【MT47】福星集团产权式酒店项目实施方案报告.doc文档

正常情况下，般星级酒店的运营成本占 这运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒权式酒店，其般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专 业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。

环客户，酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国 目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验， 有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。

国内产权式酒店开发流程介绍 环节开发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京上海广州深圳和丽江 海口厦门秦皇岛等，基本以国家级的政治经济文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以 海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以 海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮 正处在前所未有的兴起之中。

发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京上海视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。

国内产权式酒店开发流程介绍 环节开定性的影响因素，而且中国 目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人 不管是哪类客户，酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决部分内容简介部分内容简介些包袱其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需 要。

不管是哪类客户，酒店的可消费性包括可交换性可投资性升值能力和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国 目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验， 有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。

国内产权式酒店开发流程介绍 环节开发 目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京上海广州深圳和丽江 海口厦门秦皇岛等，基本以国家级的政治经济文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以 海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮 正处在前所未有的兴起之中。

环节二经营福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专 业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。

这运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选 择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要。

正常情况下，般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果 附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高， 是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海广州拥有众多专 业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的 管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现 关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。

环节三销售 因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京上海广州深圳 等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店的经 营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

国内产权式酒店的般开发运营模式 依据其主要功能不同，产权式酒店的般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下 方式纯产权式酒店 又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经 营盈利分红，在不改变使用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁，自主权利极大，依据开发商的 要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这形式下产权酒店的基本运营模式为 聘请专业的酒店经营管理公司负责经营 开发商履行日常经营监管义务 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管 对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红 分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过年 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核 开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房的收益比数享受收益 收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数 收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款 购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁 酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须的全部投入 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

此类产权式酒店的开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的 城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本，适合与不以酒店经 营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

方式二返租式产权酒店 其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以 利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关 系，其以每年固定的投资回报般为为年为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这形式下，购买者的收 益计算办法般为售情况，所有房屋在个月内售罄，第个月销售总房间数的，回收款金额为总销售收入的，第个 月分别为和。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 表三个月内销售收入万元 月份 销售收入 车库销售收入酒店层为车库，出售使用权，单价为万个，每个建筑面积控制在左右，销售收入车位数销售 单价楼层数这里取平均价格万。

门面收入楼临街门面个，预计总建筑面积，销售均价万元，销售收入销售单价单间建筑面数万。

总销售收入住房销售收入车库销售收入门面收入万 在销售过程中，应交纳营业税城市建设维护税教育费附加等的综合税率为，则税率及附加为万元 酒店固定资产销售盈利 通过上文初略计算，项目销售完预计至将实现 营业总收入万元 营业总成本万元福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 营业税金及附加万元 建设期营业利润总额毛利润总收入成本营业税金及附加 万元 所得税营业利润总额 应纳万元 净利润利润总额所得税万元 毛利润率 净利润率 此利润不包括酒店层以及层餐饮娱乐项目的出租收益，即认为公司自己经营，在建设期尚未开业 营业期内 营业收入预测 平均房价预测福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 表十年内的预计平均房价单位元天间 年份 预计平均房价 注考虑到实际情况，酒店从年月日开始正式营业，因此第年从年月日计算以下同此。

根据市场调研的情况和项目市场定位，初步确定价格为元间天，考虑到团体优惠活动等因素，预计平均价格为元天 间，另外此房价是包含早餐的。

考虑到酒店品牌的不断提升和通货膨胀因素预计为，房价价格应该会逐步上升的，我们 期望平均价格每年能够有元的增幅。

由于考虑到配套设备更换等因素，故从第七年开始房价维持在元。

开房率预测 表十年内的预计开房率单位 年份 预计开房率 第年的开房率预计比周边酒店的平均水平低个百分点，计算后为，第年达到酒店业维持的正常水平，随着酒店品 牌的提升和各项增值服务功能的显现，再加之周围酒店不能满足周边市场的空缺，开房率在前年呈现快速增长的态势，在第年达 到，以后期望每年最低能够有的增幅，争取在十年内达到的理想水平。

福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告 第页共页 客房营业收入预计 根据平均房价和开房率的预测，根据客房营业收入预计平均房价预计开房率房间数每月免费住天，从而得 出第年的客房营业收入，见下表。

表十年内的预计客房营业收入单位万元 年份 预计客房营业收入 年份 预计客房营业收入