现财政总收入亿元，比上年增长 实现工业产品销售收入亿元，比上年增长完成固定资产投 资亿元，比上年增长新批协议注册外资万美元实际利用外 资万美元，增长实现自营出口亿美元，比上年增长。 经过近十年的开发建设，高新区已成为常州市最大最富活力的经济增长点和对 外开放的主要窗口最大的高新技术辐射源和产业基地。突出表现在以下几个方 面 是外向型经济态势强劲，成为高新区经济发展的最大亮点。建区以来始终把招 商引资作为经济工作的首要任务来抓，历年累计批准外商投资企业家，合同外资 超过亿美元，实际利用外资亿美元。其中，总投资万美元以上项目 个，超亿美元项目个。批国际著名大企业大公司相继落户，进区世界 强达家，如日本的小松普利斯通三菱电机，美国的德州仪器通用亚什兰 伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳东森媒体台光科技上 扬光电等。 二是产业集聚发展势头良好，成为沿江开发新优势。科学谋划沿江开发产业布局， 大力推进产业带建设，正在形成城四带发展大格局。城，即在高速公路以北 规划建设高新区新的行政商贸文化服务中心。四带分别是沿长江，依托中国 精细化工常州开发园区和滨江工业园正逐步形成化工能源产业带，重点发展精细 化工能源新材料等沿通江大道，依托国家高新区，正逐步形成高新技术产业带， 重点发展电子信息半导体等沿机场路，依托韩国现代日本小松等，正逐步形成 机电体化产业带，重点发展汽车和工程机械及配件等沿常州大西环线，正逐步形成传统产业带，重点发展纺织印染等传统产业。 三是自主创新特色明显，有力增强了经济发展后劲。技术创新的源头工程建设不 断加强，已建有江苏省农用激素江苏省半合成抗生素江苏省生化手性江苏省数 字化视听设备江苏省有害生物防制等家省级工程技术中心以及个博士后工作站 和家企业博士后技术创新中心高标准建设了软件研发中心留学生创业园三 药研发中心和大学科技园等专业孵化器，创业服务中心孵化面积达万平方米， 先后被科技部省政府评为国家高新区先进孵化服务机构省先进科技企业孵化 器。累计认定省高新技术企业家，双密企业家，高新技术产品只，软件企 业家，软件产品个，承担国家省级火炬计划项目项，逐步形成了电子信 息软件智能仪器动力机械三药及其中间体新材料等个高新技术产品 群，高新技术产品产值占全区工业总产值的。 四是城市化进程不断加快，城市功能日益完善。通过大力实施城市化推进战 略，基础设施累计投入超过亿元，建成区面积平方公里，形成了五纵七横 城市道路主框架，供水供电供热污水处理通信等基础配套设施完善。区内相 继建成了批宾馆写字楼公寓别墅旅游休闲设施。社会事业日益完善，拥有 河海大学常州校区常州工学院建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学 成绩斐然，占地亩的常州体育中心已经启动建设，部分场馆已投入使用。具有国 际水准的大型主题乐园中华恐龙园已被批准为国家级旅游景点，商贸金融 教育医疗信息服务等城市功能日趋完善。 孟河镇发展现状及规划 孟河镇位于常州市的西北部，地处常州西环线与北环线交汇处，省道 穿境而过，紧靠长江黄金水道，南临京沪铁路沪宁高速公路和国道，是历史悠 久人文荟萃之地。早在南北朝时，就出了齐梁两位开国皇帝及十三位皇帝。清朝中 后期，以费伯雄马培之巢崇山丁甘仁为代表的孟河医派创造了吴中名医甲天 下，孟河名医冠吴中的医盛时期。近代产生了中共早期领导人之的恽代英。全镇 总面积平方公里，辖个行政村，个居委会，人口万人。 孟河镇规划 孟河镇拥有良好的工业基础，工业已成为全镇经济中的支柱，全镇有工业企业 余家，汽车摩托车配件通讯器材精细化工纺织机械等行业门类齐全， 是中国汽车摩托车配件重点生产基地，建有华东地区规模最大的江苏小河汽摩配件 市场，是闻名全国的车灯之乡。干燥设备燃气用具电光机械玻璃镜片等产 品分别获省部优产品称号，玻璃镜片工具窗纱洗浴巾熨衣板等产品已走向世 界，镇工业区基础设施齐全，目前已有包括台湾香港和韩国等地区和国家的进区企 业多家。 年全镇完成国内生产总值亿元，工业总产值亿元，销售收入 亿元，实现利税亿元，财政收入万元，合同利用外资万美元，实际利用外资万美元。 近年来，孟河镇社会事业蓬勃发展，目前建有中学所小学所卫生院 所中医院所，并且小河中学已被评为省标市重点中学，正在创建省重点中学，小 河中心小学于今年被评为常州市实验小学，小河中心幼儿园与新加坡合资创办了双语 教育特色班，并被评为江苏省实验幼儿园，孟河中医院与中国人民解放军第医院 建成军地共建医院。 孟河镇是全国重点镇江苏省中心镇江苏省卫生镇江苏省教育现代化乡镇 江苏省小城镇建设新型示范镇江苏省对外开放工业卫星镇农业现代化试计勘测费用等，费用确定主 要参考近期常州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际情 况，经估算为人民币元。 建筑安装工程费 参考常州市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成 本取定，经估算为人民币元。 