质量的敏感度越 来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。的个发展方向是住宅市场细分化。 小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从 中可以看出，住宅市场的发展趋势。随着新乡市城市居民收入的日益增加，物质文化 生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。根据新乡市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品 住宅‛将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。‚精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅 市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启 己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场‚精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 乡市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品 住宅‛将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。随着新乡市城市居民收入的日益增加，物质文化 生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的部分内容简介部分内容简介也是今后对 城市住宅小区开发建设的要求。随着新乡市城市居民收入的日益增加，物质文化 生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。根据新乡市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品 住宅‛将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选 择条件。‚精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅 市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启 己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年， 新乡市市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅 小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从 中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专 业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越 来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现 势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来 越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。在去年新乡市市房地产及相关 产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。‚那 帕溪谷‛住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。商品房市场出现品 牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。 新乡市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高， 城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占 左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部 分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 新乡市区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下步商品房的更 新换代，加上二，三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先 富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 商业消费潜力。 新乡市经济飞速发展，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多， 私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅 可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成定的市场需求，像‚‛ 这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。 ‚‛项目环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段 位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并 蕴藏着巨大的区位市场潜力。 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材 料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和 高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换 代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含 量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次品牌和价值。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住 宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安 全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好 的住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因 此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费 者购房考虑的另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与 住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。 住宅开发向规模化发展 前几年新乡市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前新乡市 已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场 恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有 足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通 过大规模低成本开发，才能满足用户的要求。新乡市目前开发的东方明珠浅 水湾小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规 模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着新乡市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费 热点和投资手段。目前，新乡市居民过，可以计算出，则 从资本金财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。 资金平衡分析和资产负债分析 详见投资分析报告资产负债表表。 表小区投资分析报告资产负债表序号项目名称资产负债万元 资产 流动资金 应收帐款 存货 现金 累计盈余资金 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 负债及所有者权益 流动负债总额 应付账款 短期借款 借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计 所有者权益 资本金 资本公积金 盈余公积金 累计未分配利润 资产负债率 流动比率速动比率 第章不确定性分析 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资和销售价格。针对全部资金的 评价指标，分别计算当总投资和销售价格变动时，对的影响分析如附录 所示。 图则根据附录所得的数据绘出，详见下图 图敏感性分析图 从上图和计算结果中可知，在同样的变化幅度下，经营收入的变化对项目经 济效益影响很大，使项目不能满足财务净现值的评价标准。为确保项目获得较好 的经济效益，项目主办者应该加强投资力度，控制项目的经营单价。 临界点分析 为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投 资售房价格土地费用和售房面积等因素做临界点分析，期望的可接受的内部 收益率为，则开发投资的临界点为万元，增长万元土地费用临界点为万元，增长万元售房价格的临界点为元，降 低了元从临界点分析可知见表 表临界点分析表 指标名称基本方案结果临界点计算 内部收益率期望值 开发投资万元最高值 售房价格元最低值 土地费用最高者 表利润临界点盈亏平衡分析表 序 号 变化因 素 基本方案 成本费用 万元 基本方案 经营收入 万元 利润率 利润率 利润率 利润率 项目成 本费用 投资 经营收 入经营 数量经 营单价 图为临界点分析图 图临界点分析图第章风险分析及对策 市场风险分析 从新乡市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前 已积压商品房达万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货 币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区 位臵偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住 环境是其重要原因。 本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等 方面有较大的市场需求优势，但在销售进度方面有定风险。按照国际惯例，房 价般是居民家庭年收入的倍，而目前新乡市房价每平方米售价为 元之间中低档商品房，套建筑面积平方米的住房平均售价达 万元万元之间，相当于家庭年收入的倍至倍，难以形成有效需求。本 项目销售房价只是是这标准的近倍，目前新乡市中产阶层毕竟是少数，需 求有限，销售有定市场风险。 虽