襄阳市某住宅商业综合地产备案立项报告.doc文档43页在线阅读

年，全市地方财政地方公共财政城乡居 民收入同步增长，全市完成固定投资签约项目社会消费 及出库贸易上也成绩斐然。

比增长。

作为鄂西北及鄂豫陕 渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力 素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务 医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。

二襄阳市经济发展状况 年城镇居民人均可支配收入在元左右， 农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收 入增长均达到以上，增长速度超过预计的地区生产 总值左右。

年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到 亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食 第页共页 大市。

湖北首个中国第个百亿斤粮食 第页共页 大市。

至月，全市规模以上工业实现增加值 亿元，同速度超过预计的地区生产 总值左右。

二襄阳市经济发展状况 年城镇居民人均可支配收入在元左右， 农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收 入增长均达到以上，增长渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力 素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距 公里左右的大城市实现朝发夕至。

作为鄂西北及鄂豫陕 部分内容简介部分内容简介 铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄襄十襄荆和 魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距 公里左右的大城市实现朝发夕至。

作为鄂西北及鄂豫陕 渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力 素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务 医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。

二襄阳市经济发展状况 年城镇居民人均可支配收入在元左右， 农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收 入增长均达到以上，增长速度超过预计的地区生产 总值左右。

年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到 亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食 第页共页 大市。

至月，全市规模以上工业实现增加值 亿元，同比增长。

第三产业预计全年增加值达 亿元，增长左右。

固定投资签约项目社会消费 及出库贸易上也成绩斐然。

年，全市地方财政地方公共财政城乡居 民收入同步增长，全市完成地方财政总收入亿元， 同比增长。

全市地方公共财政预算收入完成 亿元，同比增长，增幅居全省市州第位。

襄阳市十二五规划预测，到年，全市生 产总值年均增长，达到亿元地方般预算 收入年均增长，达到亿元人均生产总值达到 万元全社会固定资产投资达到亿元，年均增 长，年累计达到亿元以上城市居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到元 和元。

襄阳市十五届人大四次会议审议的襄阳市国民经 济和社会发展第十二个五年规划纲要草案提出未 来年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基 地高新技术产业基地新能源汽车产业基地航空航 天产业基地现代农业基地区域性综合交通枢纽和物 流基地区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心 基地，进步增强产业集聚力科技创新力环境承载 第页共页 力文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强辐射带 动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂 豫陕渝毗邻地区的中心城市。

第二节襄阳市房地产市场分析 襄阳市年月襄阳市区楼市数据 商品房预售面积和套数 年月市区新增预售面积平方其中 住宅平方，同比增长，新增预售商品房套 数套其中住宅套，同比。

商品住宅新增预售按套型面积分解 表 住宅面积 平方 以下 以上合计 预售面积 万方 预售套数 套 可以看出，平方的套型占绝对主力，占新 增预售面积的，占新增预售套数的。

商品房成交套数情况 年月市区共成交商品房套，较 年同期同比增长，其中住宅成交套，同比增 加。

表 住宅面积 平方 以 下 以 上 合计 预售套数 套 去化率 从消化速度上看，平米的户型在市场上销售 第页共页 率较高，达到，市场最受欢迎。

平米的户型 消化率在，消化了半左右。

平米去化速 度最慢。

商品房成交面积情况 年月市区商品房共成交面积万方。

其中住宅成交平米，同比有跌幅。

表 住宅面 积平 方 以下 以上合计 预售面 积万 方 去化率 商品房成交金额 年月市区商品房共成交金额亿元。

其中住宅成交亿元，同比增加。

住宅商 品房成交均价为元。

商品住宅购买对象分析 年月商品住宅销售面积万方。

其 中本市销售万方，包含城区万方，其他 万方外地销售万方，包含本省万方， 外省的万方，境外万方。

年月商品住宅销售套。

其中本市 销售套，包含城区套，其他套外地销 售套，包含本省套，外省的套，境外套。

以上数据表明，当前襄阳房地产市场的销售主力仍 然在市区，销售面积占到整体份额的，销售套数 比例也占到。

二预测情况 表十二五襄阳市区住宅建设情况预计 第页共页 年份 市区房屋总 建筑面积 万 其中住 宅总建筑 面积万 年均新增 住宅建筑 面积万 市区人口 万人 市区户数 万户 人均住宅 建筑面积 万 表十二五襄阳市区住宅房价情况预计 预测方法年年年年年备注 按十五时期 房价平均增长速度 年末为元 房价收入比为倍， 增长速率为 房价收入比为倍， 增长速率为 与城镇可支配收入 增长幅度 同比例增长 年我市城 镇可支配收入 为元 人 襄阳市的实际房价情况，更接近上表按照的预 测结果。

