项目落地过程中的瓶颈 问题商们的关注点 之。根据国家发展战略，安徽皖江城市带即将被列入全国产业转移示范区， 而享有地利之便的滁州将成为产业转移的首选地和第站，这也是广大投资近年来，滁州市积极 推进与南京的同城化步伐，目前已在产业 区域面积平方公里，以汽车及汽车零部件机械制造电子电器农副产品加工轻 纺出口产品加工物流配送三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。 区内采用区多园的模式，设立综合工业园省投电子工业园全柴工业园商景投 资园和综合服务区居住休闲区仓储区等生产基地和生活社区，是唯被中国欧盟商会 向其成员推荐的县级经济开发区。 全椒县区域近年来整体市场变化态势 整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。近年来，滁州市积极 全椒县区域近年来整体市场变化态势 整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。商景投 资园和综合服务区居住休闲区仓储区等生产基地和生活社区，是唯被中国欧盟商会 术产业和无污染产业。 区内采用区多园的模式，设立综合工业园省投电子工业园全柴工业园椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积平方公里，规划控制 区域面积平方公里，以汽车及汽车零部件化工粮油饲料加工建材生产的五大支柱产业，工业基础较为 厚实。 开发区概况 安徽省全部分内容简介部分内容简介限公司等批骨干企业，已经形成了机 械制造服装玩具医药化工粮油饲料加工建材生产的五大支柱产业，工业基础较为 厚实。 开发区概况 安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积平方公里，规划控制 区域面积平方公里，以汽车及汽车零部件机械制造电子电器农副产品加工轻 纺出口产品加工物流配送三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。 区内采用区多园的模式，设立综合工业园省投电子工业园全柴工业园商景投 资园和综合服务区居住休闲区仓储区等生产基地和生活社区，是唯被中国欧盟商会 向其成员推荐的县级经济开发区。 全椒县区域近年来整体市场变化态势 整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。近年来，滁州市积极 推进与南京的同城化步伐，目前已在产业规划机制和基础设施建设等多个领域与南京 实现了同城化对接。根据国家发展战略，安徽皖江城市带即将被列入全国产业转移示范区， 而享有地利之便的滁州将成为产业转移的首选地和第站，这也是广大投资商们的关注点 之。 近年来，该市通过在农村推进的村庄整治和土地置换，腾出了大量发展用地供企业 选择。去年以来，该市不断强化机关效能建设，打破了企业落户项目落地过程中的瓶颈 问题，缩短了审批流程，简化了办事程序，降低了企业成本 地产市场概述 全椒县目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久 以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四五层的普通多层楼房，随着城市现代 化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化产品档次化方向发展，只是目前吸收 和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观户型景观等规划设计的滞后 性上。 市场调查统计显示年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含原有项目的后期 建设和多个新项目的建设，上市总量约达到万，年全椒县房源供应基本满足市场 需求，在进入年到现在，市场需求量增大。 年的房地产开发主要下特征 开发规模扩大。今年经济复苏，全椒加快了旧城改造的步伐，带动了新轮的 开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。 开发后劲增强。随着城市化进程的加快，今年全椒县的新开工项目增多，土地 开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。 产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商品 房销售的力度，使商品房的产销衔接脱钩，销略大于产的供求状况。 商品房销售势头良好，个人购房踊跃。随着住房制度改革的深化和人们投资住 房理念的进步增强，今年全椒县商品房销售火热。 商品房开发品牌意识增强。目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重 品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构外观造型区内 配套设施物业管理环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。 进入年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建， 但产品建设仍停留在单化的普通多层住宅，房价也在已每年左右的速度不断攀升。 全椒县住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但 开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏。 可以预测，全椒县房地产市场新轮的开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大， 可以断言全椒县未来五年极具发展潜力的地区关键在于开发经营者是否具备独到的眼 光超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点。 项目地块解析 项目位置见附图。 本次可行性研究范围 序号用地性质用地亩容积率 综合用地 项目地块解析 地表状况 项目地块内为林地农田荒地水塘等，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且 无任何工业设施。 周边配套状况 目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。其中，正式用电由 市供电公司提供供电线路至地块红线边，自来水水源取自，污水经达标处理后排放 至政府指定区域。商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。 规划建筑面积 序号物业类型建筑面积万 住宅可售 建筑面积总计 项目定位及发展设想 项目整体市场定位 根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为 最具性价比的旅游度假区生态居住区。 客户定位 根据我们的项目特性，我们的客户主要定位为 社会精英成功人士商务人员高级白领政府机关以及社会团体等等。 价格定位 通过对南京市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项 目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。 物业类型销售均价元 生态住宅单价 其他物业暂不考虑销售 说明上述销售单价是毛坯交房标准。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 根据项目的开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下 项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。年 全部竣工。 项目总进度计划图 详见附表 环境保护及相关措施 建设项目环境现状 项目地理位置 本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻，距 离全椒县城约公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。 土地利用现状 现状土地利用强度不足千分之，主要为居住用地，地块内开发程度低，因入和县，将如山湖开发成生态休闲旅游别野融为体 的生态旅游胜地。 因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到三同时， 并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设 对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。 新型环保建筑材料的应用 新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并 举，把节约放到首位。在规划设计建造使用维护全寿命过程中，尽量减少能源 土地水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用 的住宅。 节能是通过科学的规划布局合理的功能分区以及住区布置二是通过建筑朝向 体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节 能，来减少能源消耗。 在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料塑钢门 窗环保材料外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗减小建筑全寿命使用 成本，主要节能措施如下 在工程建设中普遍应用了传热系数低隔热效果好的加气混凝土隔热层技术 采用密封性好节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术 严格按照国家强制标准审查窗墙面积比 开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌 块 是使用环保节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性 能 是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅区内普遍使用太阳能安装了太 阳能路灯 充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。 节水是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以及城市供 水与排水系统对节水的有效性二是在住宅区内中，通过雨水收集利用生活废水收集与 处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源三是在住宅区内中，通过分质 供水推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。 节材是本项目推广应用高性能低材耗的建筑材料如高强混凝土高强钢筋等 二是本项目所有物业均实行次装修到位的可选式菜单，减少耗材耗能和环境污染。 投资估算及资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价，折合美元亿美元，详见下 表 项目总投资估算表 序号项目名称总额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 财务费用 合计 总投资估算说明 土地成本 根据土地出让与租赁价格，本项目土地成本分摊成本为万元亩，计亩， 土地总价约万元。 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费政府规费等，费 用确定主要参考