【PD92页】高星级酒店建设项目实施方案报告.doc文档修订稿

惠州四季长境内雨量充 沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量毫米，年日照总数多小时，年平 均气温度，月平均气温度，月平均气温度。

自然条件 惠州的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章酒店经营环境调查及分析 惠州社会发展状况 概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东南端，南临南海大亚湾，与深圳香 港东莞毗邻。

惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

全市总 面积万平方公里，全市总人口万。

惠州市是广东省的历史名城，自古以来就是东江流域的政治经济文化和交 通中心。

新技术产业开发区两个国家级开发区。

惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高酒店经营环境调查及分析 惠州社会发展状米 投资总额项目预计总投资金额人民币亿元 项目定位园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章部分内容简介部分内容简介平方米 建筑密度建筑密度建筑面积规划总建筑面积，平方米 投资总额项目预计总投资金额人民币亿元 项目定位园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章酒店经营环境调查及分析 惠州社会发展状况 概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东南端，南临南海大亚湾，与深圳香 港东莞毗邻。

惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

全市总 面积万平方公里，全市总人口万。

惠州市是广东省的历史名城，自古以来就是东江流域的政治经济文化和交 通中心。

自然条件 惠州有着独特的地理位臵和优美的自然环境，属亚热带季风气候。

境内雨量充 沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量毫米，年日照总数多小时，年平 均气温度，月平均气温度，月平均气温度。

惠州四季长青，全年无霜期达天左右。

交通条件 惠州已形成以市区为中心的海陆空配套的立体交通网络，广惠高速公路广汕 公路惠深高速公路惠河高速公路广梅汕铁路京九铁路贯穿其中。

惠州港是 对外客运货运的深水良港。

惠州的平潭机场，航班飞往全国各大旅游城市。

除平潭 机场外，以市区为中心半径公里范围内还有广州深圳珠海等个大型国际机 场。

在惠州，大铁路连接大港口的格局已初步形成，惠州也将成为衔接粤东内地 港澳台地区及东南亚各国的交通枢纽，成为京九沿线地区走向世界发展经济的座 桥头堡城市。

旅游资源 惠州素有粤东重镇岭南名郡之誉，集湖海山泉瀑布之大全， 人文景观和自然景观很丰富。

惠州西湖风景秀丽，宋代大文豪苏东坡谪居惠州，开 始大力建设西湖，此后历代不断修建，形成中国西湖三十六，唯惠州足并杭州 的格局。

博罗县的罗浮山素有岭南第山之称，是道教佛教圣地，龙门县南 昆山则是北回归线上的明珠，另外还有惠东县九龙峰等多处省级风景名胜和自然保 护区。

惠州经济发展调查及前景展望 历史 改革开放以来，惠州经济发展直居于珠江三角洲中下游，年，惠州工业 总产值仅亿元。

九十年代初的地产泡沫，更使惠州经济发展受到了沉重打，受打 击程度在全国范围内仅次于海南和广西北海。

开始，惠州大力推进经济结构调整，此后工业生产保持了较高增长速度， 数码工业逐步成为强势产业，形成了集团德赛集团侨兴集团麦科特集团 等批著名企业。

国内生产总值年均增长，成功实现了农业市向工业市的转 变。

但是，这时期房地产开发仍然处在阴影中，社会经济发展不快。

年，惠州 市人均元，仅高于粤西山区的肇庆市。

现状 进入世纪以后，随着全国最大的中外合资项目中海壳牌石化项目进入实 施阶段，惠州形成石化与数码比翼双飞的经济发展格局，迅速成为珠三角新的经济 热点。

壳牌项目不但每年为惠州增加数以百亿计的工业产值，而且可以带动倍的 下游产业。

在项目的刺激下，九十年代初掀起的投资热潮迅速重演。

其中数码工业园引起包括日本佳友普利司通韩国美国可口可乐等世界强公司在内的 中外企业的关注，投资意向书大量签订。

年代初曾经在惠州房地产泡沫中被套的海内外投资者也迅速返回惠州。

如中 建蛇口发展有限司准备投资多亿元，开发建设万平米的泗水湖滨公园新区。

深圳振业集团在莲塘圈地亩，准备建大型高尚社区。

据统计，年上半年，惠州投资增长率居全省之最，高达，远高于 省内增长较快的韶关东莞云浮佛山。

如图所示。

惠州韶关东莞云浮佛山 图年广东省部分城市投资增长情况 第三产业发展状况 第三产业是衡量现代社会经济发达程度的重要标志，当经济发展到定阶段 时，第三产业可以有力地推动第产业和第二产业发展。

