快推进养老服务体系建设的意 见新政发号 新昌县养老服务体系十二五规划新政发号 建设部民政部老年人建筑设计规范建标号 住宅建筑规范民用建筑设计通则 新昌县土地利用总体规划年 国家发改委关于建设项目可行性研究试行管理办法 国家建设部建设项目经济评价方法和参数第三版 承办单位提供的相关资料 绍兴市新昌幸福家园养老中心建设项目技术咨询合同。 项目概况 建设地点 项目拟建地点位于绍兴市新昌县羽林街道梁家井村，东至马大旺 茶地，南至梁家井机耕南路，西至梁家井机耕西路，北至马家坑至新 富的公路。 建设规模与目标 建设规模 项目总占地面积亩，其中租用水域面积亩总建筑面积 平方米，容积率。拟建设老年公寓特殊护理中心康复医 疗保健中心和娱乐健身中心等项目详见表建筑规模览表。 表建筑规模览表 项目指标单位 总用地面积平方米 租用地面积平方米 建设用地面积平方米 地上建筑面积平方米 功能建筑面积其中自理区平方米 半护理区平方米 全护理区平方米 康复养生医院平方米 养老服务与护理技能培训中心平方米 老年活动中心平方米 后勤平方米 营养餐厅与养生餐厅平方米 特殊护理中心平方米 康乐养生会馆平方米 老年超市及商业平方米 其他平方米 容积率 建筑密度 绿化率 停车位个 其中半地下停车位个 地上临时停车位个 建设目标 本项目通过三期共年的工程建设期，全部完成老年公寓特殊 护理中心康复医疗保健中心和娱乐健身中心等项目的预定建设目标。 项目正常运营后，提供六种养老服务中高端产品爱心护理服务产品 老年居家养老服务产品老年度假服务产品康复医疗健康服务产品 老年品质生活服务产品养老服务和护理技能培训服务产品。主要建设条件 本项目选址在绍兴市新昌县羽林街道梁家井村。拟建地点土地性 质大多为林地，属于允许建设区，且已规划为建设用地，符合新昌县 人民政府新昌县土地利用总体规划年。根据新昌县 政府人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见新政发 号文件精神，新增建设用地计划，符合规划的，要优先安排养老 服务机构建设用地，该项目为养老服务机构建设用地该地块现状为 建设处女地，不涉及拆迁工作。 拟建地点位于山区丘陵地带，岩土主要为中砂层和粉质粘土层， 无不良地质构造，条件较好，能够满足般工程荷载要求。 项目建设所需水电均由新昌县水务局与供电局统供给，项目地 点临近新昌大道西线主干道。水电路等配套设施具备接纳本项目的条 件和能力。 项目投入总资金及效益情况 建设投资亿元，其中包括固定资产投资亿元建设期 铺底流动资金为亿元。年均营业收入万元，财务内部收 益率免税，财务净现值万元，年均利润总额为 万元，投资利润率，静态投资回收期年，动态投资回收期 年。 问题与建议 本项目属社会公益性质，符合党的方针政策和国家各级政府的相关发展规划，拥有极大的社会需求。但本项目建设中也存在着定的 风险，主要包括项目的工期造价等建设风险入住率低和入住老人 意外伤害等经营管理风险。需要承办单位给予高度关注。 建议项目承办单位在工程项目实施之前，必须事先制定个切实 可行的科学的项目进度计划和投资管理计划在设计中，贯彻以人 为本的原则，根据老年人生理和心理特性进行科学设计在管理方面 加强科学性规范性标准化。 第二章项目的必要性与可行性 项目背景 社会与行业背景 自年我国逐步进入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展， 老年人口基数大增长快并日益呈现高龄化空巢化趋势，需要照料 的失能半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国岁 及以上老年人口已达亿，占总人口的，加强社会养老服务 体系建设的任务十分艰巨。 近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资 金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了较大发展。养老 机构数量有所增加，服务规模逐渐扩大，老年人的精神文化生活日渐 丰富。截至年底，全国各类收养性养老机构已达万个，养老床 位达万张。社区养老服务设施进步改善，社区日间照料服务逐 步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心万个，留宿 照料床位万张，日间照料床位万张。以保障三无五保高龄 独居空巢失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织， 提供生活照料家政服务康复护理医疗保健等服务的居家养老服 务网络初步形成。养老服务的运作模式服务内容操作规范等也不 断探索创新，积累了有益的经验。 由于我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势新任务新需求不相适应的问题。