涟源华鑫房地产项目实施方案报告.doc文档63页精品范文

大部分购房市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

筑面积为万平米。

访。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下 步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。

另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 在接受本次调查的市民中， 调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下 步在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进 行了专题采访。

最后调研结部分内容简介部分内容简介查执行工作， 发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士规模较大的家居建材经营户进 行了专题采访。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下 步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下 目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打算在年内购房，仅的客户打算在年内 购房。

另根据统计，当前涟水名城期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名城总建 筑面积为万平米。

因此，未来年内，涟源市住宅物业上市体量较大，市场空间相对较小。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格 更具竞争力的住宅。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

经过五江购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商 铺投资更为谨慎。

在本次调查中，的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而 定，尚需大力引导。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广 大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和必要性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的 市场整合。

说明长期以来涟源市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材 消费场所的出现。

撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。

但在访谈调查中，涟源建材市场未能发展起来的阴影和地理 位置仍成为经营户提及较多的意见，另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需 要花费较大的精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程 中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近的经营户认同芙蓉广场周边诞生家居建材广场的发展前景，的市民对芙蓉广场地块未来年内的升值前景 表示看好，说明广大经营户和市民对芙蓉广场地块表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。

通过对本次调研结果的分析研究，置嘉地产顾问机构认为涟源市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的 投资概念还有待成熟。

经过近年来涟源房地产行业的发展和五江购物中心金地带时尚广场等商业项目的推广销售，涟源市商业地产市 场已经具备定的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为年度涟源房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊 性，势必在涟源营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。

受被访者心态所影响，本次调 查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义 关于城市发展的意义 随着城市经济的发展，涟源市的商业格局已经初现雏形，形成了以五马广场和光明山为核心商圈向周边辐射的商业格局。

五马广场 商业发展历史悠久，地处涟源市交通南路与人民南路的交汇处，地理位置优越，是进出涟源市的必经之地，也是涟源市近代商业发展最 具代表性的区域。

光明山商圈的成型与发展有着得天独厚的基础。

市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周， 形成了强大的商业发展资源。

五江购物中心项目的建成，更树立了涟源市新兴的现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中的竞 争力。

目前，光明山商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快涟源市西城发展的进程，进步完善涟源市城区的整体规划。

关于行业市场的意义 针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材广场，将凭 借主力店强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适 的购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益的意义 随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目的落成，方面将弥补涟源市家居 建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步的家居 建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为涟源人民造福另方面 也将进步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通心，市民对商铺投资已经更为谨慎和理性 项目发展优势 位于人民路与芙蓉路交汇处，双面临路，地块价值高 临街面长达米，且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长，有利于提高整体商业价值 地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化 受光明山商圈影响明显，未来升值前景可观 本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大 项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资 项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新涟源家居建材行业格局，成为市场领袖 项目发展劣势项目所在地街区面貌有待改善，人流量有限，商业气氛尚不浓厚 仍有部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态度，增加了项目宣传推广难度 推广招商难度加大，推广招商费用增加 地块规模有限，无法设置集中的仓储用房 市场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度 综上，项目分析中所反映出的情况说明本项目发展家居建材广场的思路是基本可行的，但应注意风险规避 及劣势化解因素，使本项目发展更为贴近市场，成功招商，投资概念推广到位，获得可观的利润回报。

项目定位方案所存在问题及建议 本项目定位方案在后期推广和销售招商过程中，可能存在以下不利因素 销售价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目楼采取整体或部分返租的形式销售。

市民对项目地段的怀疑态度。

项目发展需依托强大的广告宣传造势，通过以主力店为中心，将后期经营过程中的价 格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。

区域商业氛围不成熟，招商难度增大。

首先启动主力店招商，以满足项目发展和实际推广执行工作的需要。

化解市民 对项目能否发展成功的疑虑。

对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。

经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。

向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本， 并通过免租政策主力店的龙头效应向经营户发动集中的广告宣传攻势。

有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第期广告投放。

十三项目产品定位方案研究 项目产品定位原则 本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商经营的需求，而且还需根据项目 地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。

因此，产品定位应符合以下原则 符合项目经济效益目标的需求。

充分利用项目地处人民路与芙蓉路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。

在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。

项目住宅部分应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与居住人流的分离。

项目产品定位的市场依据 本项目产品定位的市场依据以置嘉地产顾问进行的涟源市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。

市场调查对本项目具有 参考价值的主要结论有 商家对产品的需求为层高在米之间面宽在米之间进深在米之间。

面积在平米之间，以平米每个的铺位分割