【XQ83页】火车站商业广场项目实施方案报告.doc文档最新版

同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积 及区域的功能分规模效 益分析，尤其是对面积较大总价较高的产品多层联卖有效功能分区不详细的产品开发 规模的调研分析。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛针对国家对房地 产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置 及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业 房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项 目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区 产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。

项目建成项目建成后，必将改善海安新 区的城市形象，环境效益也将有目共睹。

本项 目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海财务分析结果表明，项目经济效益可行。

对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置 及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地 产行业的宏观调控政策房地产投资群体部分内容简介部分内容简介发建设产业政策，开发用地变更及 项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地 产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置 及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业 房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项 目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区 产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。

项目建成后，必将改善海安新 区的城市形象，环境效益也将有目共睹。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步 方案规划时，对商业用房的功能及开发建设规模再作进步的市场调研和边际效益规模效 益分析，尤其是对面积较大总价较高的产品多层联卖有效功能分区不详细的产品开发 规模的调研分析。

同时要根据市场供需变化，做出更为准确的市场定位，调整户型或面积 及区域的功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 少项目风险。

总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境 效益上都是可行的。

五主要经济技术指标 项目主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总用地面积平方米 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 户均面积平方米套 总套数套 销售均价元平方米 建设投资万元 平方米建安成本元平方米 项目总投资万元 平方米成本元平方米 销售收入万元 营业税及附加万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 项目投资回收期年 投资利润率税后 资本金利润率 成本利润率税后 销售利润率税后二海安宏观市场分析 自然状况 海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市 相交，北与东台市相连。

东西直线最长公里，南北最宽公里。

全县均为平原地 带，地形坦荡，河道稠密。

通扬运河串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原的最高处， 为海相沉积物盐碱地区，海拔米。

海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。

气候温和， 四季分明，气候宜人，冷热适中。

日照充足，雨水充沛，无霜期长。

从海安的自然状况来看，海安是适合居住生活和工作的城市之，为海安的房地产 开发奠定了基础。

二三大产业分析 年海安县完成国内生产总值亿元，财政收入亿元，全社会固定资产投 资亿元，同比分别增长，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯 收入元，同比分别增长和，年末居民存款余额亿元，增长 年经济社会发展的预期调控目标实现国内生产总值亿元，增长财政收入 亿元，增长全社会固定资产资产投资亿元，增长城镇居民人均可支配 收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和城市化水平达到 工业经济运行质量明显提高，年实现工业产品销售收入亿元，增长工业利润 亿元，增长工农业总产值亿元，增长其中工业产值亿元，增长 农业产值亿元，增长坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续 大力实施工业强县战略，加快工业进程，年实现工业销售亿元技改投入亿元， 分别增长，二产增加值占国内生产总值的比重达全社会固定资产投资 亿元，增长其中工业技改投入亿元，增长第三产业投资额亿元，增 长社会消费品零售总额亿元，增长自营出口总额万美元，增长 实际利用外资万美元，增长对外劳务营业额万美元，增长乡镇人均 居住面积由年的平方米人到现在的平方米人，城区居民居住面积由年的 平方米人到现在的平方米人。

年实现招商引资到位资金万美元，增长。

最新统计年度主要经济指标列表 三主力产业分析 海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。

其数控零误差机床填补 了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号，填补了南通市空白全县拥有桑园 万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织 机多台套，年出口量居全国前列。

现有国家省级企业集团多个，外资企业 家，高新技术企业家，名列南通市之首，亿元企业家，居南通市第二位，国家省级 名牌产品多个。

年又有两个国家计划项目落户海安，南通市唯的省级工 程技术研究中心在海安县揭牌。

年前三季度工业产值突破亿元，今年净增亿 元财政收入突破亿元，综合实力位居江苏省第位。

从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展的重 要保证同时，海安经济的发展也为本案提供了充足的有效的客源。

三投资环境 随着江海经济的联动，江北交通的快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区 的联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃的市县，将充分发挥其独特的交通优势， 大力发展道口经济，其物流贸易会展等行业将对周边地区的经济起到巨大的带动作用 指标单位产值 国内生产总值亿元 财政收入亿元 全社会固定资产投资总额亿元 城区居民人均可支配收入元 农民人均纯收入元 自营出口总额万美元 实际利用外资轻工产品占据了全国轻工产品的。

总之，本项目将瞄准国内外名优企业，主动出击，加强交往与合作，全方位开展招商运 作，扩大市场辐射面是经营的中心任务。

项目管理理念 党的十六大报告，根据世界经济科技发展的新趋势和走新型工业化道路的要求，作出了 推进产业结构优化升级的部署，即形成以高新技术产业为先导基础产业和制造业为支撑 服务业全面发展的产业格局。

这为我们发展商贸产业和产业结构的优化升级奠定了基础指 明了方向。

因此，我们完全有信心充分发挥体制优势产业优势，努力整合资源集聚要素， 建设好商贸广场，为广大市民服务为社会各界服务。

本项目将采用产供销体化的科学经营模式，通过成本最低化利润最大化的 途径来提升企业的综合竞争能力，并将坚持可持续发展，品牌化经营的理念，建设大空 间多功能人性化的现代化第六代营销网络型大市场。

与此同时，本项目将不懈地贴近广大顾客购物需求，追求品牌服务境界，以特色取胜， 跑赢市场，其特色是 本项目既注重花草树石路的生态环境打造，也关注休闲娱乐 文化的人文环境打造，让入城购物的顾客感到如入花园如进仙境。

本项目将突破仅以地段位置结构业态衡量商铺价值的传统理念，而破除成 规激活财源，独创经营管理型商铺的共享双赢产品概念，让经营管理成为商铺 的核心附加值，让投资业主真正投资商铺投资商铺的经营模式投资商铺的发展前 景。

小结 成功运作本项目地立足点 其，充分发挥商贸与物流两大传统商业功能，凭借强大的产业市场，完善的功能配套和先进的物业管理，为经营户与中外客商的商贸往来提供理想的平台 其二，贯彻铺两旺理念，即商铺传统销售与市场网络现代销售同步发展，把有限 店铺销售与无限网络空间销售有机结合起来，使得本项目在商贸物流运作中创造个速度更 快，效益更高的虚拟商业空间 其三，完全把产权和经营权分离，产权受益于股份红利，经营权受益于经营利润。

十二营销推广策略 项目价值点分析 外部价值点 区位优势 本项目位于海安，地处南通盐城泰州三市交界处，位于以上海为中心的小时长 三角经济圈内。

东临黄海，南望长江，北通盐阜，西接宁扬，地理位置十分优越，可谓是苏 中地区的中军宝帐。

便捷交通 本项目拥有极其便捷的交通网络，现已构成空运铁路公路海运河运立体交通网， 在小时半径内，连接着包括上海虹桥机场南通港在内的六个机场六个港口，是东部 沿海重要的交通枢纽。

尤其是铁路网络，位于南北向新长铁路江苏新沂至浙江长兴与宁 启铁路南京至启东的交汇处，是整个苏中地区铁路枢纽的中心，并连接陇海线京沪线， 其在铁路交通上的重要位置不言而喻。

市场机遇 从整个江北苏中地区来看，以贸易营销网络为主题的规模化的商业市场是个空白点， 以此作为市场切入点，能够最大化的弱化竞争快速的树立项目品牌和引起投资者的投资兴 趣。

内部价值点 规模较大，行业门类齐全。

本项目用地约平方米，总建筑达万平方米，行业门类齐全，在苏中商业市 场上具有定的统治地位和强烈的影响力。

产品优势 本项目集