【ZK76页】杭州某地块土地出让实施方案报告.doc文档完稿

男女人口 人口年末，全市总人口余万人，市区人口余万 人，其中非农业人口余万人，占市区总人口的。

阳临安个县级市及桐庐淳安个县。

旅游杭州旅游资源丰富，全市丘陵山地江河湖水库 等占总面积的以上，享有鱼米之乡丝绸之府人间天 堂之美誉。

杭州拥有个国家级风景名胜区风景名胜区 两江湖富春江新安江千岛湖风景名胜区个国 家级自然保护区个国家级森林公园个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。

年接待入境旅 游者逾万人次，同比增长，接待国内游客近万人次， 同比增长，旅游总收入近亿元。

近亿元。

行政区划杭州下辖上城下城江干拱墅滨江萧 山余杭八区，建德富园。

有个国家级风景名胜区风景名胜区 两江湖富春江新安江千岛湖风景名胜区个国 家级自然保护区个国家级森林公园个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公湖水库 等占总面积的以上，享有鱼米之乡丝绸之府人间天 堂之美誉。

的诗词歌赋，也留给后人许多美丽的传 说。

旅游杭州旅游资源丰富，全市丘陵山地江河部分内容简介部分内容简介，吸引了大批文人墨客驻足游览， 尤其是，留下了很多著名的诗词歌赋，也留给后人许多美丽的传 说。

旅游杭州旅游资源丰富，全市丘陵山地江河湖水库 等占总面积的以上，享有鱼米之乡丝绸之府人间天 堂之美誉。

杭州拥有个国家级风景名胜区风景名胜区 两江湖富春江新安江千岛湖风景名胜区个国 家级自然保护区个国家级森林公园个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。

年接待入境旅 游者逾万人次，同比增长，接待国内游客近万人次， 同比增长，旅游总收入近亿元。

行政区划杭州下辖上城下城江干拱墅滨江萧 山余杭八区，建德富阳临安个县级市及桐庐淳安个县。

全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。

人口年末，全市总人口余万人，市区人口余万 人，其中非农业人口余万人，占市区总人口的。

男女人口比 例，户均人口人，人口自然增长率为。

杭州市总体经济状况评析 国内生产总值 杭州经济连续十 六年实现两位数增长， 综合经济实力不断增 强。

年因国家宏 观经济调控增幅放缓， 年增幅又得到恢 复，实现国内生产总值亿元，经济总量位居全国省会城市第二 位全国大中城市第八位，同比增长，远高于全国平均增长水 平。

人均国内生产总值 杭州市人均国内生产总值从年的元增长到年的 元，折合人均值逾美元，实现翻番，并同样保持平均每 年以上的增长速度。

杭州历年国内生产总值单位亿元 年年年年年年 国内生产总值增长率固定资产投资 杭州市固定资产投资从年的亿元，大幅上升到年 的亿元。

年后，由于国家宏观经济调控影响产业结构升 级及投资效率的提 高，增长速度逐步放 缓，所以国内生产总 值依然保持了较快的 增长速度。

年杭州房 地产业保持适度增 长。

全年房地产开发 投资亿元，比上年增长。

随着杭州固定资产投资力度 的加大，交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城 区范围不断扩张。

产业结构 年杭州市第二三产业增加值分别为 亿元，分别比上年增长和，整体产业 结构呈现二三型。

第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。

杭州历年人均国内生产总值单位元 年年年年年年 人均国内生产总值增长率 杭州历年固定资产投资单位亿元 年年年年年年 固定资产投资增长率杭州作为长三角 区域重要的中心城市 和旅游中心，民营经济 十分活跃发达，经济 模式文化旅游等服 务业独具特色。

吸纳投 资的空间日趋扩张，众 多国际大型企业已进 驻杭州。

财政收入 在杭州经济快速发展的同时，财政收入也保持同步增长。

受国家 宏观政策调控影响，年增幅回落，但进入后逐步回升，至 年，全市财政总收入达亿元，同比增长。

杭州历年财政收入单位亿元 年年年年年年 财政收入增长率 杭州市历年产业结构比例 年年年年年年 第产业第二产业第三产业城市居民人均可支配收入 在整体经济发展的同时，杭州城市居民生活水平持续提高，特别 是近几年，增长幅度稳步上升。

年城市居民家庭人均可支配收 入达到元，在全国大中城市中位居前列。

年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入 的，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。

