【25页】国际度假社区度假别墅项目实施方案报告.doc文档优秀范文

而相邻的江苏省昆山市年新建房地产总开发量相对有限。

的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。

浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

世嘉沁园 联排别墅独 幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。

南方时代 广场 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

浔溪秀城 的 南浔本地企业。

浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 ， 公寓 别墅 三期浔本地开发商。

浔本地企业。

世嘉沁园 联排别墅独 幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类部分内容简介部分内容简介项目投入市场并以较高 以上的销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。

南浔区主要开发项目概况览表 项目名称 开盘时间 产品类型 建筑面积 平方米 销售均价 元 销售比例开发商信息 世纪名流 多层公寓，南浔本地开发商 世纪名苑 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

世嘉沁园 联排别墅独 幢别墅 ，仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。

南方时代 广场 多层公寓， 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。

浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 ， 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。

在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。

根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。

而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市 年商品房销售面积万平方米。

在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销 售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县 年实现商品住宅销售面积万平方米。

大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总 量指标。

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划 建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。

三尚无较大规模的品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝 大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距 甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力 消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在的各类企业主 中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和 明显缺乏有效供应的市场空白点。

供应分析 从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点 开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀 开发商介入。

大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小， 产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。

二市场供应的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入 市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目的快速去化反应了南浔 别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应状况的调查分析，除本项目 外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的需求，住宅项目的销 售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销的市场背景下，南浔区 近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为 元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价的显著抬升侧面反应了 市场供应的有限。

目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少 量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。

根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供 应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足的现状在较长周期 内保持不变。

需求分析 南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面的因素，使南浔房地产发 展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场 活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升的宏观背景下，随着经济条件 的改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积的期望不断增长，对住房品质的 要求也越来越高。

由于本地缺乏理想的产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消 化，出现相当比例的消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设的辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上的 区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江的七都 八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级建制后，南浔的中心地位得到空前的巩固和加强。

以非常有代表性的酒店业发展为例，南浔新区建立后，由于中心地位的进步确立和加强， 市场需求空前放大，酒店业投资进入快速发展黄金期，且经营情况普遍较好。

三旅游发展创境分析 西面南浔区行政中心规划中 其他为待开发地块，目前现状为农田。

区域配套 配套条件 与本案西侧紧邻的为建设中的南浔区新建行政中心，今后将成为南浔区的行政办公商 业贸易金融服务及文教医疗中心，配套设施极为完善。

目前新的南浔中学校舍已建成并投 入使用。

交通条件 对外交通 国道是历史上联系上海湖州吴江及其它沿线城市城镇的的主要公路。

申苏浙皖高速公路浙江段上海段均已完成开发建设，目前通过该公路至湖州中心城区 仅分钟车程年底，随着申苏浙皖高速江苏段的建成通车，该公路将全线贯通，南 浔至华东区域中心城市上海的距离将缩短至小时左右，正式融入以上海为中心的小时经 济圈内。

市内交通分析 嘉业路为南浔区贯穿南北的主干道，目前地块西侧的嘉业南路即将建成通车，建成后出 行将极其便利。

自然环境 项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。

项目分析 优势 地块形状规整，利于规划设计 地块内有大面积自然水域贯穿，自然生态 环境极其优越 本项目为南浔国际度假社区组成部分，该 项目为政府重点扶持项目，规划定位起点 高，为南浔品质化社区之先驱 地块紧邻南浔区新行政中心，随着行政中 心的逐步建成，该区域必将成为南浔今后 的新中心 年底即将通车的申苏浙皖使得南浔的对 外交通更为便捷。

劣势 新行政中心的完全建成并投入运营尚需 段时间当前周边配套设施相对不足。

地块距离传统中心区域有定距离，近期 可能会造成在当地认知度上的定抗性。

机会 南浔区区级地位的确立，必将促进区域经 济的进步发展以及人口的大量导入，为 区域房地产开发提供大量客源 新行政中心的逐步建成投入使用，未来区 域配套将逐步成熟，使得本项目所属地块 及产品升值前景较为乐观 南浔目前房地产发展正处于起步阶段，后 劲较强，房地产升值潜力较大 随着控制别墅用地的政策实施，使得别墅 产品更为稀缺 南浔区目前尚无规模化品质化别墅社区， 本案作为区域内稀缺产品必将填补区域 别墅市场需求的空白。

威胁 本案为区域内首个高档次别墅社区，其区 域认知度将受到市场考验 别墅市场交易税费的不断提高，抑制了 部分投资需求 市场对于南浔区整体房地产发展向好性 的信心有待考证。

客源分析 由于本案为南浔国际度假社区中的首推项目，且体量适中，依靠本地客源已基本可以去 化。

需求类型以自住需求为主，少量投资客源。

客户来源基本由以下几类组成 本地中小型私营企业主 大型企业中的中高级管理层 当地政府官员 周边城市中小型企业业主或个体经商者 上海杭州等大型城市将其作为第二居所部分客源 个体经商者 自由职业者 市场定位 填补区域高品质社区空白 构建南浔房