【53页】武汉城市房地产项目备案立项报告.doc文档高清免费浏览

项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层 及小高层住宅别墅联排别墅正在凭借顺畅的交通，优雅的自然 环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成个大型的居住区，成 为武汉中产阶级的理想居住之所。

项目所处的地理区位详见项目区位图图。

项目土地现状 项目占地范围内地面较为平坦。

大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。

多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。

多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。

项目开发规模与目标 大部分用地现在为鱼塘 项目土地现状 项目占地范围内地面较为平坦。

中产阶级的理想居住之所。

正在凭借顺畅的交通，优雅的自然 环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成个大型的居住区，成 为武汉部分内容简介部分内容简介优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。

正在凭借顺畅的交通，优雅的自然 环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成个大型的居住区，成 为武汉中产阶级的理想居住之所。

项目所处的地理区位详见项目区位图图。

项目土地现状 项目占地范围内地面较为平坦。

大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。

多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。

项目开发规模与目标 项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层 及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。

根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排， 各期实施后形成四个相对的居住区，各空间既分离又有联系。

项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建 设期为年，建设期与销售期重叠共年。

项目总体规划指标见下表表。

表项目总体规划指标 序号项目单位数量 规划用地面积 二总建筑面积 其中 多层小高层高层住宅 别墅联排别墅复式洋房 公建面积 三道路及停车场 四建筑密度 五容积率 六绿化率 项目主要建设条件 已签订项目开发协议书年月。

土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证， 宗地拆迁工作已经进行。

已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

并已着手开始进行项目的 正式规划设计工作。

项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经准备到位。

项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。

项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表表。

表项目主要经济指标 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 其中自有资金万元 建设期利息万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润万元 所得税万元 税后利润万元 二主要经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 税后项目财务内部收益率基准收益率 财务净现值税后万元 财务净现值税前万元 动态投资回收期税后年 动态投资回收期税前年投资利润率 投资利税率 三项目可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号 武汉市城市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。

四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。

五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。

项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。

临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。

项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。

二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。

项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市使自筹资金来源的可靠性进步提高。

虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比 例不高，项目承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使 用权证，可以满足银行的抵押要求，项目自身获利能力强，市场风险相比较而言 并不大，因此，获得银行支持是可能的。

就目前国内金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比较欢迎的。

相应 的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。

融资结构分析 在项目投入总资金中，项目法人自筹，销售收入。

债务 资金占。

融资结构合理 融资成本分析 和利用债券招股商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率 水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要 明显的低于项目的收益率水平。

可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行 利率较低，资本金的融资成本也大为降低。

十项目财务评价 财务评价基础数据与参数选择 财务价格 项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预 测价格。

由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整 个计算期内都使用预测的固定价格。

利率 根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本 费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。

项目计算期选取 根据本报告其它部分，项目的建设期为年。

因此类项目包括销售在内，预 计项目在年内可以销售完毕。

建设期和销售期套在起共需年时间。

财务基准收益率设定 根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率设定 为。

二营业收入与成本费用估算 销售收入估算 本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。

项目整个销售期需要 年时间。

项目期二期的销售价格根据本报告其它部分确定为 各年的销售价格比率和销售收入详见销售收入经营税金与附加估算表。

营业税按销售收入总额的计算城乡维护建设税按营业税税额的计 算教育费附加按营业税税额的计算。

成本费用估算 项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费，广告宣 传代理费等各项杂费。

三项费用的计算基数均为当期销售收入。

有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。

三项目利润估算与财务评价表 项目利润估算详见利润和利润分配表。

本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有现金流量表全部投资 现金流量表资本金利润和利润分配表等。

四盈利能力分析 财务内部收益率 全部投资内部收益率 项目财务内部收益率为。

详见现金流量表全部投资。

资本金内部收益率 项目资本金收益率为 详见现金流量表资本金。

财务净现值 财务净现值为万元。

所得税后财务净现值为万元。

详见现金流量表全部投资。

投资回收期 静态投资回收期为年。

所得税后静态投资回收期为年。

动态投资回收期为年。

所得税后动态投资回收期为年。

投资利润率 本项目的投资利润率为投资利税率为。

有关内容详见主 要技术经济指标汇总表。

五不确定性分析 本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内 部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。

通过敏感性分析可以知 道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为容积率销 售收入总投资。

六财务评价结论 本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见 在财务上是可行的。

如果项目能够享