居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与 在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。房地产业正逐步走 住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。 此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。 房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体 房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例款，逐步使住房消费成为 热点。 此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发 住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个 我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。部分内容简介部分内容简介市场。 我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。 住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。 此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。 房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。 在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。 项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。 从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼 开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需 求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要 租售对象针对于大中型公司国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人 员。 从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板三资企业国外及国内驻洛机构工作职员国内大型企业集团 管理人员以及律师各种注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下 项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银 行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位 优势。 该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。 设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质的 物业服务，可以为人们提供个良好的商住环境。 周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。 商品房价格分析 洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房 地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。但该区周 边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。 项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在 元之间，住宅价格在元之间。 第三章项目地址及外部配套条件 项目地址 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。距火车站不足米，邻近道南路， 交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之地。地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情 况如下 拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂 构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层 岩体较完整，强度较高，稳定性良好。 地震裂度 根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按 六级设防。 外部配套条件 本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外 部配套条件。 供电 电力由区域变电站统供电。市电力部门具有为本项目的供电 能力。 给水 主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水 管就近引接。 排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水 管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。 通迅 洛阳市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可 以满足本项目通讯工程的需求。 有线电视 该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。 热源 本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公 司有能力满足项目冬季采暖用热需求。 煤气 洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足 项目煤制气需求。 交通运输 项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距 火车站汽车站不足米，交通十分便利。 第四章建设方案 建设概况和背景 本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部 通过裙房连接。基地地势东低西高，总体建设条件良好。建筑设计 设计原则 以人为本，合理组织人流车流。坚持生态优先走可持续 发展现代化高标准的循环经济的原则。 交通组织 内部充分利用高差变化，营造丰富感人的空间，层次分明， 错落有致。停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型 停车带。地下停车库设两层停车位，两出入口分设于基地西侧， 临近基地出入口，方便使用者使用。 绿化景观 通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观 享受和文化品味欣赏。通过配以交通管理措施后，建设 项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。 项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期 停车需求。 第六章消防 本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为 级。按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。 为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失 与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以 防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方 便使用，技术先进，经济合理。 设计依据 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 自动喷水系统设计规范 火灾自动报警系统设计规范 消防措施 建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于 米 设消防控制中心。控制中心设在楼，出口对外。 在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。消防泵 房的出口直接对外。 防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不 应少于个 主楼设防烟楼梯和消防电梯。电梯井井壁为耐火极限不小于 小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。 按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟 排烟设施，并设消防疏散指示标志。 结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。 配电间采用防火墙。 建筑物安装避雷装置，以防雷击。 地下停车场设计按汽车库设计防火规范执行。 电气设备防火 电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照电气装置安全 工程施工及验收规范执行。 消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保 护管。所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的 火灾。 为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应 在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。 电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及 接地电阻测试。 照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装 置。 火灾报警与灭火系统 在每层设火灾报警装置和消防电话。 设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确 保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。 配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式 灭火器。 加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。 可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计 单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过 消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。 第七章环境保护与节能 环境保护本项目地处洛阳市中心区域，周围高楼林立，政府机关金融机 构学校住宅密集。属居住文教区。按照我国环境保护法的规定， 本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准