襄阳市委市政府提出的，到年末市区人口达 到万目标，需要大量的商品房供应，按每年新增 万人计，每年需新增商品住房面积万方，现有 数据表明，现阶段的商品房销售城区还占着的绝 对数，随着外来人口的增加，目前每年商品房竣工只有 万方，跟日益加快的城市化进程还有些差距。

三樊城区地块所在区域情况介绍 功能定位 区域性商业商务和市级公共服务主体功能区，以都 市文化为特色，集休闲居住旅游为体的高品质的 综合社区 土地使用规划图 第页共页 樊城区规划布局 规划实施后形成新城综合服务组团传统商业街区 组团滨水休闲文化中心三大市级综合服务中心，三者 提高确定价格。

主体工程费用合计万元。

定价参考文件 湖北省年第四季度城市住宅建筑工程造价指数 说明根据各地上报的已完工程住宅造价资料测算 并进行编制。

本期以年下半年各地市城市住宅 平方米造价作为基期价格。

本住宅指数中的造价指 标仅为建安成本。

本住宅指数中的造价指标仅供参 考。

表 城市住宅建筑工程造价指标 序号所属地市综合 建筑类型建筑类型建筑类型 多层层以下小高层层高层层以上 本期本期本期本期 湖北省 武汉 黄石 黄冈 宜昌 孝感 襄阳 十堰 鄂州 公共配套设施费预设万元，包括地基处理 元安防消防元道路绿化元中 央空调元等配套工程。

总面积平凡米元万元。

管理费用和财务费用 第页共页 表 项目名称单位总价万元说明 管理费用万元销售额的 不可预见费万元建筑成本的 销售费用万元销售额的 资金成本万元土地款的年利息 土地契税万元土地价的 合计 不可预见费按照主体工程及配套设施投资计算 销售费用包括策划费广告费销售代理费。

项目总投资预测 表 序号项目名称总价万元 土地费用 二前期费用 二主体费用 三配套费用 四管理财务费用 五合计 销售价格确定 表 单价计算表 单位元平方米 项目面积平方米土建价格其他费用单价确定单价 住宅 商业 合计 第页共页 四资金筹措计划 经估算，本项目总投资为万元，具体资金来源 为项目自筹资金万元，占总投资的，申请银行 项目贷款万元，占总投资的。

第二节销售收入利润现金流量和资金筹措使用预测 基本数据 本项目可销售面积具体为住宅平方米商 业平方米，其中平方米销售，其他自主经营， 不销售。

所得税应纳所得税额按项目销售收入减去总投资及 销售税费营业成本，税率为。

营业税税率为。

土地增值税税率为。

销售提成销售额。

二销售收入预测 根据前文介绍，本项目销售价格为住宅均价元 平方米，商业用房均价元平方米。

具体销售收入预测 情况如下 表销售收入预测情况表 第页共页 分项名称数量价格项目收入说明平方米元平方米万元 住宅营销收入 商业 其中 楼商业 二楼商业 三楼商业持有，自主经营 四楼商业持有，自主经营 五楼商业持有，自主经营 酒店写字楼持有，自主经营 物业用房持有，不销售 项目营销收入合计 共有平方米商业用房没有销售，其中平方 米用于物业管理和居民娱乐健身使用，平方米为开发 方自主经营，已取得长效经济收入。

二利润预测 根据项目销售收入和建设期销售期各项费用，本项目 利润预测如下 表利润计算表 序号分项名称金额万元 项目营销收入合计 建设成本合计 营业税金及附加 销售提成 土地增值税 利润 所得税 净利润 第页共页 第页共页 第五章财务评价 第节评价方法的选择及依据 评价方法的选择 根据财务评价依据方法与参数第二版中规定的 方法计算效益与费用，从而进行评价分析，估算项目的财务