海西州天俊县藏式商业一条街建设项目实施方案报告.doc文档36页全文在线看

希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家买能力，从而确定该项目的市场定 位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

通过汇总调查问卷，购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。

功能，提升城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场部分内容简介部分内容简介体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺 具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活 和业务洽谈的需要。

希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以 仓储和办公及商务洽谈为辅。

商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差异，其中，需 求面积在平方米的被调查者最多，占到了其次是平方米， 占到了总数的，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺 主力户型面积确定在。

商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到可承受 的总价在万元以下的比例高达。

这种调查结果出现的原因包括两个方面 方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟， 部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资 者对该区域商铺价格的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式 购买商铺。

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题， 以加快项目的销售和资金回流。

商铺周边的配套设施 金融 机构酒店餐饮 休闲娱 乐场所超市便利店 物流 中心 服饰 广场其他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需 求较大，达到以上。

其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店 酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等 能够满足日常生活需求的配套。

因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户 的日常生活工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气， 从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。

购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需 求。

市场供给分析 全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值 万元，乡镇企业产值万元。

随着西部大开发，区域发展迅速。

目前 的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐 繁华。

以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。

项目分析 优势 道路交通 青藏铁路和国道横穿县境南部，铁路在县境内全长公里， 设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站，国道在境内全 长公里，交通十分便利。

消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础， 才能保证正常的客流量。

在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。

原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

劣势 商业氛围不浓 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商 业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

该区域 的商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会 进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。

资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银分析 静态投资回收期 静态投资回收期累计净现金流量出现正值期数上期累计净现金流量的 绝对值当期净现金流量 季 合年。

数据来源附表项目投资财务现金流量表 动态盈利能力分析 财务净现值 项目财务净现值 取季度基准收益率，根据项目财务现金流量表附表可计算得到项目的财 务净现值分别为万元税前和万元税后。

均大于零，因此 本项目在财务上可行。

资本金财务净现值 取季度基准收益率，根据项目资本金财务现金流量表附表可计算得到资 本金的财务净现值为税后万元。

大于零，因此本项目在财务上可行。

财务内部收益率 项目财务内部收益率 根据项目财务现金流量表可以计算得到本项目季度的内部收益率分别为和 税前和税后。

换算成年内部收益率为税前和税后， 均大于，因此本项目在财务上可行。

资本金财务内部收益率 根据资本金财务现金流量表可以计算得到资本金内部收益率为。

换算成年 内部收益率为税后大于，因此本项目在财务上可行。

动态投资回收期 动态投资回收期累计折现值出现正值的期数上年累计折现值的绝对值当 年净现金流量的折现值 季 合年。

数据来源附表项目财务现金流量表 通过对盈利能力指标的计算可以得出结论，本项目具有较强的盈利能力，在财务 上是可行的。

清偿能力分析 根据借款偿还计划表附表可以计算得到本项目的借款偿还期为 季，合年。

通过对清偿能力指标的计算可以得出如下结论本项目具有较强的清偿能力。

评价结论 通过对本项目的盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本项目具有 较强的盈利能力和清偿能力，在财务上是可行的。

第六章不确定分析 盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化 达到临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。

进行盈亏平衡分析， 找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供 依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 支出方程 式中实现销售收入销售收入 销售收入实现率总成本费用 单位可变成本总成本 单位销售税金 令，便可求出的值。

从损益表附表得出 销售收入万元 总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用 万元。

因此 解得 故销售收入实现率是该项目的销售实现率的盈亏平衡点。

即当销 售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高 于这个比率，项目才可能出现盈利。

由于我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上钢材 等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地区升值 潜力较大，所以本项目产品的售价还有定的提升空间。

综合考虑本项目的风 险还是可以接受的。

敏感性分析 本项目主要进行建