【WA52】华亭大厦市场建设项目备案立项报告.doc文档

胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分 行大厦。

工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经 营饮食和医药。

华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。

苏州 市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由 苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年 底竣工。

在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积 平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以 上。

在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积 平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以 上。

有苏州城市建设发展有限公司建设，由 苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年 底竣工。

华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。

苏州 市城市规划展示馆是工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经 公共建设及配套 华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分 行大厦。

部分内容简介部分内容简介新区的交通干线。

公共建设及配套 华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分 行大厦。

工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经 营饮食和医药。

华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。

苏州 市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由 苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年 底竣工。

在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积 平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以 上。

附近有华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等。

华亭大厦周边配套情况览表 配套类别名称 娱乐设施佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部 宾馆酒店雅都大酒店德隆酒楼胥城大酒店 医疗卫生妇幼保健医院苏州大学附属第二医院苏州市第二 人民医院 学校苏州市第十六中学 超市华联超市 银行工商银行商业银行农行胥门分理处公园本案北侧拟建绿化广场 农贸市场胥门农贸市场 第二章苏州市房地产市场形势分析 年季度房地产景气指数运行状况 综合景气指数运行状况 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 分析 从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏 州房地产市场总体走势良好 年季度房地产景气状况上升最快，景气值达， 比上季度增长点，比去年同期提高点，说明季 度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。

从年季度开始，由于受到有关部门出台的系列旨在 规范房地产市场鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激， 指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。

受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能 有所下滑，这虽然能在定程度上能从资金链上控制金融风 险与房地产市场过热，但在定程度上也可能挫败市场信心。

二综合指数成因分析 指数名称指数值 与上年同期相比 增减点 与上季度相比 增减点 综合景气指数 开发投资指数 资金来源指数 土地购置指数 土地开发指数 空置面积指数 新开工面积指 数 竣工面积指数 销售价格指数 分析 从综合指数的个分类指数来看，与去年同期相比景气水平 升降与上季度年季度相比景气水平升降， 综合景气运行状况明显好于去年。

房地产开发投资分类指数截至月份，全市房地产开发投 资完成亿元，比上年同期增长，继续保持强劲 的增长态势，这指标也是拉动综合指数上升的主要力量。

土地购置指数截至月份，该分类指数值为点，比 上年同期上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的清理园区用地加强 供应调控这政策的影响。

空置面积分类指数截至月份，该分类指数为，呈 现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言， 苏州商品房空置面积正逐月减少。

季度，全市商品房空置面 积为万平方米，比上年同期减少，这正是由于 目前苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。

新开工面积分类指数截至月份，全市新开工各类商品房 面积万平方米，同比增长。

该分类指数为 ，比上季度回落点，比去年同期略有提高，这也 说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。

竣工面积分类指数自从年第季度以来，该分类指数 直运行在高位，目前为，比去年同期提高点 比上季度提高点，说明随着房地产投资进度的加快，商 品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到定的缓 解。

商品房销售价格分类指数季度，全市商品房实际销售均 价为元平方米，其中住宅均价为元平方米，分别 比上年同期增长。

该分类指数的稳步上升， 也有效的促进了综合景气指数的上升。

但我们也应该看到，价 格的大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来定的风 险，不利于房地产市场的健康良性发展。

二苏州市房地产供给形势分析 苏州房地产市场住宅供应形势分析 住宅市场供应总形势 年，全市住宅施工面积为万平方米，比 上年增长新开工面积为万平方米，比上 年增长竣工面积万平方米，比上年增长 。

施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅 都在以上，竣工面积的涨幅比较小，仅为，随 着工程进度的进展和投资力度的加强，年现房供应量 将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进步的缓解。

其中古城区住宅开发的施工面积为万平方米， 比上年增长新开工面积为万平方米，比 上年增长竣工面积为万平方米，比上年增 长，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的 增长，涨幅都在左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅 为。

苏州房地产市场住宅供应特点 房地产开发投资增长迅速 年的苏州楼市在有关部门出台的系列规范房 地产市场鼓励住房消费信贷政策站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发， 规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在 之间。

该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。

自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限 公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装 修酒店式公寓，同样将于月推出。

这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修 酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然 加大。

小结 我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将 会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减 弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。

房地产网房地产与物业管理实用资料库 第五章市场存在的问题点与机会点 苏州房地产市场自年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。

但是由于房地产市场缺乏自我调节功能和市场监管部门的有效管理， 房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。

在项目开发与市场定 位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。

所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为重要。

目前，苏州房地产市场存在的主要问题有 住房供应上存在结构性的不合理 近年来，由于苏州市民购房的面积逐年加大，使得开发商热衷于建造 每套平方米以上的大房，平方米以下的小房来源偏少主观上， 些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上， 开发项目味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结 构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而 普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。

商品房开发结构不合理 苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受的普通住宅相比见 缺。

而在建的别墅公寓以及价位在元平方米以上的中高档住 宅风起云涌，大有扩张之势。

满足普通居民的购房需求是房地产市场 健康发展不可忽视的个因素，当前较高的房价，限制了普通居民购 房的愿望，因而平抑非正常因素导致的过高房价，应该是社会的责任。

大量带有投资性质购房者的出现，不利于市场的健康发展 银行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄的形式保房地产网房地产与物业管理实用资料库 管，在房地产市场异常火暴的今天，纷纷利用闲散资金投资房地产， 希望获得较高的利润。

由于这部分人的炒作，使得房地产市场有可能 朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序的发展。

开发商跟风现象严重，产品同质化程度高 小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又 全面推出酒店式公寓。

这种现象的频繁出现，就可能会导致市场产品 严重同质化，市场竞争处于同层次。

最终的结果必然是方面存 在大量市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市 场结构失衡。

在这些问题存在的同时，我们也可以看到些市场机会的存在