【42页】成都某地块建设项目备案立项报告.doc文档在线阅读

地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。

二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。

东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。

责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂望江公园东湖市政公园， 环境优美。

用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为部分内容简介部分内容简介关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。

二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。

东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。

第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。

二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。

而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。

第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米平方米平方米，各。

商业占地上建筑面积比例为。

其他按有关规定。

二项目技术经济指标 项目主要技术指标 序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注 小区总用地面积， 地上建筑面积， 其中商业 住宅共计户 地下建筑面积， 配套 其中社区服务站门卫室垃圾站 小区绿化及小品， 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计， 其中地上部分地上机动车 地下部分， 备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。

二对房产开发模式 开发方案设想 为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。

其中临二环路东 四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态的小高层。

考虑到本项 目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。

第期首先完成 样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。

这样可以使首期买家 享受到已成熟的配套设施。

本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二 期提高售价作好准备。

第二期开发北面组团。

建设进度计划 本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。

整个工 程分两期进行。

土地整理及前期开发进度 本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年 月。

同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑 建筑施工设计，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度 二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案 项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的 经营方案初步设想为 租售比例 预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现的销售，商业车位部分能销售 。

为方便计算，假设未销售的商业车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。

五年后即项目开始后的第年全部转售。

销售进度与价格 住宅销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米 商业销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例 销售面积平方米， 车位销售进度 序号销售时间合计年年年年年即转售年 销售比例租赁收入 车位租赁收入 转售收入 商业转售收入 车位转售收入 总成本费用， 销售住宅总成本分摊 销售商业总成本分摊， 销售车位总成本分摊 转售商业总成本分摊 转售车位总成本分摊 租赁商业物业折旧 租赁车位物业折旧 税金， 销售税金及附加， 租赁税金及附加 利润总额 所得税， 税后利润 盈余公积金， 可分配利润 可运用资金， 表十全部投资现金流量表年 单位万元 序 号项目名称合计 建设经营期年 现金流入， 销售收入 租赁收入 转售收入 现金流出， 建设投资 税金， 销售税金及附加，租赁税金及附加 转售税金及附加 所得税， 税前净现金流量， 税前净现金流量累计， 税前净现金流量现值， 税前净现金流量现值累计， 税后净现金流量， 税后净现金流量累计 税后净现金流量现值， 税后净现金流量现值累计， 评价指标税前税后 万元 表十二自有资金现金流量表年 单位万元 序 号项目名称合计年年年年年年年年 现金流入， 销售收入 租赁收入 转售收入 现金流出， 自有资金， 销售收入再投入， 贷款还本付息， 税金， 销售税金及附加， 租赁税金及附加转售税金及附加 所得税， 税前净现金流量 税前净现金流量累计， 税前净现金流量现值 税前净现金流量现值累计， 税后净现金流量， 税后净现金流量累计 税后净现金流量现值 税后净现金流量现值累计 评价指标 税前税后 万元 表十三资金来源与运用表 单位万元 序号项目合计 资金来源， 自有资金， 银行贷款 销售收入 住宅销售收入 商业销售收入， 车位销售收入 租赁收入 商业租赁售收入 车位租赁收入 转售收入 商业转售收入 车位转售收入 资金运用， 开发成本 土地费用 前期开发费设计费 工程建安费 基础设施费 公建配套费 运作期间费 不可预见费 开发费用， 管理费用 财务费用 销售费用 其他费用， 偿还贷款本金， 销售税金及附加， 营业税， 城市维护建设税 教育费附加 交易印花税 副食品调控基金 租赁及转售税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 交易印花税 副食品调控基金 房产税 所得税， 盈余资金， 盈余资金累计， 表十四银行贷款还本付息结算表 序号项目名称合计年年年年 年初借款累计万元 本年借款万元 本年应计利息万元 年底还本付息万元， 年末借款累计万元 备注年利率为。

表十五银行贷款还本付息计算表 年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元 年， 年， 年 合计 表十六敏感性分析预测表 成本不变而租金售价变化对收益的影响 序号租金和售价变化系数基准方案 税后财务净现值， 财务净现值变化幅度 税后财务内部收益率 财务内部收益率变化幅度 租金售价不变而成本变化对收益的影响 序号成本变化系数基准方案 税后财务净现值， 财务净现值变化幅度 税后财务内部收益率