【TL74】西安某星级酒店项目建设备案立项报告.doc文档存档

分析消费者已经由单型消费向综 合型消费转变。

消费 需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自 助游的蓬勃发展。

从消费形式上费 区向新兴消费区转移。

部第二。

随着交通的不断完善，城内城外，省内省外， 跨區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高 層次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析 从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消 费转变。

随着收入水平的逐步提高，多数消费者已 经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求 在逐随着收入水平的逐步提高，多数消费者已 经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求 在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位 从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消 消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析 从消费结构上分析消费者已从低层次向高 可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高 層次發展。

随着交通的不断完善，城内城外，省内省外， 跨區域跨 陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

部分内容简介部分内容简介围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。

陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。

随着交通的不断完善，城内城外，省内省外， 跨區域跨地域消費正在形成風尚。

可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高 層次發展。

消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析 从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消 费转变。

随着收入水平的逐步提高，多数消费者已 经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求 在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位 从消费者区域的选择上分析将由过去的传统消费 区向新兴消费区转移。

在原住地已不能满足消费者 的在最低消费成本心态下的快节奏高效率的消费 需求，进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省区自 助游的蓬勃发展。

从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综 合型消费转变。

随着生活工作学习节奏的加快， 人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的 提高，结合休闲娱乐，购物与体的站式消费 形态已成为人们有效利用时间丰富业余生活方式 的上佳选择。

从消费层次上分析人们在追求物质享受的同时， 更追求精神上的享受。

随着生活水平的不断提高， 消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例 关系，以追求生活素质的全面提高 从消费时效性分析随着国民收入的逐步提高和社 会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品 已基本获得满足。

相当数量消费者，特别是当代年 轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯， 而是有计划地即时消费，在满足传统型消费的同时， 更需要满足时尚消费的需求。

以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范 围内广泛的异地消费的变迁。

西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析 西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰 富的旅游资源。

独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅 游资源在全国名列前茅。

西安的旅游资源具有资源密度大保存 好级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞 等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游 观光。

据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近 万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次， 接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇 收入亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润 的同时，也为西安的酒店业饮食业娱乐业等行业带来了巨大 的机遇。

酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其 利，强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广 阔的发展空间，酒店业也因此获得了丰厚的利润。

对西安目前现有的酒店饭店的调查显示，目前西安有家 五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家准三星 级酒店和近家二星级及以下酒店。

调查还显示，西安目前五 星级酒店客房总数为余套，四星级酒店客房总数为余 套，三星级酒店客房总数为余套，准三星级酒店客房总数 为余套，二星级酒店客房总数为余套，以上所有酒 店宾馆合计客房总数为余套。

调查数据来源于西安旅 游局西安黄页西安旅游网西安各家旅行社资料等，由于以 上单位本身对三星级及以下的酒店统计时存在定误差，故以上 数据尤其是三星级以下的酒店数量略有偏差，估计误差率不会超 过对酒店客房数的调查方式与酒店的调查方式相同，酒店 客房数的调查数据误差率可能略大，估计不会超过。

以上所 有调查数据准确率基本上达到，故调查数据有定的参考和 研究价值。

各酒店或饭店宾馆数和客房数统计情况如图所示 西安星级酒店统计图 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 西安酒店客房数统计图 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看，目前西 安五星级四星级三星级准三星级和二星级及以下酒店分配 比例分别为和，其中二星级及以下的酒店 所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有， 表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。

从各级酒店的分 布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况酒店的布局 在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区的酒 店数几乎占到西安市所有酒店数的而城西城北和 西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数的，可见酒 店在各个城区之间的分布十分不平衡。

酒店的入住率受旅 游季节变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现 为冷若寒冬，或表现为如木春风。

酒店所处的位置对酒店的 入住率影响巨大，位置好的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的 入住率，而位置稍差的酒店其入住率直上不去。

④准三星级 以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次的酒店，但在准三星 级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差异。

据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店的年平均入住率 达到，与本次抽样调查结果的入住率基本吻 合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的 利润水平。

调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住设 计 布 局 人 性 化 设 计 组 合 配 套 性 设 计 项项目目定定位位 和平大厦是建立在开发商投资人经营者金融机构 消费者不同利益主体利益平衡基础上的，实现多方共赢的局面是 和平大厦最为成功的开发思路之。

目前西安市的酒店业以中高档为龙头，虽然各有所长，也拥 有较为先进的管理运营思路，但是，在布局上受硬件设施的限制， 不能满足消费者经济型消费的需求，连锁反应导致经营者和投资 人的回报期望受到酒店销售能力的局限，金融机构的利益便无法 获得最终的保障。

概概念念定定位位 要素 国际化西安城市窗口经济型酒店消费风向标 人性化设计标准，酒店规划优先原则，酒店设施的先进性 要素二合理的客房户型设计，满足消费者对消费空间的舒 适性要求。

以实用型商务空间满足入住酒店后的各种要求，达到消费者 与经营者的互利互动 要素三绿色酒店设施无障碍人性关怀。

投入专项资金设计供残疾人使用的专用通道专用卫生间等 设施加入免费儿童游乐中心小型医疗机构大型共享空间等 设施场地充分满足各种消费者的特殊需求。

要素四四位体，平衡核心利益点。

通过各种户型的优化组合，在满足旅客需求的同时有效降低 酒店经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有 全国性乃至于全球连锁酒店业态的进入，不但能降低消费者的消 费成本，而且能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的 优惠空间。

经 济 型 酒 店 降 低 销 售 成 本 销 售 成 本 降 低 消 费 成 本 降 低消费 成 本 降 低 消 费 量 上 升 旅游住宿需求 投资回报需求 开发利润需求 贷款回收需求 经过深入研究和充分论证，和平大厦项目整体定位如下 酒店业态定位满足国际化酒店发展需要，建设具有中国特色的 集住宿娱乐文化健身餐饮旅游等为 体的经济型酒店服务中心。

要求引进酒店机构目 标为法国雅高美国速八等具备全球经营实 力的强势机构。

目标市场定位以独具特色的酒店运作和智能化科 学化的酒店管理，顺应市场对新型酒店业的呼 唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕甘宁乃 至整个西部地区酒店格局的变革。

成为外地游客 来西安的处观光购物旅游景点和标志性消费 场所。

第第六六章章营营销销策策略略 和和平平大大厦厦项项目目营营销销目目标标 本项目总建筑面积 建设周期个月 营销周期个月招商销售 合同总额亿元年租赁期 销销售售租租赁赁比比例例安安排排 为营造区域商圈氛围刺激投资，有效化解投资风险，根据 国内经济发达城市旅游地产市场成熟的运作模式，本项目应当采 取以租赁相为主的营销策略，即以开发商为主进行建设开发整 体租赁给具有全国甚至与全球连