【62页】国际大厦项目实施方案报告.doc文档精品范文

在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单大关键战略，本质是致的，各项战略的深化程度由浅入深， 具有较强的连续性。

进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。

政策分析 明确时势 我们认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。

在区域层面，重庆市 政府能够洞察到这个城市发展的现状阶段瓶颈，能够找到这个城市发展合理 的突破点。

如果薄熙来对重庆市较为行政体制的改革取得成功，以充分服务于开 放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。

政策连续 前面简单阐述过续 前面简单阐述过，重庆已经完成了过去的任务，需要有更高的发展目标。

我 们认为政府出台的几得成功，以充分服务于开 放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。

现状阶段瓶颈，能够找到这个城市发展合理 的突破点。

如果薄熙来对重庆市较为行政体制的改革取认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。

更加有力的政策，进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。

政策分析 明确时势 我们部分内容简介部分内容简介的体制环境模式招商城市包容人才区域创新等方面出台 更加有力的政策，进行改革及引导，以充分支持这种大开放观。

政策分析 明确时势 我们认为国家对重庆的战略地位已经给予充分的肯定。

在区域层面，重庆市 政府能够洞察到这个城市发展的现状阶段瓶颈，能够找到这个城市发展合理 的突破点。

如果薄熙来对重庆市较为行政体制的改革取得成功，以充分服务于开 放的理念，那么我们有理由认为这个城市可以取得突破性进展。

政策连续 前面简单阐述过，重庆已经完成了过去的任务，需要有更高的发展目标。

我 们认为政府出台的几大关键战略，本质是致的，各项战略的深化程度由浅入深， 具有较强的连续性。

这些战略的出台，我们从理论及实际分析，有如下的原因 城市群。

在区域经济相关理论中，未来地区间的竞争已经不是单个城市的竞 争，而是大城市群的竞争，这样的理论已经为美国日本欧洲等发达国家的实 际发展经历所验证，在中国也东南部沿海地区也已经初步被验证其正确性。

能够 顺应规律的必然，制定相关战略并予以执行，证明重庆市此项政策出台人具有非 常强的国际化视野。

城市化。

我们认为政府对重庆发展的问题和瓶颈认识较为清晰，根据产业经 济中的社会发展阶段理论，重庆市属于非常典型的工业化中期阶段，加之其二 元经济结构中的特有的超庞大的农村人口，使得这个城市继续向更高阶段工 业化后期升级的难度较之其它中西部大城市更大。

唯有解决城市化问题，才 能将大量农业社会的人口转向工业社会以工业和传统服务业为主，而这种战 略的实现必须依靠城市群。

内外兼顾的发展动力。

中心区域的辐射效能对中心地区内外地位的提升，对 周边区域经济的拉动，具有非常重要的地位。

我们认为目前重庆市主核心区域已 经具备向更高经济阶段发展的定基础，金融业现代服务业知识型服务业 创新产业等有定的上升空间但由于始终存在的城市化问题，这类更高层次的 产业飞跃的阶段还没有到来。

这样的发展期望，对内，需要有更加开明的政治 体制为保证，需要有这类产业辐射的个巨大城市空间对外，则需要有强大的投资拉动预计重庆更多是工业投资来提升整个城市主导产业的功能。

从最新 薄熙来的发言判断，他对城市的发展方向及可能执行的措施已经非常明确。

发展动向预测 将逐步进行重庆市的相关政治体制改革，尤其是在城市规划招商引资 及政务效率方面，出台些较为严格的政策 扩大开放，对工业及现代服务业以金融为主的开放力度将加大，并 且利用其自身网络关系，吸引更多企业投资重庆。

同时，在承接沿海产 业转移及加工贸易等方面出台各项措施 城市规划与旧城改造力度加大 对小时经济圈内城市开发力度加大，将会有更多的鼓励政策进入 小时经济圈 鼓励产业结构升级，对新兴高新工业将会出台更多利好政策 „„ 对我司影响 中心城区地位有加强的趋势 城市规划和旧城改造存在发展机会 小时经济圈内的城市应加大关注力度 重庆的城市升级路途漫长，经济的井喷式发展出现概率不大，房地 产出现长期暴力的机会可能不多 工业城市的主基调年内不会改变，中产住房人群主要来自于主导 工业及其服务产业重庆商务区位分布及功能特性 重庆未来的规划与形态 根据重庆中央商务区规划方案，重庆中央商务区的总用地规模为平 方公里。

其中核心地区为平方公里，由江北城现代商务区解放碑商贸区弹 子石功能配套区共同组成，形成两点线空间结构模式。

其功能分区为 江北城现代商务区是中央商务区的商务中心，承担商务办公职能，包括 部分商贸职能 解放碑商贸区是中央商务区的商贸中心，承担商贸功能，同时包括部 分商务办公职能 弹子石功能配套区承担配套服务功能，包括高级居住公寓酒店文 化设施等。

