蓝山江南财富城项目实施方案报告.doc文档下载40页

自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。

交叉路口，场地平整，总占地面积。

的稀缺。

项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。

促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。

项目建设势在必行。

项目开发条件 项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于 蓝山人民创造更好的生活条件。

济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。

促进蓝山县城经济发展，为 目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪年代建筑，房屋破旧不堪山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。

项部分内容简介部分内容简介核心区中 心，与其他商业广场农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。

项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。

促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。

项目建设势在必行。

项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。

该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二 层。

自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。

降水年平均降雨量在，雨量集中在月。

湿度年平均相对湿度。

日照时间年平均。

风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为， 其次为西北风，频率，西南风，频率。

风速平均风速，最大南风 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 ，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。

地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震 基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。

开发项目建设条件 原材料供应情况 蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。

基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电 力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。

政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。

同时为了项目顺利进行，专门指派了名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安臵按期完成。

以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。

政府相关优惠政策如下 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。

市场分析 房地产市场环境分析 人口环境 年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人 口近万。

蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。

随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强。

经济环境 近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。

社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。

政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。

县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。

市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。

市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。

作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。

市场需求分析 供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。

商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。

处 于比较低级别的商业发展阶段。

随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。

缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。

县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。

缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。

缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发售收入减去经营成本即万元。

盈亏平衡点 财务评价结论 通过指标计算和经济分析，该项目财务效益较好，抗风险能力 较强，社会效益显著，特别是具有较强的偿债能力，因而开发建设 本项目经济上是可行的。

风险分析 本项目的风险主要来自房屋建造成本售价销售进展项 目的允许建设面积开发周期贷款利率方面，其中主要取决于销 售价格的变化和销售进度的快慢。

而这些风险因素，又受政治经 济社会条件的影响。

另外自有资金占总投资的比例为，虽然 对整个项目全部资金投资效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用 会影响自有资金的经济评价指标，因此要认真考虑。

盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点，即销售面积达到可销售面积的 时，项目保持盈亏平衡。

敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资建造成本售 价和项目的允许建设面积。

建造成本的增加将直接降低本项目的经 济效益，销售价格的上升和销售速度的加快，对项目经济效益影响 很大，能大大提高项目的内部收益率和财务净现值。

本项目的关键是第二年度和第三年度预期销售收入能否实 现。

若销售进度能加快，则项目投资更有保险，财务收益状况明显 好于评估的结果，反之亦然。

如果第二年销售速度加快，就可以大 大降低自有资金的投入，使公司的自有资金能再选择其他理想的投 资渠道。

因此，对销售应给予足够的关注和重视，建立支良好的 销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度。

影响建造成本的因素很多，工期质量原材料供应等都会 影响到建造成本的增减，因此在工程实施过程中，要加强施工管理， 实行工程建设监理制。

制定材料供应计划，落实资金供应计划，以 确保项目的顺利进行。

从敏感性分析来看，本项目在保守的情况下，项目内部收益率仍 达到，项目的抗风险能力强。

社会效益分析及评价 经初步测算，蓝山江南财富城的开发建设，对经营者政府 来说，虽然不会取得很多的直接经济效益，但建设项目完成后，其 社会效益是显而易见的。

主要体现在以下几方面 拉动内需消费，促进经济发展。

经计算，全部完成规划区内的房屋拆迁和各项建设，共需投入开发建设资金近万元，按 工期年计算，平均每年投入近万元。

这对促进当地经济的 发展的极为有利的。

增加就业机会，缓解就业矛盾。

蓝山江南财富城开发建设项 目从启动到项目完成，每年可安排约人从事各项建设和管理 项目完成后的商业服务业等相关行业，每年可增加就业岗位 个。

这对于缓解目前十分突出的下岗职工再就业难的矛盾， 消除社会不安定隐患是非常有利的。

绿化美化城市，提高居民生活质量。

随着蓝山江南财富城 开发建设项目的实施和完成，整个规划区内将逐步建成功能分区合 理，设施配套齐全，环境优美雅致，商贸秩序井然的商业中心。

来 这里无论是经商消费，还是居住观光，都将会感到心旷神怡，留恋 忘返，这将在很大程度上提高当地居民的生活质量。

拓展经营空间，促进蓝山商贸繁华。

项目建成后，在整个旧 城区将会形成开放式的空间，不仅商业经营面积比目前增加近 倍，而且经营环境会大大改善。

便利的交通条件，宽敞的商贸空间， 优美的经营环境，对投资经商消费休闲都具吸引力。

这里的 人气将会越来越旺，商贸交易将会越来越繁荣。

这对促进当地经济