【WH1107】市中区大官庄棚户区改造工程项目备案立项报告.doc格式

加快推进以改善民生为重点的社 会建设，努力使全体人民住有所居。

党的十七大报告从人民群众最关心的实际问 题出发，从解决人民群众最直接最现实的利益问题入手，这充，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进 社会公平正义，努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医 老有所养住有所居。

这让我们看到了在经济发展的基础上， 我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信 在中国人民的生活会越来越好。

上学难上学贵，看病难 看病贵，住房难住房贵问题是群众关注的重点。

保障总 关情，民生系国运。

保障总 关情，民生系国运。

上学难上学贵，这让我们看到了在经济发展的基础上， 我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信 在中国人民的生活会越来越好。

，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进 社会公平正义，努力使全体人民学有所教劳有所 总居住户数户 其中回迁总户数户 容积率 建筑密度 绿化系数 第二章项目背景和必要性分析 第节项目背景 党的十七大报告提出更加注重社会建设，着力保障和改善 民生部分内容简介部分内容简介车库建筑面积 公建地下建筑面积 停车位个地上，地下 总居住户数户 其中回迁总户数户 容积率 建筑密度 绿化系数 第二章项目背景和必要性分析 第节项目背景 党的十七大报告提出更加注重社会建设，着力保障和改善 民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进 社会公平正义，努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医 老有所养住有所居。

这让我们看到了在经济发展的基础上， 我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信 在中国人民的生活会越来越好。

上学难上学贵，看病难 看病贵，住房难住房贵问题是群众关注的重点。

保障总 关情，民生系国运。

党的十七大报告从人民群众最关心的实际问 题出发，从解决人民群众最直接最现实的利益问题入手，这充 分体现了党和人民的血肉联系。

加快推进以改善民生为重点的社 会建设，努力使全体人民住有所居。

民生问题，事事关民心，事事关已身。

中国的城市住房问 题，是个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的 情况和十分艰巨的任务。

既要解决低收入家庭住房困难，也要改 善棚户区旧住宅区居民的住房条件。

同时，如何妥善解决新进 城镇人口特别是低收入家庭的居住安全和卫生，保证城镇化健康 推进，这又是个很大的挑战。

住房问题是重要的民生问题。

党 中央国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众 居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发 展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市 廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措 施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

房价高房价上涨过快，这是近年来些群众的抱怨，但另 方面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统 计，从年到现在，全国人均住房面积已经从平方米增 加到平方米。

住房是体现居住房的核心产品，是人民生活的 最基本的产品。

从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现 实的，但是必须要保证住有所居，在这方面政府责无旁贷。

十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第次谈到保 障方式和保障对象。

加快完善经济适用住房制度，是委市政府贯彻落实党 的十六届六中全会精神大力促进社会主义和谐社会建设的重要 举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政民 心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。

在市政府 领导的统协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部 门建立了快速运转全力配合现场解决的工作流程，极大地支 持了项目建设。

为了更好更快地完善住房保障体系，政府把 建设经济适用住房保障编入了住房建设十五规划，并 继续完善经济适用住房制度，让符合条件的低收入家庭能够住得 上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。

住房和城乡建设 部副部长齐骥年月日表示，今后三年内要新增 万套廉租房万套经济适用房，并完成多万户林业农 垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到亿元，平均每 年亿元。

根据省发展改革委省建设厅省国土资源局三 部门关于申报年经济适用住房和廉租房建设投资计划的 通知要求，按照市场导向总量控制以销定建定向销售 的方针，结合实际，经经济适用和廉租住房工作小组共 同审议，决定在枣庄扩大经济适用住房和廉租房建设。

第二节项目建设的必要性 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭 住房条件而推出的项民心工程。

住房城乡建设部统计显示，我 国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造万平方 米棚户区，近万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了 大规模的棚户区改造工程。

目前，我国包括棚户区在内有大约亿平方米危房亟待改 造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。

根据 住房城乡建设部规划，我国从年开始，对国内煤炭采空区 林场农垦及各大城市棚户区进行大规模的改造，本项目属于棚 户区改造工程。

大官庄棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。

由于该棚户 区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活 带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响 到整体形象的提升。

如今周边优美整洁的小区环境与此处低 洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越 来越高。

该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加 以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市 品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的个亮点工程。

市场定位 经济适用房应解决个社会在住房方面的基本保障问题，它 体现了政府对低收入者的关爱，国家大力支持并规范经济适用房 建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收 入家庭通过购买经济适用房来提高生活质量增强了信心。

在国家 的支持下，经济适用房将成为未来房屋市场的个重要组成部 分，各种经济适用房开发的优惠政策也会相继出台，总的来讲， 经济适用房的投资开发是能够得到国家的大力扶植的，在国内投 资开发经济适用房前景可观。

考虑近几年土地出让价格地方政 府的支持态度，现时的经济适用房开发存在相当大的阻力，近年 土地出让价格步步高涨，额由年的亿元上升 到年的亿元，年均增长住房销售面积由 年的万平方米上升至年的万平方米，年均增 长，供求结构基本合理。

根据国民经济和社会发 展第十个五年规划纲要，至年，生产总值将突破 亿元，年均增长以上，人均地区生产总值达到万元以 上，全社会固定资产投资年累计达到亿元以上。

十五期间，住房建设将以节约型节能省地型住宅 为标准，以推进节能节地节水节材和环保为重点，加大成 套技术集成的推广应用。

依据节约集约利用土地的原则，规划 期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高 住房建设的容积率水平。

住房建设的选址和土地利用规划建筑 设计技术选择与优化产品和设备的选择施工住址与管理 住房的使用和维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小 区绿化率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质高档次 低价位且环境优美居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续 发展。

在十五规划中，明确表示不断拓展市区范围，是 项重要内容，而房地产作为个城市拓展城区范围的重要支柱 产业之。

第三节市场定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形 象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时， 须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期 实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。

整体规划。

本项目位于市中区的黄金地段附近，因此 必须对地块进行整体规划。

实施计划。

该项目开发总建筑面积达平方米， 预计总投资约万元人民币，计划三年内建设完成。

自主开发。

这是基于项目公司的资金优势和地块本身 的特点而作出的选择。

房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不 具备的雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低棚房区改造工程。

项目地块所处的特有的区位优势及市场前景。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形 象，扩大公司在房地产业界的影响，为以后的项目开发打下 良好的基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少的前 提决定的，同时借助于本项目的品牌，可迅速提升开发公司在 房地产业界的知名度。

第四节目标市场及预测 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为 中低档价位的住宅用房，这是基于广大人民群众的需求以及项目 所处的环境而作出的明智决策，主要原因是 相对而言，项目区位位置在市中区，该区域建设资源 丰富，成本相对较低。

项目区位内住宅用房的需求状况较好。

项目周围已形成些住宅群体，各项基础设施和市政设 施条件比较完善。

该项目在该区域内具有其他物业不可替代的优势。

根据综合考虑，将本项目销售价格初步定为