【MT47】弘善家园小区建设项目实施方案报告.doc文档

清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为 对外交通门户部分，历史悠久，文化源远 流长。

建设背景 前门地区地处崇文区境内的西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场 人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线的重要组成司 第二章项目建设背景及必要性 京建开号 北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规 划问题的请示市规文号，带市领导批转文 北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征北京市工程咨询公司 求意见函的规划意见函复规函复字号 北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划 意见的函市规发号 北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划 北京保利达工程设计有限责任公司年月编制的弘善家园小区修 建性详细规划 北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点 实验室年月的弘善家园居住区项目交通影响评价报告 北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项 目交通影响评价评议意见的函京交规函号 国家有关可行性研究报告编制要求 委托单位提供的项目基础资料。

函号 国家有关可行性研究报告编制要求 委托单位提供的项目基础资料。

北京市工程咨询公工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点 实验室年月的弘善家园居住区项目交通影响评价报告关规划 意见的函市规发号 北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划 北京保利达工程设计有限责任公司年月编制的弘善家园小区修 建性详细规划 北京工大福田交通文号，带市领导批转文 北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征北京市工程咨询京市 国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇 文区危改外迁安臵项目的通知京建开号 北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规 划问题的请示市规部分内容简介部分内容简介北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市 国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇 文区危改外迁安臵项目的通知京建开号 北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规 划问题的请示市规文号，带市领导批转文 北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征北京市工程咨询公司 求意见函的规划意见函复规函复字号 北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划 意见的函市规发号 北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划 北京保利达工程设计有限责任公司年月编制的弘善家园小区修 建性详细规划 北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点 实验室年月的弘善家园居住区项目交通影响评价报告 北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项 目交通影响评价评议意见的函京交规函号 国家有关可行性研究报告编制要求 委托单位提供的项目基础资料。

北京市工程咨询公司 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 建设背景 前门地区地处崇文区境内的西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场 人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线的重要组成部分，历史悠久，文化源远 流长。

该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后， 前门地区形成集市。

清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为 对外交通门户，商号旅店云集的商业区得到新的发展。

民国到解放后，前门地 区直是北京老城区三大重要的商业中心之。

前门地区历史文化积淀深厚，具 有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。

该地区包含有北京市片历史文化 保护区之的鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口的环形胡同具有独特的建筑风格， 是北京不可多得的具有悠久历史传统的商业居住区。

前门地区随北京古城历代发 展至今，虽然延续和保存着定程度的古城历史文化和风貌，但从世纪年 代起，该地区已逐渐失去了往日的繁荣，商业地位日渐下降。

目前前门地区危旧 房比例大，人口密度过高，市政设施不完善，居住环境恶劣，存在极大安全隐患， 这对该地区历史文化遗存的保护极为不利，也严重影响当地居民居住条件和生活 水平的进步提高。

为彻底改善前门地区居民居住环境和生活条件，解除安全隐患，保证前门地 区人民群众的生命财产安全和落实北京城市总体规划年年及保 护历史文化名城，北京市崇文区人民政府根据北京市人民政府年月日 第期会议纪要及关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项 目的通知京建开号文件精神，决定将朝阳区弘善家园小区作为前 门地区定向安臵用房项目。

北京市崇文区人民政府年月日崇政批号北京市崇文区人 民政府关于建设弘善家园小区项目的批复中确定北京市崇文区城市建设开发 公司负责弘善家园小区的规划建设，并全权委托北京市崇文区城市建设开发公北京市工程咨询公司 司组织规划建设，并由该公司代表崇文区人民政府办理相关手续。

二建设必要性 弘善家园小区项目的建设是整个前门地区危改的前提和关键 前门地区居民居住现状 北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化 上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民的正常生活，需要得到尽 快解决。

火灾安全隐患突出 近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐 年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，的 房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾 隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重 据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超 过房屋总面积的，目前危房仍以每年间的速度增加。

房屋安全隐患主要表 现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前的建筑， 以上严重超过服役期，房屋的椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体 坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度 的坍塌事故。

更为严重的是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没 有抗震性，如遇地震等其他不可预料的灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈 旧，不能维持社区的正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清 时期的旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重 街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上的居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足， 没有经过系统的规划设计，建筑材料质量较差。

而随着该地区人口密度加大，住 房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事的洞口，在上面搭建厨房小屋。

居民自行 修建的上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法 检查修缮工事。

近年来，工事上方的居民院内屋内时有塌陷发生。

公共卫生安全隐患多北京市工程咨询公司 前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。

公厕地下 管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水 成河。

该地区胡同狭窄，建面对市场销售，其价格由市场确定。

根据市场情况结北京市工程咨询公司 合本项目实际情况，配套公建中商业部分按元平方米销售，非配套公建国 营企业回迁部分除外按地上元平方米地下元平方米销售。

本项目住宅属定向销售，价格由政府定价，暂按元平方米测算销售收入。

详见附表销售收入销售税金及附加估算表。

总成本费用测算 销售费用 建设项目转让的销售费用按销售收入的计提。

管理费用 项目在经营期内发生管理费用，按当年销售收入的计提。

详见附表总成本费用估算表。

利润预测 项目计算寿命期内利润总额万元，共交纳所得税万元。

详见附表损益表。

三财务分析 财务分析 经济效益分析结果如表所示。

从静态财务状况分析，该项目经营情况 般。

表财务分析指标表 序号指标名称指标内容 所得税后 全投资 财务净现值万元 财务内部收益率 投资回收期年 所得税前 全投资 财务净现值万元 财务内部收益率 投资回收期年北京市工程咨询公司 盈利能力分析 经测算，本项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为 。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明 项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公 建均面对市场销售，项目投资存在定的市场风险。

详见附表利润表附表 现金流量表全投资。

清偿能力分析 本项目以滚动开发方式进行建设，还款资金来源为房屋建筑销售收入。

经测 算，项目可从第年开始还贷，借款偿还期为年含建设期年，还贷年中各年 的偿债覆盖率均大于。

这表明，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行 贷款本息，偿债能力较强。

具体分析测算详见附表长期借款还本付息计算表。

财务平衡分析 测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金 万元。

详见附表资金来源与运用表。

住宅销售价格 项目营业收入中非配套公建国营企业回迁房除外配套公建商业部分 面对市场销售，其价格由市场决定。

住宅按经济适用房的政策面对前门危改区居 民定向销售，销售价格由政府指定。

表分析不同住宅销售价格标准下该项目 的财务内部收益率。

北京市工程咨询公司 表住宅销售价格对项目投资内部收益率的影响 序号 住宅销售价格 元建筑平米 内部收益率税后财务净现值万