力发展第三产 业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东 部第三产业经济圈可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 带动当地经改造，不仅 能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内 居民的住房问题得到妥善解决，对建设小康社会具有重要意 义。滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工 作。同时，项目的建设 可以盘活长江路带乃至整个哈尔滨市东部区域的土地资 源，大大提升此区域土地利用率优化哈市东部城区结构，促 进该区域的土地升值成为哈市东部乃至全市寸土寸金之 地，为政府创造更多的土地收益，进步提高当地居民的生活 水平。 解决棚户区居民住房问题的需要 人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否 得到合理满足。受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多 历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境 恶劣的居住空间内，周围环受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多 历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境 恶劣的居住空间内，周围环境脏乱差，人居面积远远达不 到哈尔 解决棚户区居民住房问题的需要 人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住域的土地升值成为哈市东部乃至全市寸土寸金之 地，为政府创造更多的土地收益，进步提高当地居民的生活 水平。同时，项目的建设 可以盘活长江路带项目建 成后，将带动长江路带的土地升值，最大程度地发挥该区域 的土地价值，为政府争取更多的土地收益。部分内容简介部分内容简介。项目建 成后，将带动长江路带的土地升值，最大程度地发挥该区域 的土地价值，为政府争取更多的土地收益。同时，项目的建设 可以盘活长江路带乃至整个哈尔滨市东部区域的土地资 源，大大提升此区域土地利用率优化哈市东部城区结构，促 进该区域的土地升值成为哈市东部乃至全市寸土寸金之 地，为政府创造更多的土地收益，进步提高当地居民的生活 水平。 解决棚户区居民住房问题的需要 人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否 得到合理满足。受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多 历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境 恶劣的居住空间内，周围环境脏乱差，人居面积远远达不 到哈尔滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工 作。通过地铁关联用地长江路打通工程实施棚户区改造，不仅 能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内 居民的住房问题得到妥善解决，对建设小康社会具有重要意 义。可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 带动当地经济发展 因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三 产业在二环以内已经趋近饱和，若想进步大力发展第三产 业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东 部第三产业经济圈进步向东部四环方向延伸，扩充目前现有 的面积，形成个新的经济快速增长区域。 增加就业岗位，解决剩余劳动力 目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第产业为主，因 此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就 业。项目建成后，该区域经济必会上升个新的台阶，就业岗 位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的 问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东 部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定团结。 五主要技术经济指标 建筑面积平方米 用地面积平方米 用地性质居住公建混合用地 容积率 建筑密度 绿地率可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 第二章市场分析 我国房地产市场现状及趋势分析 对我国现阶段经济运行状况的分析 根据国家统计局最新公布的数据显示，年全年国内 生产总值亿元，比年增长。虽然国民经济 增长的绝对量仍然维持个较高水平，但相对量出现较为明显 的回落。其中季度增长，二季度增长，三季度 增长，四季度增长。连续四个季度出现经济增长速 度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下 图 年国民经济生产总值及增长速率 可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 从上图可以看到，最近年国民经济总量仍然处于绝对增 长的趋势，但是从年来看，经济增长速率有所变缓，这 和全球经济出现回落美国次贷危机造成的经济受损有密切的 关系。 年全年居民消费价格比上年上涨，其中食品价 格上涨。固定资产投资价格上涨。个大中城市 房屋销售价格上涨，其中新建住宅价格上涨，二手 住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。商品住宅投资 亿元，增长办公楼投资亿元，增长 商业营业用房投资亿元，增长。 住宅是人们的基本消费资料，个国家经济发展水平从温 饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅 建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值 。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民 经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支 柱产业，其增加值应占国民生产总值的以上，根据国 家统计局年月发布的数据显示，房地产业增加值占我 国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中 发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业 发展不是太多。 年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱 产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国 过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务 率先成为拉动内需刺激消费刺激投资的产业。 年国家出台了系列政策个人首购平米以下住 房，契税税率下调到个人买卖住房暂免征收印花税个 人卖房暂免征收土地增值税最低首付款比例调整为 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的倍 个人住房公积金贷款利率下调个百分点就在近期国务 院常务会议上刚提出加大保障性住房建设规模，降低住房交 易税费，支持居民购房月日再次下调金融机构年期人 民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款 基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款再贴现等利率。 此外，自月日起，下调工行农行中行建行交行 邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率个百分点，下 调中小型存款类金融机构存款准备金率个百分点。此外，个 人住房公积金贷款利率下调个百分点，其中，年以下含 住房公积金贷款利率由原来的降至，年以上原 来的降至。以上政策趋势直到年底将不 会有太大的调整。 从另方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日 益深入人心。种种迹象表明，今研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 施工现场设臵移动式旱厕，定期清淘外运。 噪声 夜间时至次日时停止拆迁。 采用先进低噪声设备。 运输车辆在敏感点附近进行限速行驶，禁鸣笛。 固体废物 拆迁中回收的钢筋等出售，其余建筑垃圾运至建筑垃圾堆 放场。 四施工期的环境影响与措施 本项目中道路及土方工程有可能占用了定数量的规划 用地，原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有造成水土流 失的可能。在工程实施过程中应经济合理地进行土石方工程， 避免取弃土方的浪费。工程结束后应立即对破露的土体恢复原 有植被进行绿化或制定综合利用措施。 路面施工过程中，面层基层均采用拌和站集中拌合，在 拌和中会产生有害气体和粉尘，对周围大气环境产生污染，所 以本项目在实施阶段，拌和站必须布设在距居民区以外 的常年风向为下风位臵，且距河流及饮用水源的距离不小于 ，地下水位的深度大于以上处。拌和站建立时还应 采取有效的消烟除尘措施，减少有害气体的排放量，并在取得可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 施工所在地环保部门的测定允许后方可予以生产。在运输堆 放易于扬尘的筑路材料路段中，应采取可靠的遮盖措施，以减 少在运输堆放中对沿途农田居民区的污染。此外，施工驻地 的废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生，引发疾病，影响 工人及居民健康施工机械作业时排放大量的废气产生污染公 害大量施工机械作业产生超过居民区标准的噪声污染，特别 是夜间施工的噪声尤为影响居民的安宁及休息。 因此，在项目实施过程中，建设管理单位与现场工程监理 应认真检查各施工单位的环保措施，加强对施工驻地排污问 题施工现场的设臵堆放和施工机械作业的废气排放量检测， 以及对施工机械的噪声等环境保护问题进行认真的不间断检 查，力求将施工期对环境的污染减少到最低限度。工程建设管 理单位在对竣工的各项工程初验同时，应按设计文件中对环境 保护设计的实施情况进行检查，特别是临时占用土地地貌恢复 工作的执行情况，及时清理施工现场，切实做到工程质量验收 合格，环保工程实施的质量也达到合格标准。 五营运期的环境影响与措施 工程竣工营运期间，车辆行驶产生定数量的有害气体， 对沿线大气环境造成污染，特别是排放的尾气中含铅量过大， 将对周围生物的生长造成定程度的危害，解决汽车排放尾气可行性研究报告 哈尔滨市国际工程咨询中心 的根本措施要靠先进的检测设备和管理部门对汽车尾气超标 车辆的限制措施，以达到保护道路沿线的大气环境。另外车辆 行驶必将产生大量的噪声，对周围生态环境造成不利影响，随 着道路两侧的植被与绿化林带的恢复和生长，能逐步减轻车辆 行驶过程中所产生的噪音，根据具体情况设