【42页】海州秦王府小区建设项目实施方案报告.doc文档在线阅读

城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。

地理坐标为北纬东经。

连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。

全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。

桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。

东经。

连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。

第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 部分内容简介部分内容简介我们认为该项目 是可行的。

第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。

地理坐标为北纬东经。

连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。

全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。

至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。

城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。

优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。

同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。

因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。

据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。

第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。

年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。

人均国内生产总值元，比上年增长。

年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。

建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。

城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。

新浦 新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发 和已确定开发。

年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。

另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 中的待改造地区，具有定的购房需求潜力。

海州区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之。

近几年来， 该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有 定的影响。

年市接待游客万人，年接待游客万人， 年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到 年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入 亿元。

连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为该市房地产业进步发展拓宽了市场。

二连云港市近几年房地产供需状况分析 年末，市区共有人口约万人，约万户人口增长率为， 自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。

经初步估算，海州地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改 造约万平方米。

新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。

连云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居 住面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面 积平均增长万平方米。

近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需 求量在万平方米。

连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造的拆迁户 二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是 流动人口。

预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需 平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户 口开放政策对住房消费的拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约 户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。

从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。

进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求 量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。

从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。

另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。

由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。

三连云港市历年房地产价格走势分析 年末，连云 二 公建配套用房 亮化绿化工程 消防设施 暖气预留 煤气管道及设备元户 电视电话 供水设施 电力设施及设备 排污设施 智能化管理系统 道路用地 小计 三土地费用含契税 四前期费用 五城建规费 六不可预见费 七银行利息 合计 第二节项目流动资金 本项目流动资金采用边建设边出售的办法实行，以售房预付款方式 解决，以此方式采用滚动方式，保证该项目营运资金的需要。

第三节资金来源和投资计划 项目总投资来源 项目总投资万元资金除向银行贷款万元外，其它资金自筹。

二投资计划 该项目建设期为个月，资金根据施工进度逐月投入。

第四节资金回笼计划 本项目的资金收入来自商品房预售和销售，根据项目的开发进度计划 和销售计划，逐步收回全部投资。

根据项目的具体位置环境标准价 格等因素和周边商品房销售状况及居民的购房需求等因素，预计在项目建 设阶段，可实现预售面积，剩余部分将在工程竣工后数月内全部销售 完毕并收回全部房款。

第十章经济评价 第节评价依据 经济评价的依据 本项目按照国家计委年修定的建设项目经济评价方法与参数进行财务评价。

二财务评价基础数据 该项目的建设期为个月，评价计算期为个月，销售期为 个月建设和预售可同时进行。

第三节销售收入销售税金及附加 销售价格 根据市场调查分析及本项目房产定位预测销售价格，以不变价 确定计算期内各季度房价含税。

二销售收入和税金 该项目集商品住宅和商用房为体，因此售价不同。

售价以三种 价格估算，借以进行敏感性比较分析，从中取适中的售价。

具体估算 结果见下表 销售收入估算表表 单价万元金额万元 序 名称 建筑面 积 号售价金额售价金额售价金额 商品住宅多层 商业用房 沿路 商业用房 层 二层 车库 服务用房阁楼建筑面积 拆迁安置返还 合计 第四节销售总成本 销售成本主要由土建费用公用设施费用宣传费用税费及城市综 合配套费组成，本项目的销售成本见下表 表总成本费用表单位万元 序号名称金额万元备注 土建安装 公用设施 土地费用及契税拆迁费 前期费用 银行贷款利息 不可预见费 宣传费 城建综合配套费 销售税 管理费 销售费用 其它费用 合计 第四节利润及分配 项目在回收期间内，项目所得税按新税法即按利润总额的计算， 提留三项基金按计算。

表项目利润分配表 单位万元 序号名称金额 销售收入 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 三项基金 可分配利润 销售利润分配比例图 可分配利润 三项基金 所得税 总成总成本费用 第五节财务盈利能力分析 本项目似从投资利润率投资利税率投资回收期内部受益净现 值等方面进行盈利能力