豪华商务旅游酒店项目实施方案报告.doc文档下载40页

深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段 性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 的影响。

年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 的影响。

平均入住率 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通固定资产投资额累计完成亿元，比去年同 期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去 部分内容简介部分内容简介 市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成亿元，比去年同 期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去 年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。

深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在年年达到阶段 性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降，其原因是受到 的影响。

年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原 因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是 在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原 因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。

月酒店入住率全面超 过去年同期水平。

说明年的深圳酒店业市场前景向好。

深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，五 黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市，充分利用 的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地 区总部，进而成为区域经济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征 等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施 宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消 费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程 高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍 需扩大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增 长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且 在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业 步入正常运行轨道。

深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多发展商自管 雅兰酒店栋层， 万多 发展商自管 芭堤雅酒店栋层酒店式公寓 发展商自管 丹枫白露单栋层三九阳光物业 东方威斯栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅价格的倍。

在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 受的影响，年深圳市酒店的年入住率仍然达，经营情况良好，产权式 酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店 的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的产权式酒店经营规模较小， 经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产权式酒店而 在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过层 酒店管理公司分析 深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业的国际酒 店管理公司成本投入太高。

因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。

但从长远来看， 随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购 买信心。

深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 虹楼 东方套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米 根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有 望达到左右的水平，因此，将现有的出租率调高到的水平进行计算。

按照项目实际成本率，入住率测算 经营测算表二 类别合计 客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 其他营业收入， 月经营成本元按项目实际成本率计算 月预期收益元， 回报 方式 月按揭供款 元 销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总 额为元， 按七成年按揭，每月供款为元 ， 预期赢余元， 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总 额为元， 按固定回报，每月还款为元 ， 预期赢余元， 小结 从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择单纯免月供回报模式还 是固定经营回报模式都有定利润空间，后续经营风险较小 从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单纯免月供回报模式基本 能做到收支平衡，每月有元的盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现 有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。

按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为万。

本项目收益测算分析 按照项目成本率计算经营收益 按照本项目经营测算所得 如果以免月供回报模式，则每月回报成本为元 如果以固定回报模式，则每月回报成本为元 下表分别以两种回报模式计算 开房率月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 按照项目成本率计算经营收益 开房率月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 按照项目现有成本率计算经营收益 开房 率 月客房收入月客房成本 回报 方式 回报 成本 利润 年利润 万元 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 元约元 免月供 回报 小结 针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已