【RS50】合肥百花大厦项目实施方案报告.doc文档

发展趋势 合肥作为华东重要的历史文化名机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。

相对较弱的地 产商只能在其边沿地段分得杯羹。

在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产 邮电开发振业地产海亚地产占尽先机，但是只要产品对路，就能赢得市场青睐，也只有那些环 境配套户型景观硬件配套等方面均好性极强的楼盘在竞争中才能立于不败之地。

价格水平 近两年，合肥中市区的商品住宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均 价为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产的领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。

业主来源 据市场调查，购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士 职业经理阶层私营老板宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均 价为左右，这个价位居其它片区之首位，中面均好性极强的楼盘在竞争中才能立于不败之地。

价格水平 近两年，合肥中市区的商品住在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产 邮电开发振业地产海亚佳的绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商囊中，大多数实力相对较弱的地 产商只能在其边沿地段分得杯羹。

部分内容简介部分内容简介，因为该片区属于市中心区位，所剩开发地块极 其有限，位置极佳的绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商囊中，大多数实力相对较弱的地 产商只能在其边沿地段分得杯羹。

在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产 邮电开发振业地产海亚地产占尽先机，但是只要产品对路，就能赢得市场青睐，也只有那些环 境配套户型景观硬件配套等方面均好性极强的楼盘在竞争中才能立于不败之地。

价格水平 近两年，合肥中市区的商品住宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均 价为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产的领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。

业主来源 据市场调查，购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士 职业经理阶层私营老板机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。

随着交通 环境的改善，在合肥市区置业的来自周边地区的客户层面将越来越多。

发展趋势 合肥作为华东重要的历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设的高层化是其住宅产业发展的必然趋势，而 市郊小区住宅开发成为热点。

这是城市规划的必然规律，随着城市建设进程的发展，市区内的土地资源将越来越有限，地 价也会越来越高，同时政府对商家开发高层住宅项目也相应有所控制，所以城区中心地带的高层公寓就属于有限供应产品。

但从现已建成的如新华大厦金成大厦三荣大厦等项目的销售情况来看，有的很好，有的不尽人意，说明高层住宅项目 的操作风险也较大，对于发展商的资金实力资源掌控能力系统运作水平等都是考验。

三本项目卖点探讨 合肥中市区作为合肥房地产市场的个成熟地段，自然有其内外在的市场优势，而每个楼盘之间又有不 同的个性化卖点，正是两者的互相作用，共同推动了中心区住宅市场的快速发展。

这些优势即卖点究竟有哪 些，让我们来简要探讨下。

成熟的地理位置 百花大厦二期座落于被誉为合肥市金融街寿春路繁华地段。

这里是合肥市市政规划的中心点 和最高点，类似人们熟知的国内大都市较著名的商业街，如北京市的东单西单上海市的淮海路金陵 路广州市的解放路长堤路深圳市的深南大道华强路武汉市的建设大道长沙市的五大道等。

这里商业网点密布，金融机构云集，文化氛围浓厚。

毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政 府机关，距省工行省信托省人保平保等多家金融机构著名学校商厦及菜市场等都较近，各类生 活配套设施应俱全，是典型的成熟生活社区。

便利的交通条件 项目是出入合肥市南北大门的美菱大道可直达骆岗机场荣事达大道与贯穿东西的寿春路 长江东路两条城市中轴线的交汇处，交通网络密布，市内十几条公共交通线贯穿东南西北，是合肥重 要的交通枢纽之。

良好的投资环境 百花大厦二期项目作为合肥市创建工作的重点形象工程之，项目从立项之初就受到合肥市政府及 其地方各级职能部门的大力支持，享有诸多的优惠政策首先性质上属于中外合资企业的澳鑫公司享有中 外合资企业的各项优惠政策其次，作为项目合作方的合肥市政府办公厅，能够充分利用政府职能部门的 特殊优势，在法律法规允许的范围内，灵活掌握和运用政策，为项目运作起到保驾护航的作用。

