【WA51】海口市海甸溪北岸拆迁改造项目实施方案报告.doc文档

现状普查数据来源依据了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口 户数等基础数据和材料。

拟保留土地 建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查的必要性 全面 海甸溪北岸区域现状普查数据 现状普查内容 海甸溪东中西三部分的建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑， 建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体 居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海 口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建 筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。

东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建 筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。

中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海 口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰宅建筑， 建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体 居住环境不佳。

东中西三部分的建筑及其它条件相差较大。

商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开。

部分内容简介部分内容简介建筑。

商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开。

东中西三部分的建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑， 建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体 居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海 口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建 筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。

海甸溪北岸区域现状普查数据 现状普查内容 海甸溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土 地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地 建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查的必要性 全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口 户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据 为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法 东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公 司截止年月日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个 区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西 段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业 抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分 拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及 地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较 高西段沿江路以北共十三块 为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段 综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数 据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析 综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会 拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综 合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果 经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为 亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为 ，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积 为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口 总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表 序 号 区域 内容东段中段西段总计 土地面积亩 集体土地 国有土地 二建筑面积 三拟拆迁建筑面积 框架 混合 砖瓦 简易 四拟保留土地面积亩 五拟保留建筑面积 六人口数量 常住人口人流动人口人 七户数户 备注海甸溪北岸旧改区综合容积率 表旧城区城中村人口现状调查表 项目 地段 户数人口 人数人户均人数人 庙 二庙 三五庙 六庙 过港村 新安村 人民西里 合计 表建筑质量调查表 项目 质量 幢数建筑面积基底面积 类 二类 三类 四类 合计 表现状指标汇总表 地块总面积公顷合亩 建筑密度 容积率 平均层高层 基础设施建设情况 基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入， 区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人 居环境十分恶劣。

社会状况 由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中 村的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的盲点，造 成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民 的生活质量和生命财产安全，影响到海甸岛乃至海口市的整体形象。

海口市委市政府对项目的重视 为了提高海甸溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质， 市委市政府决定对海甸溪北岸进行改造。

改造后的海甸溪北岸将成 为海口城市建设的新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项 目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来的。

项目建设的必要性 海口城市发展的必然要求 海甸岛北岸是海甸岛乃至海口市的门户之地，其形象效果经 济效果与社会效果并重。

历史上海口的渔港通商口岸均起源于海甸 溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸 茶等无形遗产。

该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住 等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区， 是滨水旅游居住的重要展示区段。

然而，正是由于该区用地权属的复杂性，该区域建设直游离于海甸岛建设之外。

世纪大桥的建成， 成片的高档楼盘纷纷落户海甸岛。

海甸溪北岸却因历史原因至今仍未 开发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居 环境格格不入。

进入新的历史时候，市委市政府将海甸溪北岸改造 项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。

提高海甸溪北岸村民生活品质的要求 海甸溪北岸目前的基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道 路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨 相用。

估算的依据 国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济 评价方法与参数第二版 建筑工程造价，根据其结构形式和建筑面积，结合同类工 程项目建设投资额，参照海南省建筑定额站有关定额与修正资料计 算 设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项 目设备采购安装价格，参考同等级设计和现行市场价格 海南省和国家土地管理政策供水供电收费规定 其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规 定，并结合本项目的具体情况计算确定。

基本预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程和其 他两项费用之和的计取。

项目总投资估算 项目总投资万元。

其中工程费用万元，其它费用 万元，预备费用万元，建设期利息万元。

资金使用计划与资金筹措 资金使用计划 项目建设期年半，期投资万元，二期投资万元， 三期投资万元。

资金筹措方案 资金筹措方案为总投资万元含建设期利息。

申请开 发银行贷款万元，其他资金由海口市政府配套企业自筹或 引进社会投资解决。

贷款次申贷，分三期滚动投入，期投入万元，二期投 入万元，三期投入万元。

表投资估算表单位万元 序号工程或费用名称单位数量单价小计金额备注 元万元 期工程 工程费用 拆除清运费 框架结构 混合结构 砖瓦结构 简易结构 二其它费用 征地费用亩 拆迁补偿费 框架结构万 混合结构万 砖瓦结构万 简易结构万 搬家补助费 搬迁奖励费 临时安置补助费 水电表迁移补助 停产停业补偿费 建设单位管理费 二 三预备费 二三 四建设期利息 五期工程总投资 二二期工程 工程费用 拆迁清运费 框架结构 混合结构 砖瓦结构 简易结构 二其它费用 征地费用亩 拆迁补偿费框架结构 混合结构 砖瓦结构 简易结构 搬家补助费 搬迁奖励费 临时安置补助费 水电表迁移补助 停产停业补偿费 建设单位管理费 二 三预备费 二三 四建设期利息 五二期工程总投资 三三期工程 工程费用 拆除清运费 框架结构 混合结构 砖瓦结构 简易结构 二其它费用 征地费用亩 拆迁补偿费 框架结构 混合结构 砖瓦结构 简易结构 搬家补助费 搬迁奖励费 临时安置补助费 水电表迁移补助 停产停业补偿费 建设单位管理费 二 三预备费 二三四建设期利息 五三期工程总投资 项目总投资 第十章经济效益评价 本项目将按照总体授信项目贷款专户管理封闭运行的原 则与银行达成融资协议，从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成 拆迁腾空后，面向社会公开出让土地，收回投资还贷。

出让土地收入估算 根据本项目的特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留面 积外，共可出让的土地面积为亩。

整理后每亩售价预计在万 元亩以上，按保守估算为万元亩。

总土地出让收入为万元。

效益测算 本项目总投资万元，土地出让资金可以偿还开行贷款和配 套投入，盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。

第十二章社会效益与风险分析 社会效益分析