不可预见费 不可预见费包括在项目开发过程因规划，或有关部门收取的综合杂费 所产生的费用，经估算为人民币元。 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目 的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办 公费差旅费咨询费房地产税等。按常州市同类房地产项目的水平 和本项目的具体情况，经估算为人民币元。 销售费用 包括广告及营销代理费等，参考目前常州市般房地产开发项目的 标准，取销售费用为销售额的，经估算为人民币元。 财务费用 主要指银行贷款利息。假设本项目向贷款万元，期限为年， 贷款年利率按计，利息经估算为人民币元。其他费用 主要指政府行政收费包括村镇基础设施费建筑工程质量 监督费建筑施工安全监督费建筑工程质量监督服务 费等在建设管理部门发生的费用，经估算为人民币元。 项目总投资 根据以上分析测算，本项目总投资为人民币元。 项目销售投资收益分析 项目总体建筑规划 占地面积公共建筑面积 总建筑面积容积率 住宅建筑面积 含商业部分 绿化率 建筑类别 建筑面积 所占比率 建面 总栋数 栋 平均面积 总套数 预估 多层套 小高层套 联体别墅 双拼四联 套 商业配套 排 沿街 套 合计套销售价格制定 根据我司的调查结果表明本项目各物业类型的销售均价预计为 项目可分两期开发，以上是期销售均价，由于该区域尚无商品住 宅开发和对比，因此根据我司的实际调查，结合新北区各区块销售均价， 初步预估各物业期销售价格其中期建筑约占项目总建面积的。 各物业类型销售均价汇总表 物业类型总套数建筑面积 预计销售均价 元平米 总销金额 多层 期套 二期套 小高层 期套 二期套 联排别墅二期套 商业部分二期套 合计套销售周期估算 根据本项目总体规模，以及常州房地产市场平均销售速率，我司预 估本项目整体销售周期为 期数所占比例建筑面积销售周期 期 二期 由于本市场尚未成熟，因此为了培育市场，相对总体销售周期将长 于成熟市场的平均销售周期惯例。 土地建安成本及总投资额核算 项目土地成本为土地实际拍卖价格项目总建筑面积 元 项目建安成本为项目总建筑造价项目总建筑面积 元 其他相关费用相关综合费用项目总建筑面积 元 项目基础楼板价格为项目土地成本为项目建安成本为其他相 关费用项目各类产品总体平均售价经测算预计为元 元 项目总投资成本由项目总投资预算表得出 项目总投资成本为元 投资收益估算各物业类型所占项目收益比例 物业类型总建面积所占收益比例总销金额 多层 小高层 联体别墅 商业部分 合计 投资回报比例 总销售收益总投资资金总投资资金 投资回报为 结论本项目投资回报为税前，如果项目运做如测算，则 本项目符合正常房地产开发投资收益率。 项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险 资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营分析，可以看出，项目具 有定的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。 市场风险 项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中 等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住 主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求， 方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求另方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优 势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产 市场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目同区位无任何商品住宅，这是既是 个利好，同时也带来了开发难点。另方面，从常州市居民的住房消费意向看，孟河 镇几乎不会比市区居民所考虑，因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋 求市场。并随着孟河镇的发展各项设施的兴建，以促进项目所在地区周边环境的改 善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 项目的资本风险 在房产项目开发过程中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入 用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所