湛江美食广场商业地产项目备案立项报告.doc文档31页推荐下载

更 年月日，首先由实业有限公司与置业有限公司签订 股权转让协议，由置业有限公司村委会占 实业有限公司占和置业有限公司占。

④第三次变房产置业有限公司 的股权。

村委会以货 币出资万元占，自然人均分别以货币出资万元各占。

第次变更 年月日，村委会分别与自然人签订股权转让协 议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司的的股 权转让给村委会。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为 由村委会持有。

第二次变更 年月日，村委会分别与实业有限公司置业有限 公司签订股权转让协议，由村委会分别以万元万元的价格向第二次变更 年月日，村委会分别与实业有限公司置业有限 公司签订股权转让协议，由村委会分别以万元万元的价格向 实业有限公司置业有限公司转让其所持湛江股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为 由村委会持有。

股权转让协 议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司的的股 权转让给村委会。

别以货币出资万元各占。

号，公司注册资本为万元。

其中，村委会以货 币出资万元占，自然人均分部分内容简介部分内容简介置业有限公司集体股份制成立，公司 住所为湛江市号，公司注册资本为万元。

其中，村委会以货 币出资万元占，自然人均分别以货币出资万元各占。

第次变更 年月日，村委会分别与自然人签订股权转让协 议，由自然人将各自持有湛江房产置业有限公司的的股 权转让给村委会。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司变更为 由村委会持有。

第二次变更 年月日，村委会分别与实业有限公司置业有限 公司签订股权转让协议，由村委会分别以万元万元的价格向 实业有限公司置业有限公司转让其所持湛江房产置业有限公司 的股权。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会占 实业有限公司占和置业有限公司占。

④第三次变更 年月日，首先由实业有限公司与置业有限公司签订 股权转让协议，由置业有限公司以万元的价格将其持有湛江房 产置业有限公司的的股权转让给实业有限公司再由实业有限 公司与投资控股有限公司签订股权转让协议，由实业有限公司以 万元的价格将其持有湛江房产置业有限公司的的股权转让给投 资控股有限公司。

股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会 年月日改造为湛江区瑞达实业股份有限公司，占， 和投资控股有限公司占。

管理架构 截止目前，湛江房产置业有限公司共有员工人，公司组织与管理 架构如下 以上员工基本是从村委会和原公司股东抽调，只有部分基层员 董事长 财务部副总经理副总经理副总经理 运营部办公室总办工程部 顾问 职能 规划招商 广告宣传 企业推广 人力资源。

职能 水电维护 工程维护 商户工程协 调监督 工程改造 园林维护。

职能 机密档案 后勤 保安 法规 外联。

职能 商户收租 资金管理 税务管理。

人 人含西原建材人人 人 人 工工资由湛江房产置业有限公司支付。

项目建成开业后，前期工程类人员 会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约人。

财务状况及说明 资产负债表 截止年月日单位元人民币 损益表 截止年月日单位元人民币 财务状况重点说明 固定资产约万元中的车辆是的车辆，尚未办理产权转让过户手续。

无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权的评估价值。

评估由 资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数 流动资产流动负债 货币资金，其他应付款 其他应收款应付福利费， 流动资产合计流动负债合计 固定资产长期负债 固定资产原价长期借款 减累计折旧长期负债合计 固定资产净值负债合计 在建工程股东权益 固定资产合计股本 无形资产和其他资产资本公积 无形资产盈余公积 长期待摊费用未分配利润 无形资产和其他资产合计股东权益合计 资产总计负债和股东权益总计 项目本月数本年累计 主营业务收入， 减主营业务成本， 主营业务税金及附加 二主营业务利润亏损以号填列， 加其他业务利润亏损以号填列 减营业费用 管理费用 财务费用 三营业利润亏损以号填列， 加投资收益损失以号填列 补贴收入 营业外收入 减营业外支出 四利润总额亏损总额以号填列， 减所得税 少数股东损益 五净利润净亏损以号填列， 置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行的，评估基准日为 年月日，评估目的是为置业申请抵押贷款提供参考。

在评估报告中，评 估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权的流转，目前相关法律法规和配 套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象的价值会产生 定影响。

