【42页】高层住宅项目实施方案报告.doc文档在线阅读

奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。

海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹 等批历史古迹。

成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山 的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。

，旅游经济迅速发展。

同时市政府以名山为媒，以 特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，昭明十刹 等批历史古迹。

在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。

在公里长的岸线上 可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家 级渔港。

奇山秀水和部分内容简介部分内容简介埕港，水深港阔， 长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在公里长的岸线上 可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家 级渔港。

奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。

海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹 等批历史古迹。

成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山 的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。

同时市政府以名山为媒，以 特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市 开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供 良好的投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。

大力 发展生产富有地方特色的工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念 品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村文化生态文化等各 种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。

福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较 早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。

深厚的道教佛教儒 教文化，独具民族特色的畲族文化独具地方特色的饮食文化与闽东 老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，年和 年连续两届荣获全国双拥模范城称号。

随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完 善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民 生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市， 增强了城市经济发展后劲与活力。

共引进多个工业项目，总投资 达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。

与此同时，良好的市 场服务。

信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续的发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳 县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠 定了良好的发展基础。

为加快福鼎市的城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善 城市的整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福 建龙泽房地产开发有限公司万元的地价取得了该地块的开发权。

第二节项目建设的必要性 项目建设是福鼎市城市建设的需要 近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济 发展质的飞跃提高人民生活质量的突破口。

福鼎以建设闽浙边界滨 海旅游城市为目标，按照城市总体规划中心六组团的要求，中 心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。

加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设， 新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团， 建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福 鼎市确立东扩南移面海的城市空间发展战略，提出千年城址， 百年建设的规划理念，坚持规划高起点建设高标准管理高效能 环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。

十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从 平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积 人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市 道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。

本项目的建设为完善城市的总体规划提供了有益的支持。

二项目建设是福鼎市社会经济发展的需要 在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产 产业的发展占据了个重要的位置。

从种意义上说，房地产业不仅 成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了 居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容市貌。

随着我市核电站等大型项目的落户，石板材化油器等支柱产业旅 游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造的进步 完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进步拉动福鼎 社会经济的发展。

三项目建设是拉动山前片区发展的需要 本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及 百胜新区的连接地带，它的建设与完善，能带动山前江滨南大道的建 设，并丰富了桐山溪东岸的滨溪景观，使山前片区的城市建设步入新 的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。

第三章项目功能定位和目标市场预测 第节房地产市场调研分析 国内房地产环境 随着国家宏观经济的不断发展，我国房地产市场经过几年的调整 以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房 地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在 今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产的开发经营 创造了有利条件。

福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售 来说，可售的楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现的抢购的现象， 销售场面火爆，更为房地产行业的投资增加了信心，同时也验证了业 主在投标时所做决策的正确性。

二人口城镇化，扩大了市场消费需求 福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史招标范围招标组织形式招标方式 不采用 招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 监理 建筑安装工程 设备 第九章投资估算与资金筹措 第节投资估算 主要编制依据 采用定额与指标依据 全国统安装工程预算定额福建省综合单价表年版 福建省建筑工程综合单价表年 福建省建筑装饰工程综合单价表年 福建省建筑工程消耗量定额 福建省建筑装饰装修工程消耗量定额 福建省建筑安装工程费用定额版及有关规费调整 的通知 年福鼎市类似工程投资估算指标 市政工程投资估算指标建标号。

二基础材料 建筑材料价格依据福鼎市年月份发布的建筑工程价格 可行性研究报告中相关建设方案及工程量。

三其他费用计价依据 建设单位管理费根据财政部财建号文计取 勘察设计费根据国家计委建设部计价格号工程 勘测设计收费标准计取 工程监理费按照发改价格号计取 项目前期工作费根据国家计委计价格号文计取工程招标代理服务费根据国家发改委计价格号文 计取 不可预见费按工程费用与工程建设其他费用之和不含土地 使用费的计取 二投资估算 建设投资 项目建设投资额为万元，其中工程费用万元， 工程建设其他费用万元，不可预见费万元。

财务费用 本项目拟贷款万元，年贷款利率按计取，贷款期 年，财务费用为万元。

销售费用 根据规划方案，可销售面积具体为住宅面积平方米， 商业面积平方米。

根据福鼎市同时期类似房地产项目的售价， 预计本项目住宅建筑平均售价为每平方米元，商业建筑平均售 价为每平方米元， 销售收入预计万。

销售费用按销售收入的比例计算，则销售费用为万元。

项目总投资 项目总投资为万元，其中建设投资万元，财务 费用为万元销售费用为万元。

详见如下投资估算表 投资估算表单位万元 序 号项目 建筑安装 工程费其他费用合计 技术经济指标 单位数量指标值元 建设投资 工程费用 建筑工程 地上建筑 地下室 配套工程 道路及广场 绿化工程 配电工程 给排水工程亩 二工程建设其他费用 土地使用费 土地取得费 契税 城市建设配套费 建设单位管理费 项目前期工作费 勘察费 设计费 工程建设监理费 施工图预算编制费 竣工图编制费 工程招投标代理费 工程保险费 环境影响报告表编制及评价费用 联合试运行费 三不可预见费 二财务费用 三销售费用 四总投资 第二节资金筹措 项目总投资为万元，资金筹措渠道如下 龙泽房地产开发有限公司自有资金及股东自筹资金投入 万元，占其中注册资金万元，股东自筹资金万元。

申请银行贷款万元用于建设投资，占。

销售再投入资金万元，占。

项目资金使用期从年月至年月，为期年，项目 总投资使用计划与资金筹措表见下表 项目总投资使用计划与资金筹措表单位万元 序号项目合计 资金筹措 项目资本金 借款 销售收入再投入