【UR78页】中天世纪综合体项目备案立项报告.doc文档定稿

地铁物业调查 深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城 东华侨城到世界之窗号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。

起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。

深圳地铁目前开通号线，全长个站点目前已全部开通线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路调查 深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号 土市场找不到参考对象，因此为了让地铁价值在本项目能够得 到更大的体现，我们对全国比较具有典型意义的地铁和火车站商圈物业进行简单的调查分析，为本案发展定 位抛砖引玉。

部分内容简介部分内容简介及火车站物业调查分析 由于本案是成都的首批地铁物业之，本土市场找不到参考对象，因此为了让地铁价值在本项目能够得 到更大的体现，我们对全国比较具有典型意义的地铁和火车站商圈物业进行简单的调查分析，为本案发展定 位抛砖引玉。

地铁物业调查 深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城 东华侨城到世界之窗号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。

深圳地铁目前开通号线，全长个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模 式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。

深圳地铁主要沿线分布的写字楼酒店商业 华侨酒店金凯莱酒店 金光华广场金世界广场福明家 地铁号线号线地铁联体商业分布 情况 罗湖商业城地下商场在建 地下层 商业在 建新城市 购物中心 金光华国贸 八达商城金泰地 铁商场 千万家 项目 北方大 厦地下 项目 万象城华联商业街 岗厦会展地下商 业街规划 中 与岗厦的连通 商业街规划 中金中环大 厦在建大 中华在建 兴万家居家 生活广场 其他站点省略 罗湖站 国贸站老街站 大剧院 华强 站 购物公园 站 科学馆 岗厦 站 会展中心 少年宫市民中心会展中心福民站皇岗站 号线经营业态统计 部分地铁出口与地下对接口图片 地下商业布置地下出口布置地铁出口与商业对接 地铁沿线接口商业写字楼物业 金中环喜年中心英龙展业卓越大厦 商业经营两大特点 从地下经营业态看 深圳地铁在建设过程中，有效与沿线开发商共同打造。

使有限的土地效益得到放大。

其中号线共个站点， 个与地下商业相连。

都以地下设层为主。

地下商业多以店铺为主，其中有小型超市便利店食品服装 箱包工艺品花店药店干洗店等。

从面积划分上看 由于各站点的地下商业不大，以小业主居多。

在铺面的划分上以平米为主。

物业管理费在 元。

此面积的划分较符合小业主投资或自主经营。

二上海地铁沿线物业简析 上海地铁线路图 上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的，值得仿效。

年 月，上海第个地铁商业网点就落户在地铁号线徐家汇站。

目前，上海地铁运营有限公司负责轨道交通 二三四号线的运营管理，运营线路总长公里，共座车站，形成了十字加环的网络化运营格局。

轨道交通号线南段年月建成通车，号线全线年月试运营，南北延伸段分别于 年月和年月开通试运营。

号线全长公里，共设座车站，日客运量万人次左右，是条 纵贯上海南北走向的交通大动脉。

轨道交通二号线期工程年月建成试运营，全长公里，共设 座车站，是条横贯上海市区连接浦江两岸的东西向线路。

轨道交通三号线期工程年月建成试运 营，全长近公里，共设座车站，是条环绕中心城区以高架为主的线路。

轨道交通四号线年月实现字形试运营，全长公里，共座车站不含共线段车站，与轨道交通三号线接轨成环。

上海地铁主要站点接口与商业物业接口设置 候车点 地铁车票售卖机接商业入口 与商业对接图片 上海地铁主要站点经营业态 人民广场站 香港名店街 地处全市的商业政治文化中心点，而且又是号线的换乘处，与地铁的位置与广州流行前线相似。

人 流量巨大。

商场的形状呈长条形，可以通往其他商场及出口相连，全部统装修店面以及招牌除了极少部 分大牌子商家，例如雅致饰品等。

地下商城仅由两条通道组成。

整体面积估计约。

商场主通道宽米，次通道米，次次通道 米厕所等配套设备。

靠墙的铺位面积由不等，标准开间米两个主要通道夹着的店铺开间米，门面多数是米挂铺统米的柜台。

由于装修比较高档，而且是直接临 着地铁出口，是人流通往其他商业城的必经之地，场地比较旺。

经营品牌比较偏向中档，有艾格百草堂 乔登服饰班尼路真维斯百事流行概念运动用品系列文武体育用品店黑眼睛 第五大道天使园牛仔绝色摄影食草堂服装饰品贝蒂服装皮包店头大原创玩具店上海雅致经贸有 限公司水晶银饰公仔皮包发饰丝巾内衣店精品店眼镜店化妆品店美宝莲欧 莱雅烫画茵宝运动系列等等。

