【VBS193】华侨城地产尖岗山纯别墅项目备案立项报告.doc文档免费在线看

分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

捆绑开发模式 开发模式居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。

在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山 该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

部分内容简介部分内容简介铁管理和营运经验，主动与香港地铁公司谈判，促 成地铁号线的捆绑开发模式。

本项目目前尚不具备这个条件。

该模式成功的关键是发展商愿意捆绑的基础设施建设是否对政府 有足够的吸引力，旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。

在尖 岗山项目上，如果捆绑大型的基础设施建设项目，投资将会非常 大，对开发商的财力是个考验但如果捆绑尖岗山居住区的共 建配套设施和周边市政公园等项目，由于投资不大，政府能 完成，对政府的吸引力不大。

综合上述分析，深圳地铁号线模式成功的难度较大。

捆绑开发模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公 建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标结合拍 卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行 综合开发。

分析 该模式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收 益，政府较容易接受 捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施能减少 政府资金投入，节约政府资金。

同时捆绑公建设施建设，也有 利于发展商控制开发节奏，配合项目开发进度。

出让建设用地 时捆绑学校居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去 拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山项目上也应该容易被 采纳 采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规 定，政府在推动该模式时没有政策障碍。

而且采用招标方式， 不仅考虑出价，还要考察投标者的设计方案等，有利于项目获 得最佳开发方案，同时也是对项目负责任的做法。

因此，捆绑开发模式的可行性较大。

综合以上对三种综合开发模式的 分析，建议通过捆绑开发模式取得尖岗山片区整体项目用地。

捆绑开发模式 与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边 市政公园设施为条件，通过公开招标拍卖的方式取得整个尖岗山居住 区的开发用地，对片区进行综合开发。

综合开发模式实施要点 在采用捆绑开发模式的过程中，要关注以下实施要点。

选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的 方法。

根据政府规定，商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用 地，必须以招标拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式 都是出价高者得，不能确保项目用地定由华侨城拿到，因此 必须选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了考虑投标者的出 价，还应充分考虑投标者的规划方案开发实力等，通过设置 有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，增加华侨城的中标 机会。

采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式 在国内其他城市也被广泛采用。

其中中海兴业在成都拿到地 王的方式就是个很好的范例。

成都地王出让案例 具体实施步骤 建议本项目采用招标拍卖的土地出让方式，具体操作步骤如下 步骤操作内容操作要点 步骤 向社会公告公开招标出 让尖岗山用地，符合资格条 件的投标人才能参与投标。

参加投标者必须准备规划 该阶段通过设置有利 于华侨城的投标人资格， 如土地开发资质曾完成 片区综合开发的规模成 该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。

第阶 段 意向竞买人在土地出让公告发布之日起至 年月日前，参加成都国土部门组织的规 划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计 成果文件，提交专家评审委员会进行初审。

第二阶 段 意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委 员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评 审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审 委员会终审。

终审通过的，可以申请参加土地拍卖。

第三阶 段 竞买人参加土地拍卖，以价高者得。

设计方案过往开发经历等 在内的成果文件 功完成片区综合开发项目 的数量等，减少参与投标 的竞争者 步骤二 由评审委员会对各投标 人提供的规划设计方案进 行评审，按分数评选出三名 入围者，取得参加土地拍卖 的资格。

争取华侨城和招商地 产都能通过该轮评审，增 加下轮成功的机会 步骤三 三名资格竞买人参加土 地拍卖，价高者取得尖岗山 居住用地土地使用权 集中开发策略 经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建 议争取取得尽可能大的开发用地，进行集中开发。

开发片区位置选择 考虑因素 已取得的地块位于整个尖岗山片区的东片区。

在开发 用地的位置选择上应该有利于化解已取得用地地势较低地形较 为平坦等不利条件，形成整合开发，提高土地的开发价值。

从土地的景观资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环 山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。

因此，我们建议 集中开发模式 问题的提出集中开发是否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建 设 根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约万平方米，建筑总 面积约万平方米，建设规模仍然较大，只有捆绑片区公建配套 及周边市政公园建设，对政府才有吸引力 公建配套位于东区内，岭下山尖岗山等市政公园也围绕分项目分析 区上合幼儿园分钟车程 宝田路铁岗幼儿园分钟车程 宝田路凤凰岗幼儿园分钟车程 区天骄小学分钟车程 区上合小学分钟车程 区新蕾小学分钟车程 宝田路凤岗小学分钟车程 区宝龙小学分钟车程 区文汇中学分钟车程 医院区深圳市宝安人民 医院第三门诊部 分钟车程 区深圳市宝安人民 医院第二门诊部 分钟车程 百货及超市区多多乐百货分钟车程 区沃尔玛购物广场分钟车程 区大通百货分钟车程 区江南百货分钟车程 银行区工商银行分钟车程 区交通银行广东分钟车程房地产网房地产物业管理资料库 研究顾问部第二部分项目分析 发展银行 区工商银行建设 银行西乡信用 社 分钟车程 公园区流塘公园分钟车程 区上川公园分钟车程 交通西乡大道宝安客运中心分钟车程 其他西乡大道东 端 加油站分钟车程 主要配套设施位置分布图 江南百 货 多多乐百 货 大通百 货 人民医院 第三门诊 工商银 行 天骄小 学 上合小 学 上合幼儿 园 宝龙小 学 机关第二幼儿 园 加油 站 流塘公 园 项目地块房地产网房地产物业管理资料库 研究顾问部第二部分项目分析 项目分析 优势分析 位置优势 项目用地靠近铁岗水库，周围青山环抱，同时又靠近成熟的城市中 心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因为天然的地理条件使用 地与城市喧嚣隔离，是闹中取静的优雅之地。

地形优势 项目用地主要为缓坡和丘陵地形，地势高低起伏，且周边青山环抱， 具有良好的生态环境，适合开发高档低密度住宅。

沃尔 玛 人民医院 第二门诊 广发 行 交通银 行 文汇中 学 上川公 园 新蕾小 学房地产网房地产物业管理资料库 研究顾问部第二部分项目分析 规模优势 项目用地规模较大，面积达万平方米，有利于整体规划开 发，有助于打造住宅精品，树立企业品牌。

交通条件优势 项目用地附近的广深高速公路西乡大道广深公路宝石公路等 发达的路网，使尖岗山居住区与外部的沟通非常便利。

规划优势 根据宝安区政府的城市规划，尖岗山居住区将规划为低密度高尚居 住区，是改善宝安区居民生活环境，提高宝安区整体形象的重要项 目之。

本项目高起点高标准的规划，决定了本项目必将成为宝 安区甚至深圳市未来几年最具影响力和示范作用的标志性高尚住 宅项目，对宝安区房地产的升级发展将起到不可忽视的推动作用。

发展商优势 华侨城地产和招商地产的品牌效应有利于增强市场对本项目的关房地产网房地产物业管理资料库 研究顾问部第二部分项目分析 注程度和信心，是本项目开发的优势之。

劣势分析 项目用地周边生活配套缺乏 目