蓝调东方房地产开发投资项目实施方案报告.doc文档下载40页

下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。

旅游 业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的系列投资优惠政策也将吸 引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。

惠政策也将吸 引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。

旅游 下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。

映展示东方山佛教文化的代表产品以国道北侧的张家湾管山官塘村为据点， 开发农家乐农家传统食疗养生园桃花湖等新景点。

将以弘化禅寺东方古道 园门水库为核心，建设和建立批反部分内容简介部分内容简介建 设，建设栗山塔院黄石的孩子主题公园磁湖古镇传统食疗养生园桃花湖等新景点。

将以弘化禅寺东方古道 园门水库为核心，建设和建立批反映展示东方山佛教文化的代表产品以国道北侧的张家湾管山官塘村为据点， 开发农家乐农家园的特色农业旅游业利用东方仿古条街的商业基础，发展全国旅游纪念品市场。

下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。

旅游 业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的系列投资优惠政策也将吸 引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。

宏观调控的影响 随着国家重点解决中低收入人群住房政策的出台及落实，平米以下占的规定必定会影响到项目户型产品的设计 开发。

据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住房不足平米的住房困难户主要集中在下陆铁山等几个远城区，下陆作 为个厂区型旧城，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设 计前期工作，协调好人居与宏观政策之间的关系。

下陆区房地产市场供给状况 下陆区现辖新下陆老下陆东方山三个街道办事处，总面积平方公里，人口万，该区是以采矿冶金能源机 械工业为主的城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪年代建设。

鉴于下陆区特有的区情下岗职工及其家 属基本上属于无业者，住房陈旧，为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房的改善主要以保障性住房为主，在近几年中， 拟新建的保障性住房项目个，建设面积近万，而立项的商品房建设项目仅有个，规划建设面积万，另有万 规划的建设项目还没有确定。

近期年内规划中的保障性住房建设占总体规划建设的，该比例比十五规划中的 有所降低。

从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房的供给对象定位于特定的群体工厂职工及其家属。

这点在黄石市政府编制的黄石市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，黄石市城市近期建设规划 中得到了充分的体现。

通过对这个两个规划的研究，我们发现，十五期间，下陆区的保障性住房经济 适用房廉租房规划建设占到了总体规划建设的，该比例远远高于黄石市的，仅低于铁山的。

可见，下陆区的 住房供应主要以保障性住房为主，而商品房供给相应较少。

这说明，对于城市经济基础不断向好的该地区来说，商品房的供给 将有较好的市场。

下陆区房地产市场评价 经济好转复苏可期楼市向好 年以来，下陆区的固定资产投资强劲回升，月投资同比增速保持在以上，最近几月更是以以上的速度在增长。

可知，与去年相比，下陆区的经济增长已走出低谷，已率先复苏。

在此背景下，其房地产市场向好的趋势已逐渐显现。

楼市供应以经济适用房为主，商品房供应较少，商品房市场潜力较大 从下陆区的房地产市场供给情况来看，市场上的供应以经济适用房为主，商品房的供应量只占到较少的比例。

但在该区经 济增长市场需求多元化商品房优势明显的情况下，该市的商品房市场前景较好，潜力尚待挖掘。

下陆区房地产微观市场分析 典型楼盘简析 项目名 称下陆商贸小区 铜花南路经济适用 房小区紫竹花园中和新纪元紫金花园华盛小区期祥和云青苑 项目地 址 黄石市老下陆神 牛路口有色铜花山庄旁 老下陆幸福巷省 拖二村 下陆区发展大道 号 下陆大道新下陆 段下陆区政府以北 新下陆区铜花 北路 开发商黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市中和置业有限公司 黄石市紫金花房 地产开发有限公 司 黄石华安房地产开 发有限公司 黄石市祥和房 地产开发公司 项目基 本指标 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积亩 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积万 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 项目类 型商品房经济适用房旧城改造商品房商品房商品房还建房 销售价 格 拟销住宅价格 元拟销 商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格 元， 拟销商业门面价 格元 拟销住宅价格 元 拟销商业门面价 格 拟销住宅价格 元 拟销商业门面价格 元 拟销住宅价格 拟销商业门面 价格 销售现 状 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 总套数 可售套数 竞争项目分析 主要竞争项目华盛雅致家园，中和新纪元，紫金花园，华盛小区，金花小区 根据本案的所在区位及初步定位，以及市场上各个项目供给的特征，可以初步判定本 第四部分项目定位 项目分析 优势 优势 地段地处下陆大道中段，区政府旁，交通购物较为便利项目地块上只有少部分居民，大部分为空地，拆迁量少， 启动快 环境项目周边为小区和空旷地带，无工厂和企业，无污染，生态环境较好 规划本项目可充分发挥代理商在前期研究与规划方面的优势，作好定位与规划工作，形成优势，打造竞争力 景观项目北面和西面为空旷地带，远处群山连绵，巍峨多姿，如本项目供应高层或小高层产品，则小区的景观优势 将成为项目的大亮点 区域发展本区域周边为区委区政府办公楼，大部分区政府其他职能部门也在左右，这为本地块日后的升值潜力带 来较大优势 配套项目地处下陆区最繁华地段，生活居住购物等各项配套设施较为齐全 交通区域交通主干道上，去黄石或大冶都只有十来分钟路程 二劣势 地块虽然项目地段较好，但整个地块位于铜花北路最北端，与本区域内其他地块相比，处于劣势 环境该地块北面紧邻铁路线，来往铁路对项目居住环境影响较大 配套项目地块周边配套较多，但距本地块尚有定距离 三机会 区域发展政府提出的城北新区功能划分对项目影响和快速发展提供良好的基础 消费下陆区人的消费能力投资能力强劲，且对改善居住条件有定的刚性需求，只要定位准确，销售前景较好 地段项目临近消费能力较强的企事业单位及院校较多，收入水平较高，有定潜在客户 四威胁 经济适逢全球经济危机时期，消费者信心受到定程度的打击，对年房地产造成极大影响，购房者纷纷对当前的 楼市采取观望态度，房地产形势的不确定性对本项目的发展构成较大的威胁 市场有限的购房人口与庞大的物业体量之间导致了项目与同区域物业竞争激烈，甚至超出了区域竞争的范畴。

项目定位 市场定位 消费群体定位 蓝调东方消费群体定位 项目分项定位描述年龄定位购买目的市场比例 住宅部分 年轻公务员，大型企业员工结婚自住 私营企业主企业老板企事业单位 高层管理人员投资改善住房 个体经营户事业单位员工自住首次购房 周边乡镇进城人群进城务工，购房自住 价格定位 综合考虑下陆区的整体房价水平和当前房地产市场情况，建议住宅销售均价为元左右，商业均价为元 左右。

整体定位 综合考虑项目地块素质和外部环境，建议项目整体定位于区域标志性地块和下陆区高档时尚住宅小区。

产品定位 建筑形态建议 ，定位为小高层，约万 ，定位为高层，约万 底层商业建议做成临街商铺，面积约为平米。

住宅产品配比 以面积的小三房中三房为主，约占左右面积的两房占比面积的大三房约 占面积大于的复式楼或五房占比面积为的两房占比。

商业产品定位 本小区地块位置较偏，周边小区基本上都为临街门面，已形成了临街商铺氛围，建议本小区商业也做成临街商铺，以配套 小区商业为主。