【29页】100mw晶体硅太阳能并网光伏发电站建设项目备案立项报告.doc文档推荐下载

项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意 托斯卡纳高层 美景菩提高层 晶华城高层 明钻高层 九龙城高层 威尼斯水城高层 升龙又城高层 区域客户 区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求 以刚需为主。

受区位和交通等因素影响，郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低， 来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。

区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较 强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为 区域内项目的重要客户。

区域内的核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置环境等因素影响， 来此置业客户的需求以刚需为主。

区域销售状况 区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。

区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的年上半年，供应 量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售 量均超过万，基本与年保持致。

区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格 超过元，正商地产开发的明钻项目已达到元。

单位 万，元 年年年上半年 目前售价 销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格 托斯卡纳 威尼斯水城 晶华城 明钻 九龙城 美景菩提高层售完 升龙又城 区域未来竞争 区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。

区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加 推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜 在竞争激烈。

项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注 托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发 威尼斯水城万万万万四期尚待开发 晶华城万万万万 明钻万万万 二期预售证早 已取得，近期 开相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。

因此建议项目采用跟随者的竞争策略，延续区域市场特性确定项目定位 与产品线，同时借势区域大盘的开发成熟完善的社区配套和区域市政利好的 因素。

五项目定位 总体定位 三环里中档次经济型社区 三环里，位置属性，项目位于三环内的，核心城区里，地理位置优越中档 次，档次属性，项目档次定位为中档次，拥有较高品质经济型，产品属性，产 品面积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。

市场定位 根据项目的总体定位和项目跟随者的竞争策略，项目的市场定位于跟 随再升级，借势有不同。

跟随再升级做市场的跟随者，把握区域内的刚性需求，借鉴区域热销产品 为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品的基础上严格控制面积， 有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。

借势有不同 项目东侧紧邻占地接近亩，总建筑万的成熟社区，且拥有 幼儿园会所以及商业街，充分利用其成熟配套的资 源，解决自身规模小配套不足的问题 托斯卡纳项目采用的是意大利建筑风格，并主张半围合的组团布局，在 规划设计上，本项目也可以采用意式风格，与托斯卡纳项目有机融合， 同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面的繁 杂程度会带来较高的建安费用，主张从简约入手求不同。

客户定位 项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户。

核心客户为区域内首 置客户和高新区的首置客户，包括区域内厂企职工自由职业者，小生意人和在 此区域生活多年的外来务工等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要 为区域内原来老企业工厂的改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自 与区域相邻的金水区惠济区等。

产品定位 项目采用跟随者的竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾 首次改善性需求，遵循政策，控制产品面积以控制总价。

户型面积面积占比合计 房廉租房 两房 三房 价格定位 项目可以略低于区域主流价格入市，制造价格优势同时项目不应脱离区域 价格体系。

从区域在售项目价格来看，主要项目成交价格均在元以上， 且在这样的价格下实现产品的快速销售，因此建议项目目前售价应在元 左右，关于开盘价格需要根据项目最终的产品开盘时间与开盘当时的市场环 境最终确定。

六经济评价 总图方案 项目规划建设栋高层住宅地上总建筑面积共约万，包括 座建筑规模为的幼儿园，地下总建筑面积万，详见下图 规划指标 序号指标数据单位备注 占地面积合计亩 地上总建筑面积 高层住宅 廉租房 住宅底商 幼儿园 地下总建筑面积 地下车库 高层人防地下室 户数 高层住宅户数 廉租房户数 容积率 停车位个 地下车位数个 地上车位数个 开发计划 项目计划年年底动工，年月主体封顶，年月项目竣工， 整体建设周期约为两年。

经济评价 总投资项目总投资合计万元 土地成本万元 土地出让金万元约合万元亩 土地契税万元 工程费用万元 土地建安装费万元 基础设施配套费万元 设备购置费万元 其他费用万元 前期工，目前在售项目个，后期 有升龙大型城中村改造项目入市。

此区域近几年 亦得到较快发展，目前在售项目个。

路网配套较少，区域出入相对不便， 区域房地产市场起步较晚，相对封闭。

随着市区土地价值的提升，域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。

受房地产调控政策影响，年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬 趋势，均价达到元。

郑州市商品住宅销售量均价图年度 年 年 年 年 年 年 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度 年 销售面积万销售价格元 数据来源郑州市房管局区域市场 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站农业路冉屯路西环快为铁路编组 站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域。

区域环境 区 年 销售面积万销售价格元 年 年 年 年 年 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度元。

速度增长。

受房地产调控政策影响，年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬 趋势，均价达到部分内容简介部分内容简介品住宅成交量均接近万，市场需求旺盛，成交 价格亦呈近元速度增长。

受房地产调控政策影响，年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬 趋势，均价达到元。

郑州市商品住宅销售量均价图年度 年 年 年 年 年 年 年上半年 销售面积万销售价格元 郑州市商品住宅销售量均价图月度 年 销售面积万销售价格元 数据来源郑州市房管局区域市场 以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组 站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域。

区域环境 区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。

受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域内路网配套较少，区域出入相对不便， 区域房地产市场起步较晚，相对封闭。

随着市区土地价值的提升，此区域近几年 亦得到较快发展，目前在售项目个。

高新区与项目所在区域相邻，并具有定相似性，目前在售项目个，后期 有升龙大型城中村改造项目入市。

区域市场生态 区域内项目以大规模中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度。

区域内项目均较具规模，总建筑面积多在万以上，九龙城及升龙又 城项目规模超万。

区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐 步形成，生活配套也在不断完善。

随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，区域内项目综 合容积率多在左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层，多层产品 基本消失。

区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善，区域内项目多 以中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度，如正商升龙等。

项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商 托斯卡纳万中档次利海集团 威尼斯水城万中档次城开集团 晶华城万中档次 程控电话机，总容量近万部，中原油田万余部，实占容量 万部，接入网万多部，微波通讯互联网已比较普及，可以满足项目建设设 置直拨电话微机网络系统的需要。

供电 从濮阳城市供电线路引到项目区，距项目区很近，自配变压器台，实现 分区供电管理，实现各个项目区的供电互不影响。

可满足项目建设和管理的用 电需求。

给排水 该项目用水可城市管网引接，可满足项目用水需求。

在园内设提水站，保 证常年有水。

因本项目污水非工业用水无污染，可通过院内排水系统排至黄河路污水 管网。

雨水可通过排水系统直接流入城市污水管网。

地震设防 工程场地地震安全性评价 场地地震安全性评价主要关注以下指标 地震引起地面运动的物理参数，包括加速度反应谱等。

主要进行以下工作地震危险性的概率分析和确定性分析能动断层鉴定 场地地震动参数确定和地震地质灾害评价。

进行现场勘察内容包括现场调查，收集整理和分析工程地质水文地质 地形地貌和地质构造资料，编制钻孔分布图钻孔柱状图工程地质分区图。

测定土动力性能，包括下列内容剪切波速初始剪切模量剪切模量比与 剪应变关系曲线阻尼比与剪应变关系曲线 根据地