市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成 了城三区的城市规划布局房地产市场的发间与 需求空间也较大 章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力 越来越强 随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好，丘市经济环境分析 近几年济南各区域情况览表 面积平方公里人口万 ④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。 二章 三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。高达，居全省第二位。 根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城 市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 长趋势明显等特征。 经济环境小结 济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。 城镇居民消费水平不断增长，购买力强 城镇居民消费水平不断增长，购买力强。长趋势明显等特征。伴随着城区人口的增多和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 根据城市化理论，济南从年开始同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城 市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。部分内容简介部分内容简介净迁入人口达万人。同时济南和青岛也同属于全省吸纳暂住人口最多的城 市，暂住人口占城镇人口比重高达，居全省第二位。 根据城市化理论，济南从年开始，进入城市化高速发展期，随着城镇化和城 市化水平的不断提高，年开始出现郊区化趋势。伴随着城区人口的增多和城 市人口聚集效应的增强，济南呈现了房地产开发量迅速增加土地供应边缘化地价增 长趋势明显等特征。 经济环境小结 济南市总体经济向好，综合实力强，利于投资。 城镇居民消费水平不断增长，购买力强。 三产占据半壁江山成为主要产业，吸引力不断增强。 ④济南整体经济受内部影响大，不同于其他线二线城市，宏观虽紧，中观较松。 二章丘市经济环境分析 近几年济南各区域情况览表 面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站 章丘经济环境小结 章丘在整个济南市的行政区中面积最大人口最多，其房地产市场的发间与 需求空间也较大 章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力 越来越强 随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好， 且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。 二城市规划发展分析 十字方针，东拓为先 自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总 体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东, 整个济南亿元亿元亿元 章丘市亿元亿元亿元 历下区亿元亿元亿元 历城区亿元亿元亿元 市中区亿元 槐荫区亿元亿元 天桥区亿元亿元 长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上 年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成 了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东 部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占 据了上峰。 三章丘市城市定位 根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地， 积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山 水园林城市，带动市域东部地区快速发展。即以先进的制造业和高新技术产业为主导， 具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。以明水开发区重汽工业园的重型汽车制 造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特 色的山水园林城市。 四章丘市城市空间发展战略 根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事 处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公 里。规划形成轴三心四片的空间结构。轴即以双山大街为依托，形成 贯穿主城区南北商业服务等功能的复合型城市发展主轴线三心即形成服务商 业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明 水产业片区四大城市片区。 五济南东拓章丘西进 济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。 近年来，章丘在与济南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施还是 人才方面，力求全方位的对接。尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济 铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐 成为济南城市的部分。 章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区 城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发 展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体的圣井新城综合体，是章丘 西进战略关键的环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。 六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接 按照济南市城市总体规划年年和济南市城市综合交通规划，市域 线号线在历城站附近和从腊山片区到机场的号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘 该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间的第三条快速通道，其作用不亚于经十东路 和世纪大道。而且，轻轨的建设，还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化，将两城区更 好对接。 七城市规划结论 济南规划发展偏东政府引导利东居住习惯在东。 济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南的融合 按照轴三心四片的空间战略结构，未来章丘将以双山大街为城市主 轴线，重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。 ④随着章丘与市区城际交通的开通以及未来城市轨道交通的规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。 由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟，位于经十东路两侧的片区 逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。 三宏观调控政策分析 房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威 力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。 调控政策集中出台的背景 房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨 国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒 市场上投资投机行为显露纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济 南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接，进步促进了这区域 价值的跃升。 二项目指标 占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。 规模适中，易于控制风险 规模较小，单位成本增加，但不利于产品多样化及客群广泛化 产品以小高层为主，市场接受度较高 三地块现状 地块内部平整，地形较为方正，为即将拆迁的名泉商贸城，西边与东边都是居住小 区，北边是双山街办，南边是文化路。 四周边配套 本案周边配套设施较为齐全，特别是潜在的教育配套资源较为丰富，山水泉城引进 的台湾三之三幼儿园，还有位于项目西边约左右的章丘高级中学，以及今年投资 建设的位于本案对面的道通山水泉城实验中小学。 五项目分析 优势 区位优势济南与章丘对接的融合地带，济章体化收益的黄金地 配套优势与市政府为邻，且周边生活配套设施较为完善 交通优势经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等 城市主干道，济南至章丘的轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘的城市对接， 进步促进了这区域价值的跃升。 规模适中，易于控制风险 劣势整体规划面积小，不利于产品多样化及客群广泛化 机会 周边大盘聚集地，未来能充分坐享大盘带来的完善配套 地处新政务区与大学城交接地带，市场认可度与成熟度越来越高。 威胁 周边成熟的大型社区，直接分流本案的客群 未来潜在放量加大，市场竞争进步加剧 七章丘双山项目初步定位思路 市场形象定位 中铁建力作章丘品质生活居住区 中国铁建，雄厚的资金实力，良好的企业知名度和美誉度，名企缔造名盘 项目交通便利，周边生活配套设施充足 品质社区，项目形象鲜明，区别于其他在售楼盘，产品设计高于市场供应的品 质，出彩的景观规划。 二目标客群定位 客户来源 以章丘大学城教师和重汽济钢力诺等周边大型企业从业人员为主要购买客 群 以章丘本地及周边乡镇居民为主要辅助客群 济南济阳淄博为次要辅助客群。 需求特点 以首次置业及初次改善型客户为主，投资型及养老型客户为辅。 三物业类型定位及产品初步建议 总体布局 在文化路北侧布置两层沿街商业，沿地块由南向北次排布栋小高层住宅根 据调研及现有资料，初步预估建筑布局形式，最终结果以设计院图纸为准。 物业类型小高层 地块容积率，在保证小区舒适度的前提下，物业类型必然以小高层为主 章丘市区基本不再审批多层住宅项目 满足容积率的情况下，尽量不建高层住宅，高层住宅的品质售价等均低于小 高层。 建筑风格新古典主义风格 高雅和谐是新古典风格的代名词。白色金色黄色暗红是新古典主义中 常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮大方，使整个空间给人以开放 宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。 新古典主义风格的材质色彩等可以使人很强烈地感受到传统的