噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次 龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。客货比。 下马坊公园 位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的 好去处。 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。 噪声影响 周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路 沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的 下马坊公园 位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。部分内容简介部分内容简介等。 下马坊公园 位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵的部分，现在修复后免费开放。 植被茂密，绿草如茵，既有优美的自然风光，也有厚重的名胜古迹，是散步休息的 好去处。 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆的尾气及粉尘污染。 噪声影响 周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路 沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。 龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。 表交通流量分析表单位辆分钟 时段分次测 试 沪宁高速中山门外大街 客车货车总计客车货车总计 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。 自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。 周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐 全。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪 电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。 电信煤气也可从中山门外大街接入。 龙宫路 中山门 外大街 图周边市政管线分布图 七规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户 型双层别墅和多层住宅。 表主要规划设计要求 指标规划要求 规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅 建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的。别墅用地的面积不得超过总用地面积的。 容积率别墅多层住宅含公建配套 规划布局多层住宅应放在用地的东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 建筑限高多层住宅的层数不得超过五层别墅为双层别墅 建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于 其它高压线可以移位 建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽的道路，由开发企业自行建设。 图例 电力给水 电信雨水 路灯污水 煤气 表根据规划设计要点计算的面积指标 用地面积万平米容积率建筑面积万平米 多层 别墅 合计 第二部分法律风险分析 土地出让条件 出让方式及程序 出让方式 竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。 竞买联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的， 出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 底价亿元。 加价幅度万元的整数倍。 竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。 报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 报价币种人民币。 成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益 不含其它税费。 竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。 项目公司的成立竞得人所持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 无效报价报价低于底价 报价不高于前轮报价 未按加价幅度报价 报价书未盖单位公章 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐 全或不符合规定 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价 未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。 出让程序 报名 工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有 关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐， 方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回 不计利息，竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑 书面答疑。竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提 交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于年月日下午 到南京市土地市场管理办公室领米住宅多层，别墅 多层别墅 商业 开工时间 销售时间 开发种类多层别墅商业 会所 多层别墅商业 第五部分成本及投资收益预测 成本预测 建筑成本测算依据 以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况 因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均左右的场地平整 场地北侧山体排水暂按内口尺寸毛石排洪沟考虑 场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑 因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人 工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑 水电气等大配套投资未考虑 人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的 考虑。 成本测算汇总 地价按亿底价测算 项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。资本化利 息万元记入开发间接费中。 表成本测算汇总 成本项目总成本万元单位成本元比例 土地获得价款 二开发前期准备费 三主体建筑工程费 四主体安装工程费 五社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本合计 九期间费 管理费用 销售费用 项目总投资 二税务分析 应交营业税金及附加按计算，为万元 企业所得税按计算，为万元 契税按地价合同额的计算为万元，已记入地价成本 土地增值税按别墅的销售收入预缴，按的预缴率计算，为万，按照中华 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，该项目征收土地增值税的最高售价限额为 ，元。该项目目前预测平均售价为元，高于 上述最高售价限额。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有的加 扣，将按的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经 营税金。 表税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税营业收入销售收入税率 城建税营业税营业税 教育费附加营业税营业税 土地增值税别墅销售额预缴 地方基金营业收入每年万万有免缴少缴的空间 印花税营业收入核定征收营业收入的倍 契税中标地价地价合同额 企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整 三经济指标分析 成本及投资收益预测假设和前提 本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为 元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。 表项目售价 功能 建筑面积 可售面积 售价 元 营业收入 万元 三层别墅 五层 商业 合计 主要经济指标 内部收益率，指标值低于集团的要求因地价在期开盘前半年就要全 部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。 销售净利率，未达到集团规定的的指标 总投资回报率。 表主要经济指标汇总 项目指标值计算式 核心指标 税前利润万元 税后利润万元 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 参考指标 总投资回报率项目净利润项目总投资 销售毛利率项目利润销售收入 资金峰值比例资金峰值项目总投资 地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额 启动资金获利倍数项目净利润启动资金 各期利润体现 本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面