本。区北部同等位置新城的商品房均价偏低。 成本优势 区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元， 相对市区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍 松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。五环路及京良公路等对外交通干 道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均 已建成，计划年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。 大兴新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开 发条件成熟。 自然环境优势 大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈 现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍 松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈 现出道路绿化整齐优美，小过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开 发条件成熟。区内主要城市干道均 已建成，计划年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。 大兴新城经 交通及基础设施建设优势 新城东片区紧邻京独有的地域优势，将使它成为北 京向华北平原辐射的前沿。部分内容简介部分内容简介 流物流资金流信息流等要素的重要节点。独有的地域优势，将使它成为北 京向华北平原辐射的前沿。 交通及基础设施建设优势 新城东片区紧邻京开高速公路北京市南五环路及京良公路等对外交通干 道，与市中心仅分钟车程，大兴新城经过近年来建设，区内主要城市干道均 已建成，计划年开通的大兴线贯穿南北，区位交通优势非常明显。 大兴新城经过几年来的开发建设，项目周边各种配套市政管线完备，土地开 发条件成熟。 自然环境优势 大兴新城的定位是京南绿色新城，素有田园绿海之称。目前，新城内呈 现出道路绿化整齐优美，小区绿化景色别致，庭院绿化独具特色，公园花园苍 松翠柏绿树成荫的宜人景观，得到了社会各界的好评。 成本优势 区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元， 相对市区北部同等位置新城的商品房均价偏低。 大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列措施，转变工作作风和政府职 能，更加突出政府的服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业的时 间和管理成本。第三章土地级开发项目基本情况 第三章土地级开发项目基本情况 依据北京市国有建设用地供应办法试行北京市土地储备和级开 发暂行办法及北京市土地级开发招投标管理办法等相关规定，本项目为 大兴区轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目，用地范围主要为小营村客 车五厂地块小白羊超市聚莎苑宾馆地块物美超市枣园家具城地块原小 营村委会吉星德亿建材城玫瑰城建材城地块如图所示。本项目已通 过北京市国土局联席会的审议。 图大兴线枣园路站土地级开发项目示意图 开发目的 该区域土地级开发的实施，将为轨道交通站点的建设提供用地条件。第三章土地级开发项目基本情况 实现新城规划，完成对城中村的改造，提升大兴新城整体形象。 在土地级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进行规划设计，为实现 轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。 二土地利用现状分析 根据本项目勘测定界成果及成果图，本项目用地面积为公顷，现状为 集体土地和部分国有土地，其中集体土地公顷，国有土地公顷，具 体情况如表所示 表土地利用现状统计表 土地权属土地类型土地面积平方米亩 集 体 土 地 小营村建设用地 小营村委会建设用地 小营小学建设用地 小营村小白羊超市建设用地 原小营村委会建设用地 小营村道路用地 小计 国 有 土 地 客车五厂建设用地 中建局机械化公司 加油站建设用地 城建开发公司 物美超市枣园家具城建设用地 城建开发公司 玫瑰城建材城建设用地 国有道路 小计 合计公顷亩 第三章土地级开发项目基本情况 三地上物现状调查分析 区域内有民宅约户，户均建筑面积约为平方米，总建筑面积 万平方米 区域内有公产约家，总建筑面积约万平方米，其中 集体公产万平方米 国有公产万平方米。 图为项目所在地地上物现状实景，表为地上物现状调查表。 物美超市枣园家具城 吉星德亿建材城玫瑰城建材市场 小白羊超市客车五厂 加油站小营村民宅 图项目所在地地上物现状实景第三章土地级开发项目基本情况 表地上物现状调查表 土地权属土地类型 建筑面积小计 万平方米万平方米 民宅建设用地 集体公产建设用地 国有公产建设用地 合计 项目规划用地范围内兴华大街康庄路已建成通车，路面情况良好 项目规划用地范围内没有古树和文物设施。 图为项目所在地的地形图。 图项目所在地地形图 第三章土地级开发项目基本情况 四主要规划指标 根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷， 规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划 容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公 顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。 图枣园站可开发土地规划图 第三章土地级开发项目基本情况 第三章土地级开发项目基本情况 表枣园路站项目可开发土地规划指标表 第三章土地级开发项目基本情况 五开发进度供地数量及时间预测 根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地 第四章征地 按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规 定 征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物 的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 征地补偿费实施北京市最低保护标准。 征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济 组织或者村民委员会。 征地补偿费 依据号文件的要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青 苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿 费。参照京国征号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准， 经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含 了土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费及青苗补偿费不含房屋的拆迁 补偿等费用。 本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米，征地补偿费为 ，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿 及青苗补偿费。 二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿 由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补 偿，此项整将直接影响建设成本的变化。 回迁安置房土地使用权取得方式尚未确定，测算中没有考虑土地取得成 本，如果需要支付回迁安置房地价款，资金需求量的增加将影响资金成本的增加。 拆迁成本是按照现行政策原有地形图及既有经验值进行估算，实际拆 迁时拆迁量及拆迁价格的变化将导致拆迁成本的变化。第九章土地出让计划 第九章土地出让计划 土地供应量 根据规划及土地供应要求，初步拟定于年月前完成市政基础设施建 设，预计年底具备上市条件。 二土地级开发结案验收 土地级开发验收标准分为现场验收和土地级开发成本审核结案验收两 个阶段，随开发周期验收。 现场验收宗地内达到场光地净场地内无建筑物构筑物电线 杆等附着物树木除外，渣土清运完毕，场地达到环保城市管理等规定要求。 市政要求取得规划部门批准同意的项目外部市政工程规划方案综合， 并使宗地现状在土地上市前达到六通平，即具备施工车辆主要进出道路路 由，施工临时用水源头，施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。 手续要求取得规划立项征地交评环评拆迁等各相关批准文 件，具备项目公开上市条件。 完成级开发全部内容后，备齐土地级开发过程中的行政审批文件 财务收支证明文件协议会议纪要信函工程设计成果竣工图资料质量 控制文件等相关验收文件全套资料提出结案验收申请，对土地级开发完成内容 进行全面结案验收工作。 三土地上市 预计本地块分为三次上市三次回款，其中西南东南东北三个象限的商 业地块于年四季度上市，年季度回款，建设规模万平米，按投资比 例回款额，万元西北象限西侧两个地块于年季度上市，二季度回款， 建设规模万平米，按投资比例回款，万元西北象限东侧地块于年 三季度上市，四季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款，万元。第十章开发进度 第十章开发进度 开发进度编制原则 根据北京市土地级开发工作流程以及项目的实际情况，编制本项目的开发 计划。 二开发进度计划表 表为本项目的开发进度计划表。 表项目开发进度计划表可根据实际情况予以适当调整 任务 开发状态 审批部门 办理规划 意见书等 前期手续 完成交 评环评 等前期手 续办理工 作，完成 立项 办理征地 手续实施拆迁 进行底价 评估，项 目底价评 估联审会 完成供地 市规委 市发改委 市国土局 区建委 市国土局 市发改委 区土地储 备中心 第十章项目盈亏分析 第十章项目盈亏分析 项目投资 根据项目成本的测算，本项目土地级开发总成本为，万元，折合 可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为，元 平方米，出让金以元平方米计算