上个世纪九十年代以后， 惠州第三产业发展缓慢，年，第三产业产值还占比重，年降 至，年降至，说明第三产业的发展速度明显滞后于第产业和第 二产业。

如图所示。

年，广东省第三产业占比重平均为，其中广州为，深圳为，都超过了英格尔现代化标准即以上。

惠州排在珠江三角洲九个 城市最后位，如图所示。

年，虽然惠州第三产业得到较快发展，但产值只占全市的。

第三产业发展滞后的问题从年起就引起了政府有关部门和各界有识人士 的注意，惠州市政府也直倡议加快第三产业的发展速度。

惠州市政府办公室在 年全市经济运行情况简析中认为，第三产业比重较低是年全市经济运 行情况中第个值得注意的问题，第三产业相对滞后必将对第二产业及整个社会的 发展产生定的负面影响。

图惠州产业结构比例 年年年 第产业 第二产业 第三产业 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 广州深圳江门珠海佛山东莞肇庆中山惠州 图珠江三角洲各城市第三产业比重情况 引自广东省社会科学院惠州市经济社会发展战略规划 展望 毫无疑问，惠州经济正处在起飞前高速滑行期间。

按惠州市社会经济发展战略 规划，店和高尔夫会所作为竞争对手， 但高度重视与新建五星级酒店的竞争。

新世纪花园酒店与康帝国际酒店的关系分析 新世纪花园酒店与康帝国际酒店存在相辅相成又相互竞争的辩证关系。

相辅相成 如上所述，惠州酒店业已经到了产业整体升级和大幅度调整结构的时候， 康帝国际酒店正是这样的换代产品，酒店的建成，填补了惠州酒店业的空白。

但惠 城区作为惠州乃至粤东地区的经济文化中心，市场容量很大，所能容纳的决不止 座五星级酒店。

更何况两个酒店地理位臵上相去甚远。

自然环境方面，康帝国际酒店依靠西湖和东江景色，而新世纪花园酒店主要依 靠山色 设计风格方面，康帝国际酒店是现代高层建筑设计，而新世纪花园酒店将设计 为园林式酒店，设计风格各异。

差异化的设计风格将使两个酒店形成优势互补的格局，共同对改善惠州市的投 资环境提升惠州城市形象产生积极影响。

相互竞争 康帝国际酒店和新世纪花园酒店在星级类型等方面都存在许多共同的地方，这就决定他们之间存在严重的竞争关系 康帝国际酒店以五星级商务旅游酒店定位，而新世纪花园酒店也将以五 星级商务酒店定位 康帝国际酒店有大型的会议中心和小型会议室，与新世纪花园酒店样， 都将以高端商务为主要接待对象 两个酒店都有较好的自然环境 康帝国际酒店将设计千人宴会厅，与新世纪花园酒店样，将走大型餐饮 的路子。

两酒店的优势和劣势 资金压力 康帝国际酒店不是产权式酒店，而且资金实力雄厚，没有申请银行贷款，开业 后资金费用比较小。

而新世纪花园酒店是产权式酒店，有银行贷款，开业后资金费 用比较大。

两酒店相比，前者占优。

建设费用 康帝国际酒店由旧建筑拆迁而成，而且是高层建筑，建筑成本高昂。

开业经营 后摊销折旧费用比较高。

新世纪花园酒店建筑成本比较低，开业后摊销折旧费用也 比较低。

两酒店相比，后者占优。

建筑风格 康帝国际酒店是现代高层建筑，设计风格流于般化，特点不突出。

许多市民 认为，酒店的地标作用甚至不如现有的天悦大酒店。

新世纪花园酒店将作园林设计， 富于新颖性，风格特点和地标作用都比较突出。

两酒店相比，后者占优。

周边环境 康帝国际酒店位于惠城区的传统商业中心，酒店面临西湖和东江，景色优美。

但周围有较多的居民住宅，在酒店设计和经营等方面会受到周边环境的制肘。

新世纪花园酒店位于惠城区政府旁，是惠城区未来的行政信息中心。

酒店靠 山面湖，景色同样优美，但周围没有居民住宅。

酒店在设计与经营上可以放开手脚， 营造自己的特色。

两酒店相比，后者占优。

交通条件 康帝国际酒店门前是车道的公路，不但路面窄，路况差，而且有大量的公交 车辆，交通不顺畅，容易造成塞车。

新世纪花园酒店目前是车道的公路，不但路面宽，路况好，公交车辆少，而 且今后将禁止大货车通过，交通非常顺畅。

两酒店相比，后者优势非常明显。

项目拓展性 康帝国际酒店是集约型的大型建筑，酒店背后是大量的永久性建筑，没有拓展 空间，经营项目都集中在个大厦里，项目的性很差。

新世纪花园酒店是花园式的建筑群，周边是空地或临时建筑，拓展空间很大。

酒店的经营项目分散在不同的楼宇里，大