天 套房床具红 木类家具 沙发餐台类家 具 各类办公综合 类经现场考察， 层层铺位已满，层约空臵。 江南家居 基本概况 开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中 层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。 部分专业市场分布图 中都步行业态分布 服装服饰 百货店 餐饮 酒吧棋牌茶楼咖 啡 其它 楼超市出口 出口内约元天，经营面积之间。 出口外约元天，经营面积之间。 利群购物中心 购物中心 同样的扣点的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额， 可计算租金水平相当于元天。 专业市场调查 临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时 间较晚，大临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时 间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。物中心的单位面积营业额， 可计算租金水平相当于元天。营面积之间。 利群购物中心 购物中心 同样的扣点的广告费用，根据利群购 其它 楼超市出口 出口内约元天，经营面积之间。 中都步行业态分布 服装服饰 百货店 餐饮 酒吧棋牌茶楼咖 啡 部分内容简介部分内容简介平相当 于元天。 中都步行业态分布 服装服饰 百货店 餐饮 酒吧棋牌茶楼咖 啡 其它 楼超市出口 出口内约元天，经营面积之间。 出口外约元天，经营面积之间。 利群购物中心 购物中心 同样的扣点的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额， 可计算租金水平相当于元天。 专业市场调查 临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时 间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。 部分专业市场分布图 资料来源杭州市余杭区商业网点规划 江南家居 基本概况 开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中 层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察， 层层铺位已满，层约空臵。 楼层租金 楼 层 业态布局商家数目 主力铺位面积 租金元 天 套房床具红 木类家具 沙发餐台类家 具 各类办公综合 类家具 办公类家具 特点 停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定的停车场，江南家 居周边地块较为开阔，停车较为方便。 江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边， 如桐乡海宁的部分市镇。 临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付 定配送费用，约每车次元。 江南家居有直通临平城区的辆免费接送车，周边道路无公交线路，从临平 城区至江南家居出租车费用元。 商场整体档次中档中低档 由于江南家居开业仅半年时间，整体装修还未完成，配套设施正在完善，部 分店铺商家还没有正式开业，考察人员逗留期间整个商场内基本无顾客。江南家 居内销售人员反映，平时基本无顾客，周末的销售情况稍好。 经纬宜居世贸布艺城 经纬宜居和世茂布艺城在栋建筑体内，世茂布艺城位于层，经营布艺 窗帘布料等，经纬宜居位于二层三层，经营家居办公类家具用品。 总摊位数个 铺位租金 楼层经营类别面积主力铺位面积租金元月 布艺窗帘布 料 左右 家居用品 办公用品 路况双向四车道 停车场无车辆多停在布艺城中廊或周边路旁 公交线路 商场定位中低档 经纬宜居零售兼批发，世茂布艺城则以批发为主。经纬宜居开业时间为 年，世茂布艺城开业更早。经纬宜居位于临平城区和开发区之间，地理位臵比较 优越，交通方便，但商场内客流很少，店铺多不景气，部分铺位已经撤场。据管 理人员透露经纬宜居目前租铺只签约至年底，年商城可能易主，具 体用途未定。经纬宜居现场考察时间为年月日周三左右。 五金机电城 建筑物业类型三层联体铺位 投资万元 占地亩 开业时间年月日 主力铺位面积共层 租金万元年 路况双向四车道，路况般 公交路线无 市场特点 五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。 商贸基地规划共分三期，江南家居城五金机电城为期工程，五金机电城 共栋三层小楼除五金机电外，规划中还有物流基地酒店等项目项 目二期动工时间为年月。 余杭新大地广场小商品市场 余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两 层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工 族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。 位臵九曲营街入口 物业类型内铺住宅 面积 年销售总额万元 摊位数个 租金元月 定位小商品市场 家电卖场 伟鹏家电 位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地 区具有较高的知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。 营业面积，共层 永乐家电 永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处，且在两条街上都有入口，地理 位臵优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业， 并且价格有定优势，营业状况较伟鹏要好。 位臵北大街入口 面积共层，位于二楼 年销售总额万元 商品种类手机手机配件家庭影院油烟机电饭煲微波炉复读机办公 用品电脑电脑耗材数码碟机冰箱洗衣机燃气灶彩电音响电风扇浴霸 分析 临平的电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购 买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐的进驻使 这情况有所改观，年永乐家电临平店的销售额为万元。 临平餐饮市场分析 餐饮市场概况 从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万 元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截 至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业 为户，发展速度极快。 。 阶段推广的目的 主要通过项目形象的炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值项 目定位做到临平市场耳熟能详的目的 正式招商阶段 时间年月日月日 阶段目标 项 目 市 场 定 位 及 营 销 要 求 项目 招商 品牌 导入 提升项目 投资价值 吸引其他 商家介入 主题性 商家 完成项目 经营定位 形成稳定的 经营商流 吸引投资者 完成销售 为后期经 营获利提 供保障建立完善项目 的经营运作体 系 完成项目的招商面积，基本可达到开业要求。 阶段目的 通过招商，完成项目的经营需求通过招商，与项目销售紧密互动，相互促进。 阶段必备条件 项目主体结构封顶 招商营销中心正式启用 准主力店客户可以签约 项目推广深入人心。 阶段推广目的 主要是通过项目全方位的广告攻势，完成项目基本的招商与销售目标。 后期招商及开业筹备阶段 时间年月日月 阶段目标 完成项目剩余商铺的招商与销售，并准备开业筹备广活动。 阶段目的 尽可能达到满场经营的目的完成项目的品牌塑造。 阶段必备条件 商业公司的全方位介入 经营主力商家开始进场装修 商业公司对开业后期系列活动表制定。 阶段推广目的 通过项目各类活动的举办，达到剩余商铺的去化，并为开业做好准备。 销售进度节奏控制 前期销售年销售预定阶段 正式销售年 后期销售年及以后 具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。 项目开发计划流程图 项目开发计划流程图 年度年年 月 阶段进度期限 项目施工主要节点 桩基 施工至 项目结顶 外立面完成 内装修完成 整体开业 工程周期 招商 前期招商 正式招商 后期招商 销售 前期销售 正式销售 尾盘销售 招商销售整体周期 开发周期个月年月年月 注商铺租赁已包含于招商这步骤。 五项目成本预算 相关面积表 总建筑面积 地上建筑面积 营业面积 层车库 地下及半地下建筑面积 幕墙安装面积 注幕墙只在临藕花洲大街迎宾路两侧墙体安装，根据边长层高估算幕墙安 装面积约。 成本计算表 序号项目或费用名称 单方造价 元 计算公式总额万 土地费用 二各种规费 白蚁防治费 墙体改造费 房屋面积测绘费 城建档案押金 绿化费 培训及其他费 其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用 三勘察设计费 地质勘探费 设计费 四建安成本单方 土建 基坑维护 幕墙安装 给排水电气消防 通风空调 电梯 自动化安防 建筑工程 五其他配套费 电力 电信 有线电视 室外亮化 绿化建筑小品 六工程其他费用 工程质检监理费建安费用 标底编制费 物业基金 元平米代收 代缴 工程许可证公证费 七销售招商费用 八管理费用建安费用 九财务费用 十保险费用 十不可预见费建安费用 十二人防支出 十三销售税金 合计总成本 注 销售招商费用包括广告费用代理费销售道具费用销售人员人