面对人口快速老龄化老 年人口高龄化老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养 老医疗照料服务精神慰籍等问题越来越突出。据专业调查 的比例最高占，其它依次为普通人群高级知识份子。 合住意愿选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为 ，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。 希望子女看望周期在希望子女探望周期中，希望每月探望 和每周探望的比例相对最高，分别为和，其它依次为半年 和无所谓。 心理健康服务需求在心理服务需求上选择组织活动的比例 最高为，其它依次为无所谓和需要专业人员。 参与工作的意愿在选择参与社会工作的选择上选择可以的 比例最高为，其它依次为无所谓不完全不愿意。 日常用品的使用在使用日常用品的选择上选择使用自己的 比例最高为，其它依次为无所谓统提供。 市场调研结论 上述调查结果表明在入住意愿方面，大部分老人考虑居住在养 老机构，近半数老人喜欢居住在不超过三层的楼房中，大部分老人喜 欢在距离远同时安静的郊区居住在配套设施方面，大部分老人认为 老年公寓应具备老年专科医院，其它从高向低依次为餐厅图书室 健身房小卖部棋牌室美发室种植茶室等在居室设施方面， 从高向低依次为厨房及灶具电话电视呼救系统冰箱洗衣机 安全扶手浴缸等在经济承受能力方面，大部分老人选择每月支付 养老机构的服务费用，也有以上的老人在价格和服务有优惠时或可 以获得其它经济回报时选择次性支付超过的老人可以承受每月 元的费用在社会行为方面，近半数老人愿意自己居住，其 它依次为生活习惯相同和愿意合住，半数老人愿意参与工作。 综上所述，本项目在选址建筑设计配套设施市场定位等方 面都考虑符合市场或目标群体的需求。第四章地址选择与建设条件 项目选址 项目选址原则 项目建设地点符合地方政府土地利用总体规划 项目建设地点建设条件良好，工程与水文地质条件符合要求， 水电路等综合配套设施能够满足拟建项目发展的需要 项目建设地点与城市中心距离适当，方便当地城市中的半自 理和不能自理老人的入住及其家人的探望 项目所在市县区域范围内的自然和人文旅游观光资源丰富， 交通方便，适合异地旅游养老项目的开展。 项目选址地理位置 项目拟建地址位于绍兴市新昌县羽林街道梁家井村，东至马大旺 茶地，南至梁家井机耕南路，西至梁家井机耕西路，北至马家坑至新 富的公路。 拟建地点位于新昌县政府所在地东北部，距中心城区不到公里 拟建地点位于新昌县羽林街道北部，距羽林街道办事处所在地约公 里。详见项目拟建地点位置图 项目拟建地点位置图项目建设条件 项目选址符合地方政府的发展规划 本项目选址在绍兴市新昌县羽林街道梁家井村。拟建地点土地性 质大多为林地，不在规划中的禁止建设区有条件建设区和限制建设 区范围之内，属于允许建设区，且已规划为建设用地，符合新昌县人 民政府新昌县土地利用总体规划年。 项目建设地点地质条件良好 拟建地点位于山区丘陵地带，岩土主要为中砂层和粉质粘土层， 无不良地质构造，条件较好，能够满足般工程荷载要求。 根据拟建地点区域范围内建筑工程地质报告，该区域岩土地质情 况如下 第层，表层为厚杂填土，其下为亚粘土，厚度约为，黄 褐色，可塑，软 第二层，细砂中砂，经厚，有亚粘土，薄夹层，标准贯入示 数平均次，为中密 第三层，亚粘土，黄褐色，可塑，厚。 地基承载力情况如下 第层亚粘土 第二层细砂中砂 第三层亚粘土。项目建设地点气象条件良好 新昌属亚热带气候，地处中北亚热带过渡区，气候温和湿润， 四季分明。四季分布为冬夏长春秋短。春季，降水量多，占全年 夏季，降水量大，降水量占全年左右秋季，秋高气爽， 降水量占冬季，气候温和，降水量占全年。 项目建设地点水电路等配套设施条件良好 给排水本项目承办方已与新昌县水务局方面进行沟通，本 项目可接入市政给排水管网。 供电本项目承办方已与新昌县供电局方面进行沟通，本项 目可由附近的高压线引入两路高压电源至小区内变配电所，所内设箱 式变电为小区提供电力。 供暖本项目自备锅炉供暖。 道路本项目建设地点比邻新昌县新昌大道西线主干道。 项目建设地点征地拆迁条件良好 本项目用地现状为建设处女地，故本项目不涉及拆迁工作。 项目区位优势突出 新昌地处浙江省东部，隶属绍兴市。国道贯穿新昌全境，两条 高速公路使新昌通往周边大城市的交通十分便捷新昌至上海温州 小时左右车程，新昌至杭州车程约个半小时，新昌至宁波金华 义乌仅需分钟左右车程。区位优势使新昌成为杭州宁波绍兴等大都市经济圈的重要节点城市。 老年公寓是本项目的重要组成部分，其目标客源地为上海杭州 温州宁波绍兴金华等大中城市中经济条件良好及追求生活品质 的老年人，如此区位优势