江北城 解放碑 弹子石观音桥 南坪石桥铺 沙坪坝两路口 新牌坊 陈家坪重庆现有商务区位分布及功能地位 重庆市规划界定了未来重庆政府拟建设的中央商务区格局，在此对重庆 市目前的服务业区位格局进行分析如下 解放碑定位于重庆市主中心服务业核心聚集区。

从重庆城市发展的历史过程看，渝中半岛作为全市经济商贸和政治文化活动 中心的地位始终没有变化。

目前解放碑作为渝中区服务业核心聚集区，承载着重 庆市商业商务中心的功能。

商业方面，解放碑商贸中心区是中国西部最大的商业步行街区，集购物休 闲旅游商务餐饮娱乐等综合功能于体。

据统计，中心区区域内有 个第三产业机构单位，其中批发零售企业个营业面积超过平方 米的大型商场有多家星级饭店酒楼余家全市十大西部之最的商业企 业，在解放碑商贸中心区就占了五个 最大的零售商重庆百货大楼股份有限公司 最大的批发商重庆商社 最大的零售超市家乐福 设施档次最高的商务机构大都会 全国医药行业最大的零售连锁企业和平药房总部。

商务方面，解放碑是重庆市金融证券保险信息中介餐饮宾馆休闲娱 乐等服务业尤其是现代服务业最发达的地区。

有余个金融机构邮商业面积为 平方米，地下车库为平方 米，绿化及环境工程平方米。

万豪国际金融中心 该项目位于解放碑小米市 区得意装饰城对面，由重庆 杭热实业有限公司开发。

总规模 约平方米，总高度约 米，共计层。

其中负层至 负层为停车场，可停车 辆负层至层是由国际品牌 领衔打造，新光三越主力经营的国际名品百货层为万豪国际会展中心，可 容纳人的超大型国际宴会厅和多功能厅，承办大型会议及展览塔楼部分 为层至层为写字间和公寓至层为会所，顶层为商务及观光直升机 停机坪。

项目由于各种原因，在修建了十多层后直处于停工状态，持续时间达年 之久。

鼎好世纪星城 本项目地处较场口，由重 庆鼎固房地产公司开发。

占地 亩，为万平方米城市综 合体，地上至层，地下 至层，由购物中心级 写字楼国际品牌酒店高级 公寓，四大建筑业态组合而 成。

环球金融中心 本项目位于美美百货旁，建设银行对面，由重庆华迅地产开发，将打造为重庆市地标性建筑国家级 中心的核心商业项目。

具体规划方案不详。

潜在物业推出对项目的影响 对国际大厦写字楼部分的影响 未来市场写字楼均为专业的甲级写字楼，档次高 市场供应较大，客户分流较为明显 商务公寓的供给将对写字楼的市场需求产生分流 未来写字楼的竞争更多的集中在硬件设施和物业服务等方面 预计年新华国际的写字楼将面市。

对国际大厦公寓部分的影响 预计近期公寓项目仅个，市场竞争尚不激烈 从目前各项目进展来看，能在年面市的项目预计仅鼎好世纪星城个 项目 公寓竞争将主要集中在产品档次设计的灵活性和物业服务等方面。

六项目初步定位分析 功能类型 在前文二三四五部分分析的基础上，总结出支持项目功能定位的 几个关键因素 无论是现在还是未来，解放碑在城市发展中的核心地位不变。

解放碑片区新项目较少，片区的市场竞争程度相对较低。

随着各新地块 及烂尾楼项目陆续推向市场，未来解放碑的项目主要以拆迁地块为主。

国际大厦所在新华路片区处于解放碑的边缘地带，周边形象交差。

但国际大厦建筑退距较宽，与临街道路间有广场进行过渡和缓冲，形 成独特的产品优势。

解放碑片区推出的写字楼项目经过数年市场销售，大都取得较好的销售 业绩，目前诸多甲级写字楼已全部售完写字楼投资者的年投资回报率 较高，在左右其市场价值仍然有上升的趋势。

解放碑片区高档小户型公寓市场是个空白点，且片区公寓多以售罄， 没有特别失败的项目。

但解放碑各档次的公寓项目，投资者投资回报率 都较低，约在，左右。

解放碑片区中高档酒店均以开发商持有的方式经营，其变现能力较差， 投资回收期较长，这与开发商的企业战略有关。

解放碑商业业态丰富，且档次跨度较大，总体上经营较好，但由于市场 竞争的激烈，也不乏失败的商业项目，如迪康百货等。

失败的项目多以 体量较大的商业形式出现。

根据项目的区位特征及市场特点，并结合我司开发对资本变现要求较高的战 略，对项目功能定位如下 商业部分，层，体量平方米，定位于特征的延伸及 周边配套型商业，引入银行超市其它配套等。

甲级写字楼部分，层，层