关部门提供项目的法律法规及技术咨询 根据楼盘自身情况和策划部建议提出有关卖场样板房会所等方案的建议 项目当地建筑行业有关政策和情报信息的收集整理研究分析和综合 协助企业管理部进行开发各项报建手续的办理 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求 二工程预算部 拟订投资项目工程造价的估算，报总部审核 对开发项目编制工程造价预算书，审定标的包括主楼群楼总平地下 车库等，报总部审核。

工程合同的谈判审查签订及管理，并向总部报备 会同工程管理部做好工程招标工作 在建工程有关工程变更工程进度确认甲供材料确认等事项的签证管理 拟定工程款的拨付与控制计划，报公司总经理批准后执行 作好施工单位提出的关于造价的解释工作，确保工程顺利有序地进行 工程验收合格后办理工程结算 与外部相关职能部门及审计事务所就造价问题进行衔接协调及关系维系 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求三工程管理部 办理项目开工前的勘查各项筹备及工程进度的拟定，报总部审核 土地的交接与管理 工程施工图及工程进度控制的审核，报总部批准 工程施工进度施工质量及工程施工现场安全的监督与管理 有关工程施工与相关政府职能部门及施工单位的配合衔接及关系维系 工程竣工的验收管理 组织实施工程招标工作 牵头组织实施因各种原因涉及设计变更工作 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求 四销售部 负责本项目销售管理办法的拟定执行及修改意见的提出，报总部批准 负责销售前销售中销售后客户的销售服务工作 负责销售现场及销售人员的日常管理 负责销售信息的统计分析整理并反馈相关部门 负责客户更改投诉的接收，与相关部门进行衔接与回馈 与策划部密切配合作好各项营销工作 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求 五策划部 对项目策划大纲营销活动实施与调整营销策划与推广方案的拟定提出建 议，负责方案执行与调整，包括项目广告与促销活动 负责公司各项广告促销活动销售资料等的设计执行与维护 负责媒体的关系协调维系和控制 密切关注绵阳楼盘情况，亲临相关开盘楼盘，并对楼盘作出全面评价，提供 给相关部门 根据销售动态及时对策划工作做出调整 配合企业管理部做好非营销类公司级活动的组织实施 负责提出本部门员工岗位培训的计划及组织要求六财务部 公司资金的融通，协调处理与银行的关系 合理运用资金，确保资金周转顺畅 按国家会计制度的规定正确进行会计事项的核算 进行财务会计报告的编制和分析 税务会计事项的处理 不断完善内控制度，定期清查资产 内部财务档案管理 加强项目预算管理 财务人员培训与后续教育 销售价格的监控与审查 七企业管理部 项目人力资源计划的拟订并报批，负责计划的实施检查及修订 项目本地员工薪酬的分析拟订并报批，办理及员工保险福利等办法的拟 订并报批，负责项目薪酬及福利方案的实施，并根据实施情况提出改进建议 项目员工教育培训计划的提出，并报总部批准 项目本地员工绩效考评的具体组织实施及意见反馈 编制内的项目本地员工招聘工作的具体组织实施 人员的考勤异动社保等日常人事事务的办理 员工思想状况的了解分析沟通，员工意见和建议的反映与回馈 人事资料的调查统计分析整理和保管 文件合同档案证照印信办公用品及设施等行政办公事项的管理 公司固定资产不包括营建器材的购置分发登记管理。

牵头组织实施各项公司级活动非营销类配合策划部组织实施公司活动 营销类配合其他部门组织实施其他临时活