招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造轻工食品电子仪 表新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现 格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对的生产生 活综合区经济技术开发区是体育产业为主导的，集高等教育运动休闲居住等 功能于体的城市科技新城长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文 教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严 红谷滩中心区集商务办公信息 为主的工业物流仓储居住综合区朝阳片区充分利用赣江抚河 象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适环境优美的集居住文化娱乐旅游 休闲为体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。 昌北城作为城市重点发展新区，将高标准高起点地进行建设，保证设施 配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规 模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分 保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与山 水自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市 建设用地面积平方公里，人口万。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。地进行建设，保证设施 配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规 模。区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。为以汽车飞机摩托车等行业 机械制造为主的工业物流仓储居住综合区朝阳片区充分利用赣江抚河 象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适环境优美的集居住文化娱乐旅游 休闲为体的城市新部分内容简介部分内容简介内涵发展为主， 形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车飞机摩托车等行业 机械制造为主的工业物流仓储居住综合区朝阳片区充分利用赣江抚河 象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适环境优美的集居住文化娱乐旅游 休闲为体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。 昌北城作为城市重点发展新区，将高标准高起点地进行建设，保证设施 配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规 模。吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。将充分 保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与山 水自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市 建设用地面积平方公里，人口万。红谷滩中心区集商务办公信息 商业文化旅游居住等多功能为体的现代化新城市中心区中心 红角洲片区是以高等教育体育产业为主导的，集高等教育运动休闲居住等 功能于体的城市科技新城长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文 教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严 格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对的生产生 活综合区经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之。搞好南昌经济技术开 发区的招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造轻工食品电子仪 表新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现 代工业文教科研和生活综合区。 打造半小时经济圈 以公路铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。在建设好现代化的铁路 公路客运和货运站场的同时，处理好对外运输与城市内部交通之间的关系，建设 各枢纽间相互联系的交通走廊。 城市交通按照目标，形成以三环十射为骨架，方格网为基 本形式的蛛网网络结构。三环即城市中环由洪都大道解放西路洪 城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东大道昌 南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由乐温高速乐生高速 南外环高速公路组成，十条放射路为北京路解放路昌南大道南莲路 迎宾大道桃花路昌九南大道长征路昌湾大道昌九北大道机场路等。 实现在市区任何位置，分钟能上快速路，分钟能上高速路，分钟能出城， 即到达县城。 南昌将建城市轻轨 南昌将在城区兴建条交错的轻轨线。轻轨线将采用双轨架设，全电气化， 其中首期号线全长约公里，线路规划跨过赣江。城区轻轨将在近年内开始 建设。届时，将协调公交与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理收费，建立 套完整的交通策略计划，同时做好轨道交通与其他交通方式的结合。 据悉，为了促进昌南昌北交通，在本规划区内将完成生米大桥新赣江公 路大桥和红谷大桥，届时，南昌中心城跨赣江桥梁达到座。 历史文化名城风格凸现 未来南昌市在城市发展中将始终贯彻名城保护意识，将城市发展旧城改 建与历史文化名城保护相结合，延续南昌故郡历史文脉，弘扬英雄城革命传 统，保持古城特色。在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容 量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量。加强对绳金塔传统街区万 寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区的保护。划定滕王阁梅湖 两处为历史名胜风貌区。加强八起义总指挥部朱德旧居贺龙指挥部叶挺 指挥部和军官教导团等处全国重点文物保护单位的保护。 四基础设施建设 已完成基础设施建设 近年，南昌市城市规划和建设得到飞速发展，建成了闻名全国的八广场和 八大道。进入九十年代，相继建成南昌大桥新八大桥昌北民用机场南 昌火车站等大批城市重大基础设施，城市建成区扩大了十倍，人口增加了 倍以上，成为座经济发达科技进步交通便利繁荣昌盛的现代化综合性城 市。 二未来城市市政基础设施规划建设 主城区城市道路将形成二环十射快速干道网，逐步提升各快速路服务 水平，进步拉开城市骨架。主要项目包括继续完成城市中外环建设完成 北京庐山南大道瑶湖大道等放射型道路的新建改建完成生米大桥瑶湖大 桥中环主要立交工程等各大型立交桥梁工程的建设新增处社会停车场 和处公交站场。城市基础设施建设主要包括新建扩建座水厂分期建设三 座污水处理厂及其污水收集系统，总规模达到万吨日新建新昌电厂和座 变电站等。城市绿化将建成轴半环四廊六区的系统结构，主要项目 有贤士湖公园青山湖体育公园野生动物园绳金塔公园的新建改建青山 湖象湖碟子湖等风景区的建设八广场红谷滩广场铁军广场等市民广 场的新建改建。 五板块分析 市中心板块 规模通过调查发现，目前南昌市中心推出的楼盘规模主城区大部分比较小， 般规模在万平方米以下物业形态比较多，有住宅商业写字楼酒店式 公寓等物业的形式，代表楼盘有江南都市花园蓝天雅苑住宅的价位般在 元平方米住宅总价在万，由于城区拆迁的限制以及城区居住环境 的恶化，再加上项目规模普遍较小自以下几个方面建造成本售价开发周期 贷款利率等。这些因素，受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化， 影响本项目经济效益目标的实现。 盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得， 当销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为， 当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较低本项目盈亏平衡点的销售率为 ，可见其风险程度较高。 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率 建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建 安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务 内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下 波动时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表见附表 由表中数据可得 售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。 售价下降，将引起该项目的财务净现值分别下降 售价下降当时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价 再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。 建安工程费上升，将引起该项目的财务净现值分别下降 当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点， 此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 售价下降，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 当售价下降时，该项目财务内部收益率等于基准收益率， 到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益 率。 建安工程费上升，将引起该项目的财务内部收益率分别下降 当建安工程费上升时，该项目财务内部收益率等于基 准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收 益率将达不到预期的基准收益率。 售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。 售价下降，将引起该项目的投资利润率分别下降 当售价下降时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界 点，此时，若售价再下降，则投资利润率将达不到预期的基准收益率。 建安工程费上升，将引起该项目的投资利润率分别下降 当建安工程费上升时，该项目投资利润率等于基准基准收益率 ，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到 预期的基准基准收益率。 由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下， 售价因素更为敏感。除了售价对本项目的影响较大外，工期跟销售率对本项目的 影响也值得注意。工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，和会下 降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间 的，还要给买家赔偿违约金而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收， 这样会使整个项目