居住消费需求 根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市 区人口直保持每年约万人的增长速度。

随着杭州城市化进程的不 断深入经济的持续发展城市人口持续增加，住宅有效需求不断增 加，按照年市区居民人均住房使用面积平方米计算，仅 每年新增人口对商品住宅的需求就达到万余平方米。

二杭州房地产宏观市场状况 杭州房地产市场在国家宏观政策调控下经过了两年的平稳发展， 从年底至今又进入了个快速发展的时期。

经济的快速发展也促 杭州历年城市居民人均可支配收入单位元 年年年年年年 城市居民人均可支配收入增长率进房地产业的发展，呈现出派欣欣向荣的景象。

房地产开发投资持续增长，增幅回落 杭州房地产开发投资近几年稳定增长，但是增幅却呈下滑之势。

年增幅在以上，年则回落至以下，而年则骤降 至，主要是受到宏观调控信贷紧缩及土地供应紧张等因素的 影响。

商品房施工面积持续增长竣工面积回落 杭州开发商热情 高涨，市场开发如火如 荼，商品房施工面积由 年的万平方米 于板块房产的价值提升。

四威胁 区域内尚无高档楼盘面市 大城西范围虽有众多品牌实力型企业开发的高档物业，但项目周 边小区域内尚无高档楼盘面市，区域富人区的概念仍需市场培育。

项目非纯低密度住宅，影响整体品质 项目综合容积率为，为分摊楼面地价，不可避免将建设部 分高层或小高层公寓，进而影响项目整体品质。

这需要在项目定位 整体规划及后期宣传中尽量减小和避免这方面的影响。

政策威胁 近几年国家宏观政策调整大，调控措施不断，政策可预见性差，未来几年的宏观政策走向也将对项目产生较大影响。

三项目发展难点 通过项目地块解析及项目分析，总结项目发展难点 如何创造最大价值 项目具有较强的先天优势，受市场追捧当在意料之中，但如何充 分利用这些先天优势，挖掘潜力，创造项目最大价值，同时通过项目 建设，树立公司在业界的强势地位，是本项目开发的难点之。

如何协调物业类型 项目物业类型涵盖低密度物业和小高层高层住宅，而两者的 档次物业类型消费群体都存在较大差别。

因此，如何协调两者之 间的差别，形成整体统的开发，使项目各类物业既各具特色又和 谐统而不影响项目整体品质，是本项目开发的难点之二。

如何最大限度地挖掘项目的自然资源优势 项目内部虽然可借鉴自然资源较多，但多为规划建设内容，如何 将这些资源与项目方案相融合，最大限度地挖掘项目的自然资源优 势，提升项目品质，是项目开发的难点之三。

四项目发展方向判断 项目发展中低档次物业的不现实性 ☼项目高成本决定项目不能走低价路线 本项目地块楼面地价约元平米其他开发成本大于 元平米，两者合计已与目前区域在售楼盘均价基本持平，因此，成本决 定项目发展中低档次物业不现实。

☼不利于公司品牌及项目形象树立 中低档项目以低价为主要竞争手段。

在低成本前提下，项目规划设计建 筑园林景观物业管理等可发挥的空间极为有限，因此，项目难以树立 项目规模大 位于主城区 区域配套成熟 自然资源丰富 为分摊楼面地价，存在部分高容积率产品 开发商品牌实力 发展思路以高档低密度排屋现阶段别墅替代产品为主，体现项目 档次和形象，发展部分高层住宅物业，其品质塑造与排屋档次相匹配。

强化项目自然资源优势，打造都市中心的亲水生态低密度物业，顺应稀 缺市场，避免与区域中档楼盘同质化，形成差异化竞争优势。

商品房价格进入新轮上涨轨道 高档物业市场价格敏感性不高 高度认可稀缺资源和开发商品牌实力 大城西高档物业发展成熟，区域认同度高 停批低密度项目用地，高档物业日益稀缺。

市场背景 项目发展条件与其他项目的竞争力，影响项目长远发展和形象，也不利于公司品牌形象 的树立。

☼不利于实现利润最大化 中低档次物业只能实现中低销售价格，开发利润薄弱，不能取得利润的最 大化。

项目发展高档物业的市场要素 ☼供应匮乏 目前杭州高档物业市场供应匮乏。

☼需求旺盛 浙江及周边省市的强势经济及民营资本为高档物业市场提供了坚实的需 求基础，高档物业市场需求旺盛，许多高档楼盘已到无房可售的地步。

☼价格承受能力强 杭州高档物业价格上限不明显，客户认可的稀缺产品及资源，愿意为之付 出较为高昂的代价，目