响水市某房地产建设项目备案立项报告.doc文档【46页完整版】

源增幅均有显著下降。

到年月，原本第季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年人按揭及其他。

易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

年房地产市场运行特点 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出 现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在年第四季度达到个顶峰，年较 年环比开始出现下降。

同时，资金供给的增长率从年第四季度已经开始大 幅下降，从月份的，降到月份的，下降了个百分点。

这种 趋势估计仍将持续。

从将持续。

从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预 付款个第四季度已经开始大 幅下降，从月份的，降到月份的，下降了个百分点。

看，房地产资金在年第四季度达到个顶峰，年较 年环比开始出现下降。

同时，资金供给的增长率从年 年房地产市场运行特点 房市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状 态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

部分内容简介部分内容简介市场景气回落。

市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状 态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

年房地产市场运行特点 房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出 现负增长 从资金供给总量来看，房地产资金在年第四季度达到个顶峰，年较 年环比开始出现下降。

同时，资金供给的增长率从年第四季度已经开始大 幅下降，从月份的，降到月份的，下降了个百分点。

这种 趋势估计仍将持续。

从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款外资自筹资金订金和预 付款个人按揭及其他。

年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅 不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。

到年月，原本第季度 增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为，与上年的增幅相去甚远， 订金及预付款增幅为，也和前期差距很大。

尤其值得注意的是，由于需求者观望 情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到月份已经为负增长，同比减少 。

由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。

房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。

首先是银行贷款的减少。

从紧的 货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进步收 缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

其次是需求 的下降。

需求量的下降必然带来预付款订金数量与个人按揭贷款的减少。

房屋新开工竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 房地产新开工竣工和施工方面的数据显示，年第季度，三者的同比增幅 达到和，较上年同期增幅都有显著上升。

到第二季度，这种情况 出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工竣工和施工面积的 同比增幅下降到了和月份，三者的增幅已下降至 和。

土地购置面积新开工面积施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要 表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。

这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。

需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购 房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠 电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落 珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。

深圳房屋销售价格同比增速 从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月 份，同比增速下降。

月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。

地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市 房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的 左右，在有些城市超过。

对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的 萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二 线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。

沈阳市政府宣布了系列暖市方案， 包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款的年限和限额等河南省政府规定， 自月日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长 贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率厦门长沙成都等 地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了 救市的揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

住房保障工作进步加强，各地取得定进展 年的政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市 低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是 增加中低价位中小套型普通商品住房。

而中央政府直以来强调的住房保障问题在 此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并 专门成立住房保障司来负责此项工作。

系列支持保障性住房的政策法规也相继出台。

月日，中国人民银行银监 会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款的定位借 贷主体资格等系列问题。

月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适 用住房和住房租赁有关税收政策的通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税 率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税房产税 对个人出租住房所得减征的个人所得税。

月日，住房和城乡建设部发布关 于加强廉租住房质量管理的通知，对确保廉租住房的质量解决城市低收入家庭住房 困难等方面作了具体要求。

随后，住房和城乡建设部发出通知称，规划部门要充分考 虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设 相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利 的区域。

地方住房保障工作也取得定进展。

如上海市年住房建设计划中，规定 经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善的区 域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中 提高房地产企业的知 名度，从而使企业的销售业绩不断上升。

目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易 会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有 个不凡的成交量。

销售期营销计划这是期的计划，二三期的内容和时间安排和期大体 相同 销售准备期 所有制作类的设计和制作工地围墙和户外看板等销售工作的准备。

包括现场广 告和广告围栅的制作电视时段的预约报纸广告版面的预约以及网络宣传品的制作 广播相关时段节目的预约等。

引导试销期 以报纸广告为主，网络以及广播广告为辅，预告楼盘进行内部认购的时间以及做富建帝逸国际项目可行性研究报告 先期的形象宣传。

邀请报纸电视台电台的新闻记者发布相关新闻，重点围绕项目的专业设计 专业的建筑质量专业的物业管理以及建筑设计做重点宣传，配合硬性广告形象宣传。

针对既有的目标客户和潜在的客户寄发宣传手册以及售楼书并推出相关的优惠 措施。

公开销售期 以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台促销活动以及相关的场地广告来 形成强有力的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次。

在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作的形式即时宣传销售情况，并形成 种新闻热点。

适当的使用户外媒体，以保持宣传的持久性。

定期组织已购房的客户参观建筑工地。

定期检讨既定的媒介策略与组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，及时调 整与更换我们的媒介组合。

销售冲刺期 根据前期的销售情况及客户反馈的情况，对广告诉求及表现形式做调整，继续以 报纸广告为主的广告攻势，并对已购买的客户做跟踪服务，以挖掘潜在客户。

营销方案媒体的选择与分析 平面媒体 盐城晚报扬子晚报盐城地方版在县及周边地区存在着大量的读者， 而这其中就有很多我们预期的目标消费群体。

使用盐城晚报作为广告媒体主要是 因为其覆盖面之广，能够接触到大量的目标消费群体。

根据前期市场调查的结论，当 被问及主要通过什么媒介接收有关房地产的信息，有相当的被调查着回答是报纸，而 这其中又以盐城晚报居多。

利用盐城晚报和扬子晚报盐城地方版发布本 项目的信息，可凭借其形象来获得市民的认可。

富建帝逸国际项目可行性研究报告 电视媒体 电广播视台盐城广播电视台 户外媒体 广告围栅大型展示板公共汽车箱体广告以及户外广场大屏幕展示，自身建设 工地周围的宣传品宣传画的张贴与展示。

其它媒体 建立售楼中心，对项目进行宣传与展示，供公众参观并散发相关的宣传品建立项 目网站及相关的论坛，通过最新的电脑视觉技术介绍项目并就顾客关心的问题进行解 答。

销售价格的市场定位 市场法又称市场比较法比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似的 房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正与调整，以次求取估价 对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值。

其理论依据是房地产价格形成的替代原理。

可比案例 案例项目名称交易记录日期均价元平方米 阳光雅居元平方米 恒美家园元平方米 盛都华城元平方米 碧桂苑元平方米 富建帝逸国际项目可行性研究报告 注由于可比案例交易情况正常，且都在左右，同时，由于最近