其中服装约占总经营面积的，饰品礼品店占其次约有，内衣 睡衣鞋店占。

迪美购物中心 商场的人流主要靠香港名店街引过来，所以交通不如以上商场，档次装修也不如人，但是人流量也相当 大。

迪美中心的经营内容相对单低档。

类似深圳东门的九龙城未调整之前的铜锣湾百货座之类的。

迪美没以知道，城北是物流批发等专业市场最集中的区域，这些专业市场 的经营具有明显的集中式特点，例如五块石专业市场荷花池批发市场金府市场高笋塘市场等，这些专 业市场的同类商家众多，形成强大的群聚效应的优势，具有相当的市场影响力。

如果本项目作专业市场将面 临和它们的直接竞争，市场风险极大。

本案的人流量大，展示面大，口岸商业的价值凸显，将来还会有地铁经济的促进，但是本案的人流和春 熙路的人流具有很大的区别。

由于本案的人流绝大多数是火车站的临时流动人口，消费也具有临时性快速 性随机性重复性较低档次相对低的特点，因此对商业经营业态的的定位上应抓住这种流动人口的消费 特点，而不是复制市中心的口岸商业。

口岸商业价值大于专业市场商业价值 酒店价值 从前面的市场调研分析来看，城北作为人流集散地，酒店市场比较活跃，入住率相当高，经营状况良好， 本案的优越的地段也决定自身酒店价值十分突出。

但必须看到的是城北的酒店市场的档次普遍偏低，以般 招待所和低星级酒店为主，价格相对便宜，主要是接待般外来中低端群体和全国各地的商家群体。

如果是 通过火车来的比较高端的人群也更倾向于选择综合条件更好的市中心的高星级酒店。

因此我们认为要发挥本 案的酒店价值功能，既要与城北的大多数酒店以示区别，又要避免和市中心目前已经白热化的五星级酒店直 接竞争。

酒店要超越周边水平， 同时避免与市区综合条件更好的高星级酒店竞争 办公价值 城北目前的办公市场大部分被商家和与之相关的企业占据，这些商家的办公具有三大特点 办公展示储藏三位体功能 对档次形象要求不高，很注重成本的控制 对面积的要求比较小，大多在平米内 因此目前城北的办公市场普遍档次偏低，大多数商家选择在居民楼专业市场顶层老式的商务楼上办公， 现代化专业化的写字楼相当少。

说明目前城北的高档次写字楼市场存在定的市场空白，有些愿意提升自 身品牌形象的商家和企业，但没有合适的地方可寻。

打造城北写字楼的标杆产品 注意面积和结构功能的处理 三项目发展定位思考 项目的定位不能仅限于市场和地块目前的状态，还应考虑未来的发展性和空白性，重点把握三个重要因素 地铁的影响高架桥的建设和人流档次 地铁影响 国际化的大都市在城市发展过程中，地铁都产生巨大的影响，由此形成地铁经济效应。

地铁号线将于 年投入运营，到时，城北市中心城南的人流将实现无障碍流动，地铁北站口必将形成市民进出 火车北站的最重要站点，人气商气彰显。

因此本案在建设上应注重地下价值的开发，将地下卖场与地铁站口 形成有效对接。

人行天桥的影响 市政规划将在本项目与北站售票大厅建设连接天桥，实现两者之间人流的有效流通，因此这无疑对本案的二 楼口岸价值起到很好的提升作用。

本案在规划设计时应结合高架桥的连接作用，做好二层的商业业态规划， 同时二期的规划也要通过人行天桥相连，实现人气商气互补。

人流形象档次提高的影响 根据前面的分析，考虑地铁开通北站功能变化北部新城城北未来规划等等系列因素的影响，火车北 路