【ND129页】国际贸易中心项目实施方案报告.doc文档热门下载

得税后财务内部收 益率 所得税后投资回收期年 所得税后财务净现值 万元 所得税前财务内部收 益率 所得税前投资回收期年 所得税前财务净现值万元 第二节可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 二建设项目经济评价方法与参数第二版 三房地产开发项目经济评价方法 四山东半岛城市群总体规划 五青岛市城市总体规划 六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准 的批复青发改财贸号 七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字 号 八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第 号第号第号 人民共和国房地产权证青房地权市字第 号第号第号 九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字 号 十建设单位提供的其他资料 第三节项目建设的背景和必要性 五青岛市城市总体规划 六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准 的批复投资项目可行性研究指南试用版 二建设项目经济评价方法与参数第二版 三房地产开发项目经济评价方法 四山东半岛城市群总体规划 益率 所得税前投资回收期年 所得税前财务净现值万元 第元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 所得税后财务内部收 益率 所得税后投资回收期年 所得税后财务净现值 万元 所得税前财务内部收 部分内容简介部分内容简介 销售税金及附加万元 土地增值税万元 销售利润税前万元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 所得税后财务内部收 益率 所得税后投资回收期年 所得税后财务净现值 万元 所得税前财务内部收 益率 所得税前投资回收期年 所得税前财务净现值万元 第二节可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 二建设项目经济评价方法与参数第二版 三房地产开发项目经济评价方法 四山东半岛城市群总体规划 五青岛市城市总体规划 六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准 的批复青发改财贸号 七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字 号 八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第 号第号第号 九中华人民共和国建设工程规划许可证青规建管字 号 十建设单位提供的其他资料 第三节项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第疗养院将第二疗养 区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公 司以亿元中标，年月日，济南军区联勤部与青岛中金 渝能置业有限公司签定了军用土地使用权转让合同，将该宗土地 使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。

年月日，青岛 市规划局以青规函业字号文，下达了该地块的地上总建筑 面积层数层高等规划条件和指标。

年月日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规 划许可证青规用地字号年月日，青岛市国 土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证青房 地权市字第号第号第号 年月日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目 核准的批复青发改财贸号对该项目予以核准立项 年月日，青岛市规划局核发了建设工程规划许可证青 规建管字号。

二项目建设的必要性 符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划 青岛市城市总体规划中提出沿山东路香港中路围绕市政 府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为青 岛市的中心商务区。

因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集 约利用率，符合青岛市发展楼宇经济的规划。

有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价 值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

在建的青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体， 可以迅速在此聚集大量的人流物流和信息流，增强周边地区的消费 能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十 分可观的楼宇经济效益。

符合青岛市中央商务区的建设规划 青岛东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进， 涵盖山东路南京路福州路的部分地区，已经规划作为中心， 并且已经建成了近万平方米。

在建的青岛国际贸易中心位于香港中路号青岛金融街，地 处青岛的核心地带，在此规划建设国际写字楼五星级酒店 商场公寓，完全符合青岛市中央商务区的建设规划。

第二章市场需求分析 第节青岛市概况 青岛市地处山东半岛南部，位于东经北 纬，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与 潍坊市相连，西南与日照市接壤。

全市总面积为平方公里，其 中市区市南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为 平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为 平方公里。

年末全市总人口万人，其中市区万 人，所辖五市县级万人。

年，全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值 亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业的比例关系调整为。

全市实现地方财政 般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出 亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入 含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元， 增长。

第二节青岛市房地产综合分析 青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带 动作用。

青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后， 房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业的 发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年 回落调整期年到年复苏回升期到年④新 轮快速发展期年以来。

增长扩张期 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆 炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的 调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降， 年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和 。

青岛市房地产概况 单位万平方米 年份 房地产开发 投 从未来发展来看，随着上述沿海三大区域建设逐渐成型，青岛市 沿海线将成为个集商务办公文化休闲旅游等多种功能于身 的整体，区域将成为整个沿海的中心，而本项目恰位于此区域核 心地段，位置优势不容置疑。

二项目优势分析 流的自然生态 本项目处于青岛中心，南面直接面向大海，奥运会帆船赛场 西面是第二海水浴场八大关第体育场汇泉广场以及中山公园 等青岛著名的风景胜地，青岛美景尽收眼底览无余东面则俯瞰 青岛市的都市繁华，五四广场北邻有青岛金融街之称的香港中 路及著名五星级酒店香格里拉。

北西南三面邻路，尊贵流的自 然生态环境在寸土寸金的城市中可谓是独无二。

政府关注支持 青岛市政府将青岛国际贸易中心项目列为青岛重点大项目，给予 了高度的关注支持与优惠政策，对项目的顺利进展起了重大的推进 作用。

本项目建成后将成为世界顶级金融贸易企业及总部落户青岛 的首选之地，。

第四代写字楼和顶级公寓的独特定位 深圳上海等大城市写字楼和高级公寓现在已向第四代发展，青 岛市目前作为个逐渐被认可的国际城市，以其得天独厚的区位地 理气候优势，以及近两年产业结构和布局的大幅调整，加之奥运的 机遇，也吸引了越来越多的跨国公司外资企业来青发展，反观青岛 市场，现有的写字楼公寓无论是在规划定位上还是在配套设施上均 较为滞后，远远不能满足市场需求。

三项目劣势分析 由于处在奥运海岸线的商务及居住规划建设大发展的时期，其 周期和市场目标与本项目重合，因此本项目从定位及整体概念策划 规划设计等基因工程起，就必须充分考虑到规避未来的市场竞争 风险。

四市场机会分析 市场空白点 从市场布局来看，写字楼和高级酒店公寓主要集中在香港中路和 山东路南京路交叉点周边区域内，青岛市目前除了少量几个项目在 硬件设备上基本达到第三代写字楼的要求外，其余大都为第二代写字 楼或二三代过渡产品，与北京上海的高档写字楼相比，整体水平 相差很远。

而公寓多为商住两用，缺乏实际意义上纯粹的高级酒店公 寓。

随着青岛市产业结构的调整和国际城市的迅速发展，以及现在人 们对健康的超级重视，与国际流写字楼接轨的第四代写字楼和高级 酒店公寓的市场需求加强，本项目可以说是抓住了市场的两个空白 点，是对顶级写字楼和公寓的需求，二是对人与自然和谐均好的办 公和居家的追求。

产业基础和市场需求的支持 据有关部门调研显示，建设的城市至少应该具备个条件 足够的国际影响力足够的经济实力，国内生产总值超过亿元 城市基础设施完备处于资金流信息流和物流的核心位置聚集了 各个方面的人才。

年青岛市完成了产业结构的调整和大青岛的城市规划，城市 基础设施建设全面铺开北方航运中心外贸进出口额全国第青 岛港吞吐量增速全国第山东省金融中心城市等使得青岛市逐渐处 在了资金信息物流等核心位置年奥运会的契机将极大提 升青岛的国际影响力，青岛的名牌企业