【29页】大厦地块商业开发项目实施方案报告.doc文档推荐下载

项目周边的配套 古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉 西分院。

购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场 融侨锦城福源街等。

餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大 院等。

金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政 休闲设施有东风公园江滩公园三期。

江滩公园三期。

教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中 四十三中 院等。

城市广场 融侨锦城福源街等。

餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院，长丰医院市第医院汉 西分院。

路，目前， 新的控规显示该道路已取消。

项目周边的配套 古田片区内医疗配套有市普爱医部分内容简介部分内容简介据 查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前， 新的控规显示该道路已取消。

项目周边的配套 古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉 西分院。

购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场 融侨锦城福源街等。

餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大 院等。

金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政 休闲设施有东风公园江滩公园三期。

教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中 四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。

项目周边商业及写字楼调查 项目周边商业地产调查 楼盘名称地址价格元开发商体量 汇丰企业天地硚口区古田二 路与长风路交 汇处 汇丰投资有 限公司 保利香槟国际 商铺 硚口区解放 大道宗关四 中旁 保利金硚房 地产开发有限 公司 联发九都府商 铺 硚口区解放大 道与古田四路 交汇处 联发集团 映象家生活艺 术博览中心商 铺 解放大道与古 田四路交汇处 三金地产开 发有限公司 三金香港映象 商铺 解放大道与古 田四路交汇处 三金地产开 发有限公司 项目周边写字楼调查 楼盘名称地址价格元 开发商体量 汇丰企业总部硚口区古田二路与南 泥湾大道交汇处 汇丰投资 城市广场硚口区硚口路号公共交通投 资有限公司 项目周边楼盘及潜在消费者分析 项目周边社区调查 楼盘名称地址交房时间户数备注 汉口春天解放大道号 东方花城古田路号 香港映象古田四路解放大道 城市花园长丰大道古田二路 汉口人家解放大道号 汉水熙园古田四路麦德龙旁 古田云彩解放大道号 博学仕府硚口区简易车站旁 富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁 天泽方硚口区古田四路与长丰大 道交汇处 保利香槟国际硚口区解放大道宗关 四中旁 融侨锦江硚口区建路号江汉二 桥桥头处 联发九都府商 铺 硚口区解放大道与古田四 路交汇处 除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区 易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住的小区总计本 案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

交通状况 道路及交通分析 解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表 道路名称道路性质道路红线宽度车行道数 解放大道城市主干线双向六车道 古田三路城市次要道双向四车道 古田四路城市次要道双向四车道 汉口核心区武昌汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目 场地 货车客车公交车比较多，私家车出租车较少 周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

公交车停靠站 本项目周围主要的公交站点有，古田四路站古田三路站辛家 地站古田二路站等。

所在位置如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路 路路路路路路路路路 路路路等。

其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地， 交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度的判断应满足规则，即 市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轻轨交通 已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨 交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口 分别设站。

轻轨的客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。

轻 轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

人流交通情况 项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只 有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大 道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横 穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院 和古田三路公交车站和中百仓储附近。

小结 该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观 水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。

该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区 配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向附近的居民，档次较低， 价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边 居民企业的消费和需求。

第三部分项目分析及定位 项目分析 优势 本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定的 商业氛围 商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣食住行 各方面满足各消费层次的需求 临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来 更大的人流量 ④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目的潜 在价值 项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念 通容积率，评估地价单价约为元平方米， 合万亩。

如进入招牌挂程序，万平方米，折合楼面价约为 元平方米，地价款总额为万元。

前期费用 估算前期费用合计万元，明细如下 序 号费用项目 原始 指标工作量 单价 元合价万元 工程量及单价 说明 前期费用 勘察设计费 设计费四阶段 规划技术服务费费建筑面积 项目建议书可行性研究报告编制费 项目建议书可行性研究报告评估费 白蚁防治费建筑面积 图纸审查费建筑面积 消防审查费每项元 城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号 建设工程造价咨询服务 费含清单栏标价编制 全过程造价咨询 发改价格号 招标代理服务费计价格号文 建设项目环境影响评价费，环境监测费项 防震减灾技术服务费占地面积 垃圾服务费建筑面积武政规号 房产测绘费建筑面积 防雷监督费检测设计审查费建筑面积 地震安全评价建筑 面积 噪音防治费建筑面积 验收检测费 建安费用 估算建安费用万元，明细如下 序 号费用项目 原始 指标工作量单价元 合价万 元 工程量及单价 说明 四土建费用 桩基建筑面积 地下室建筑面积 深基坑 土建及粗装 人防专项 安装 地税大楼建筑面积 桩基础 结构及粗装修 公共部位装修 外装 空调系统 室内水电消防 电梯供货及安装 展馆办公公寓建筑面积 桩基础 结构及粗装修 公共部位装修 外装 室内水电消防 空调系统 电梯供货及安装 电梯供货及安装 办公公寓建筑面积 桩基础 结构及粗装修 公共部位装修 外装 室内水暖气电 电梯供货及安装 室外配套费 估算室外配套费万元，明细如下 序 号费用项目 原始 指标工作量 单价 元 合价万 元 工程量及单价 说明 室外市政配套工程费 室外给排水系统含增容 室外燃气系统 室外电气及高低压设备含增容 室外智能化系统 间接费 开发间接费估算合计元，明细如下 序 号费用项目 原始 指标工作量单价 合价万 元 工程量及单价 说明 开发间接费 建设单位管理费 工程监理费 工程保险费 维修基金 项目开发总成本 万元 销售收入 商业物业售价均价按元平方米，商业物业面积按 平方米测算 商业物业销售收入万元 写字楼销售均价按元平米，销售面积按平方米测 算，写字楼销售收入万元 公寓销售均价按元平米，销售面积按平方米测算， 公寓销售收入万元 合计销售收入万元。

销售费用及税金 销售费用及税金合计万元 序 号费用项目 原始指 标工作量单价 合价 万元 工程量 及单价 说明 销售费用及税金 销售代理费及佣金 房屋交易费销售面积 房产测绘费销售面积 维修基金建筑面积 营业税销售额 教育附加税营业税 城市建设税销售额 土地增值税销售额 印花税销售额 营业利润 销售利润万元 企业所得税 企业所得税按利润率估算所得税额 万元。

净利润