长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借的社 团贷款。

该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。

由置业以其拥有的集体土地使用权为抵押担保，利率为，年利息为 万元，贷款用途被指定为装修项目资金。

项目由于尚未完工，未产生营业收入，未来的收入主要来自于三方面。

租金 栋栋及栋的租金为元月，从第四年开始逐年按递增。

栋及 栋为初始租金元月，以后每年递增次，至第六年时与其他栋租金持平。

栋计划用作酒店，租金为元月，无递增。

物业管理费统为元 月。

电费差价公司从变电站购电，然后销售给租户赚取元度的电费差价。

另外，根江房产置业于年月向湛江农信社贷款万用于垫付租户 的装修费用，根据房产置业与租户签订的装修资金返还合同书，约定在未 来年内，由租户分期向房产置业返还代垫装修款，并以租户持有的含 控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作质押抵押担保。

但在 装修资金返还合同书中，对担保资产的约定都不够具体，可能影响担保的有效性。

房产置业代垫的装修款租户还款计划及担保情况如下 租户代垫金额还款计划担保情况 万 最高不超 过万 第年还万， 第二年还万， 第三年还清余款 以其拥有的含控股其他连锁酒 店商铺的经营收益权及资产所有权作 为返还甲方装修款的质抵押担保 万 年内分六次等额还 款，每次还款万 以其拥有的含控股其他连锁酒 店商铺的经营收益权及资产所有权作 为返还甲方装修款的质抵押担保 万 年内分六次等额还 款，每次还款 万 以其拥有的含控股其他连锁酒 店商铺的经营收益权及资产所有权作 为返还甲方装修款的质抵押担保 餐饮万 年内分六次等额还 款，每次还款 万 以其拥有的含控股其他连锁 酒店商铺的经营收益权及资产所有权 作为返还甲方装修款的质抵押担保 万 年内分六次等额还 款，每次还款 万 以其拥有的含控股其他连锁 酒店商铺的经营收益权及资产所有权 作为返还甲方装修款的质抵押担保 万 年内分六次等额还 款，每次还款万 以其拥有的含控股其他连锁 酒店商铺的经营收益权及资产所有权 作为返还甲方装修款的质抵押担保 楼房加建 湛江房产置业在未向有关管理部门报建的情况下，正在对栋进行加 建，面积约平方米。

由于目前项目所有房产都还没有办理房产证登记，因 此在未来办理房产证的过程中，可能会出现不必要的罚款支出。

另外，项目建成 后，湛江房产置业计划在广场西南侧与村临街对应建设灯饰条街， 如果不报建，也会面临同样的问题。

现金流 湛江房产置业与湛江农信社签订的借款合同规定，房产置业应于 借款到期日即年月日次性偿还全部借款本金。

虽然目前 房产置业已与湛江农信社达成口头协议，可以于借款到期日先归还，剩余部 分借款可展期两年，而房产置业为吸引租户进驻项目，给予了租户 到两年的免租期及免除两年物业管理费的优惠政策，本项目前三年的现金流将 主要是租户归还的装修代垫款。

但是，租户的还款能力和意愿将与其在广场内的 经营情况直接相关，旦进驻商户的经营情况不好甚至亏损，本项目的现金流将 很有可能受到影响。

六收益测算 基础假设 项目经营期限为年，收益测算期限为年。

租金 栋号租户面积平方米租金免租期备注 栋 万年租金无递增 等，元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增 栋，元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租 栋，元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租 栋，元平方米月年租金无递增 栋，元平方米月两年从第四年开始，租金按 逐年递增栋两年 栋，元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增 出租率 栋都与商户签约，均按满租测算。

栋从年开始出租，出 租率第年按，第二年按，第三年及以后按测算。

物业管理费 项目的物业管理费统为元平方米月，广场对所有租户免除两年 物业管理费。

电费差价 广场从变电站购入电力，然后销售给租户赚取元度的电费差价。

结合 路餐饮条街的经验，作用电预测如下 营业面积平方米用电标准度电平方米小时用电时间合计 部分 部分 部分 合计 栋的用电量按测算。

税种与税率 营业税，城市维护建设税，教育费附加，房产税，土地使用 税元平方米，所得税。

银行贷款根据贷款合同到期次性还本，贷款利息按计算。

项目总投资为项目的前期及建设投入含股东的资本金及借款投入， 装修垫付投入银行