截至 年底利用上述优势二期工程已获各项税费减免近万元，为进步投入建设铺平了道路。

较好的价格竞争优势市场可以说是为商的灵魂和生命，房地产市场更是如此。

在影响房地产的诸多因素中，除了项目的 位置交通条件等具体因素外，成本价格因素也是决定个项目市场上能否具有竞争力的关键。

从目前合肥市房地产有关土地评估的信息结果可以看出，以百花大厦二期所处的黄金地段而论， 该地段的土地价格至少应在万元亩，可谓寸土寸金。

尤其在中心区地段开发高层商住楼，在 不计任何建安费用的情况下，开发成本已达元。

可以想象，按照目前合肥市的经济发展水平，如 此高的成本价格，不仅会令普通阶层消费者望房兴叹，就是有实力的开发商也难以承受。

而现在 百花大厦二期的平均土地成本，按照澳鑫公司与合肥市政府的办公厅签署的协议进行测算，只有 元，相对于其位置而言，这低廉的价格在合肥市也是绝无仅有的。

由此可见百花大厦二期上市 之后在周边市场中具有价格竞争优势。

强强联手开发精品 项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发，具有较高知名度和较强的融资能力，这些单位强强 联手共同组建个开发班子，为把百花大厦二期建设成为合肥地段的又标志性建筑而努力，相信金融街上又个明星楼盘即将诞生， 四项目周边同类型楼盘统计 由于本项目位于合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业的发展 带来强有力的支撑，该片区有多家酒店，如正在营业的新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细 分，酒店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。

基于区域市场的客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期的功能，即个包括公寓 商场写字楼的宜商宜住的商务公寓。

为了对本项目的面积户型价格付款 费 墙改基金全免附注应付万元实付万元免 项目契税全免缴万元 百花大厦二期工程投资情况 土地成本单位万元 项目名称投资额 备注 拆迁补偿费 房屋使用补偿费 政府幼儿园工程 楼恢复楼工程 土地出让金 返还市政府房产 元 合计 平均土地成本元 万元 工程前期费用单位万元 项目名称投资额 备注 幼儿园拆迁过渡费 房管所供电增容费 公厕及其他拆迁费 二期设计费 市监管局质监费 北京设计院补偿费 工程爆破费 勘察测量规费 其他零星规费 工程人员开支 广告投入 基础设施费 合计 已完工程投资情况单位万元 项目名称总投资额已付 金额未付金额 桩基工程 桩基商品砼 基坑土方 政府幼儿园 幼儿园设计费 二期场地平整 二期压密注浆 二期锚杆工程 合计 在建工程投资情况单位万元 项目名称总投资额已付 金额未付金额 二期设计费 二期监理费 楼工程费 楼设计费 桩基沉降观测 合计 截至现今，百花大厦二期项目已完或在建工程投入的项目建设资金已 达万元含经济签证万元，其中已支付的货币资金达万 元，尚未支付的工程款项为万元。

百花大厦二期工程形象进度 项目桩基工程已全面竣工，共完成工程根 项目附属工程市政府机关幼儿园已竣工并交付使用 项目北区地下室混凝土的浇筑已经完工，工程施工已至正负零 南山地下室土方工程完成，具备随时进行地下室浇筑施工条 件。

百花大厦二期工程后续工程进度 百花大厦二期工程如具备恢复施工的必要条件，其工程进度可安排如 下 剩余土方挖运砖地模破桩头南区桩检测等 计划个月 两层地下室结构完成到 计划个月 裙楼结构五层结构 计划个月 主体结构∽层 计划个月 从复工到结构封顶 共计个月 设备安装装饰装修收尾设备调试室外总体工程等 计划个月 注总工期为个月若业主急需用房，工期还可再提前∽个月 百花二期的主要指标如下 二项目投资回报分析 投资重组说明 百花大厦二期项目作为合肥市创建工作的重点形象工程之，该项目 自立项之日起，就受到合肥市政府及地方各级智能部门的鼎力支持，享有 其他项目不可拥有的诸多优惠政策。

作为发展商的澳鑫房地产公司由于属于中外合资企业，因此也能享有 各项优惠政策，同时其合作方是合肥市政府办公厅，能够充分发挥政府职 能部门的特殊优势，在法律法规允许范围内能灵活及时准确运用政 策，为项目顺利开发建设创造了良好的政策优势。

在合肥房地产持续升温的良好投资环境与政策优势条件下，国银集团 抓住机遇参与到该项目的投资行列之中，通过与签订协议，明确了甲乙 占地面积 总建筑面积 其中 公寓 商业裙楼 办公楼